prêt et travaux - consequences ?

[symon]

hello

vous n'êtes pas loin! (pas de frais de dossier chez bourso d'après ce que je lis)
en fait ils m'ont ajoutés les frais de caution dans le montant empruntés qui donne donc:
342000+26676(fdn)+4046(caution)+45000(tvx)-40000(apport) = 377722
sans caution = 373676

Chez boursorama cela donne:

Montant emprunté	373 676 €
Apport personnel (frais Crédit Logement compris)	44 046 €
Durée	20 ans
Taux nominal fixe (hors assurance)	1,10% (au lieu de 1,50%)
Mensualités (hors assurance)	1 754,320 €
Assurance*	70,38 €
Caution crédit logement	4 046 €
Coût total du crédit	69 142,56 €
Taux Effectif Global (assurance obligatoire et garantie comprises)	1,63%

En simulateur
Montant : 377 722 €
Durée : 240 mois (soit 20 ans)
Taux : 1,10 %
Mensualité : 1 754,03 €

On voit que le montant emprunté chez bourso ne reflète pas le réel emprunté... :/

 

[symon]

bonjour,

la banque me demande les devis ainsi que les contrats des assurances décénales pour chaque entrepreneur/poste de travaux, de plus elle me demande de signer chaque devis avec mention "bon pour accord" pour monter mon dossier, est-ce bien correct tout cela???

d'un autre coté elle me dit que je pourrai changer d'entrepreneur par la suite en restant dans le budget prévu sans probleme, c'est complètement incohérent!


dernier point l'offre de crédit se porte sur 375200 hors dans la promesse de vente j'ai signé pour demander un pret max de 370000, donc en cas de refus je suis marron...par contre voyez vous un gros risque pour 5k dans ce cas de figure?

la conseillère me dit que si refus seul sera précisé le montant dans la lettre (pas le montage, montant apport/frais travaux..), est-ce vrai?

Je suis complètement confus!

 

[Aristide]

Bonjour,

la banque me demande les devis ainsi que les contrats des assurances décénales pour chaque entrepreneur/poste de travaux, de plus elle me demande de signer chaque devis avec mention "bon pour accord" pour monter mon dossier, est-ce bien correct tout cela???

Un devis signé est un vrai contrat que vous signez avec les artisans/entreprises concernés; si vous ne donnez pas suite les professionnels concernés seraient en droit d'exiger les indemnités qui y sont prévues.

Quant aux garanties décennales, venant de la banque c'est une exigence que je n'ai jamais vue.

Même dans le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) avec fournitures de plans qui est le plus réglementé et le plus protecteur pour les maîtres d'ouvrages cette exigence n'existe pas. Dans ce CCMI la banque a l'obligation de vérifier la réalité de l'assurance dommage-ouvrage (ADO) et la garantie de livraison à prix et délais convenu…..mais pas la garantie décennale.

Ceci étant, si vous le faites, c'est une plus grande sécurité pout vous même

d'un autre coté elle me dit que je pourrai changer d'entrepreneur par la suite en restant dans le budget prévu sans probleme, c'est complètement incohérent!

Effectivement puisque ce serait rompre de vrais contrats ainsi qu'expliqué ci-dessus.

dernier point l'offre de crédit se porte sur 375200 hors dans la promesse de vente j'ai signé pour demander un pret max de 370000, donc en cas de refus je suis marron...par contre voyez vous un gros risque pour 5k dans ce cas de figure?

Si le prêt est refusé votre vendeur pourrait effectivement demander à conserver l'acompte/dépôt de garantie/indemnité d'immobilisation.

la conseillère me dit que si refus seul sera précisé le montant dans la lettre (pas le montage, montant apport/frais travaux..), est-ce vrai?

C'est en effet souvent ainsi.

Cdt

 

[symon]

Bonjour,

je me dois d'être plus précis, seule la banque veut que je signe les devis et non que je m'engage avec les artisans!
Et cela ne leur poserai pas de problème que j'envoie dans 6 mois une facture à payer d'un autre artisan pour le même poste travaux...

Réponse de la "conseillère":
"c"est les conditions de la banque p**** que le devis soit signe (engagement que les travaux soient du parquet)"

Bon pendant ce temps là chez Bourso mon offre a été acceptée pour 375K (donc au dessus de la clause suspensive...) en leur envoyant simplement un estimatif budgétaire d'une agence d'archi (néanmoins poste par poste) dépassant le montant travaux demandés.

Puis en déduire que la caution crédit logement acceptée via Bourso sera aussi accepté via ma banque?

Pensez vous utile de mettre la pression sur ma banque pour accélerer le dossier, il doit passer dans une "commission" après que la conseillère ai déjà vérifié tous les justificatifs...
Elle ne sait me confimer si ce n'est qu'une formalité mais quand je vois leur niveau ultra procédurier je crains qu'un simple euro de trop ici ou là soit motif de refus!

Merci.

 

[Aristide]

je me dois d'être plus précis, seule la banque veut que je signe les devis et non que je m'engage avec les artisans!
Et cela ne leur poserai pas de problème que j'envoie dans 6 mois une facture à payer d'un autre artisan pour le même poste travaux...

Réponse de la "conseillère":
"c"est les conditions de la banque p**** que le devis soit signe (engagement que les travaux soient du parquet)"

???
Sans commentaire !!!

Puis en déduire que la caution crédit logement acceptée via Bourso sera aussi accepté via ma banque?

Probable…...mais nécessaire attendre confirmation.

Pensez vous utile de mettre la pression sur ma banque pour accélerer le dossier, il doit passer dans une "commission" après que la conseillère ai déjà vérifié tous les justificatifs...
Elle ne sait me confimer si ce n'est qu'une formalité mais quand je vois leur niveau ultra procédurier je crains qu'un simple euro de trop ici ou là soit motif de refus!

Souvent il y a deux analyses successives:

+ Analyse des risques avec - suivant les caractéristiques du dossier - niveau de décision qui dépend de la banque, de ses procédures et critères propres de délégation.

+ Contrôles des aspects techniques et réglementaires par le service spécialisé.

Vous pouvez tenter d'insister sur le caractère d'urgence mais - en termes d'efficacité - rien de certain en ce qui concerne la suite donnée .

Cdt

 

[symon]

Bonjour,

voilà 1ere offre reçue enfin!
j'ai aussi un 2ème accord et je souhaite donc avoir vos avis pour choisir le "bon" montage car j'ai 2 approches de financement.

Achat : 342000
FdN : 24400
Budget Travaux: 45000
Epargne pour Apport : 40000


Banque A
Achat+FdN+Travaux à hauteur de 5000 - Apport (0) + Caution (3799)
A financer = 375199
Taux 0,98 sur 20a avec 12m de différés partiel

Banque B
Achat+FdN+Travaux à hauteur de 45000 -Apport de 40457 +Caution (4057)
A financer = 375000
Taux 0,92 sur 19a avec 12m de différés partiel


Sur la banque A je conserve mon apport, la banque finance donc tous les frais et il reste un peu de budget travaux empruntés et mon épargne

Sur la banque B c'est plus classique, l'épargne finance les frais et j'ai une enveloppe budgétaire de 45000 donc plus de marge de baisse de mes mensualités si je ne fais pas tous les travaux.

Dans un cas ou l'autre je vais devoir dépenser mon épargne, Banque A pour faire les travaux, Banque B pour financer l'apport.

Financièrement la différence "cout du credit corrigée" tourne en faveur de la Banque B pour 2500 euros mais je ne sais calculer les interets calendaires ??

je trouvais la banque A plus simple de gestion pour la partie travaux car ce sera finalement mon épargne qui sera utilisée donc sans pression de temps.

Bref j'hésite, voyez vous d'autres points à prendre en compte?

 

[Aristide]

Bonjour,

Sur la banque A je conserve mon apport, la banque finance donc tous les frais et il reste un peu de budget travaux empruntés et mon épargne

Sur la banque B c'est plus classique, l'épargne finance les frais et j'ai une enveloppe budgétaire de 45000 donc plus de marge de baisse de mes mensualités si je ne fais pas tous les travaux.

Dans un cas ou l'autre je vais devoir dépenser mon épargne, Banque A pour faire les travaux, Banque B pour financer l'apport.

Avant toute chose il y a un problème de choix qui vous est personnel à savoir est-ce que vous voulez faire ou non faire tous les travaux immédiatement.
Dans votre réflexion, outre les nuisances liées à un report, quid de l'évolution ultérieure du prix des travaux et, éventuellement, de l'évolution des taux ?

Financièrement la différence "cout du credit corrigée" tourne en faveur de la Banque B pour 2500 euros mais je ne sais calculer les interets (calendaires) intercalaires ??

Ces intérêts se calculent au taux du prêt sur les sommes mises à disposition et pour la durée considérée.

Exemple:
+ Prêt de 40.000€ à 1%
+ Première mises à disposition de fonds de 10.000€ pendant 2 mois
+ Deuxième mise à disposition de fonds de 20.000€ pendant 15 jours

=> Intérêts intercalaires 1er et 2è mois = 10.000€ x 1% / 12 = 8,33€
=> Intérêts intercalaires 15 jours 3è mois = (10.000€ + 20.000€) x 1% /365 x 15 = 12,33€
=> Total intérêts au bout de 2,5 mois = 8,33€ + 8,33€ + 12,33€ = 28,99€

+ Etc...

voyez vous d'autres points à prendre en compte?

Si vous avez la capacité de remboursement suffisante il semblerait préférable de prévoir deux crédits distincts dans la même offre:
+ Un prêt acquisition amortissable immédiatement
+ Un prêt travaux avec différé.

=> Ainsi vous ne paieriez des intérêts intercalaires que sur les mises à disposition de fonds concernant ce seul prêt "travaux".

Dans le cas contraire, avec un seul prêt pour l'ensemble du projet, vous paierez lesdits intérêts intercalaires y compris sur la partie "acquisition" ce qui pourrait peut-être être évité.

Cdt

 

[symon]

Bonjour,

merci pour votre retour. Nous souhaitons faire les travaux au plus tôt mais certains artisans ont déjà des planning sur debut novembre et nous ne pouvons pas etre dans les travaux entre mi-decembre et fevrier.
Donc l'idée sera de faire le max avant mi-décembre et ensuite dire à la banque que nous abandonnons le restant de l'enveloppe.

Pour les intérêts notre offre est la suivante:
PRET CLASSIQUE (à taux fixe): 375.000,00 EUR
Durée : 240 mois
Taux: 0,92%

Période de déblocages successifs de fonds d'une durée maximum de 12 mois, pendant laquelle les intérêts seront calculés au taux de crédit en fonction des sommes débloquées. Période d'amortissement d'une durée de 228 mois dont le point de départ sera fixé en fonction du dernier déblocage.

J'en déduis que je vais payer les intérêts sur la partie acquisition d'entrée de jeu
Je ne pense pas pouvoir modifier l'offre, je suis dans la période des 10j, soit j'accepte soit je dois recommencer à zéro...

 

[Aristide]

Bonjour,

J'en déduis que je vais payer les intérêts sur la partie acquisition d'entrée de jeu

Ben…..oui; c'est ce que je vous expliquais ci-dessus et qui semble très dommage.

Je ne pense pas pouvoir modifier l'offre, je suis dans la période des 10j, soit j'accepte soit je dois recommencer à zéro...

Le délai de 10 jours est un délai minimum; en fait vous pouvez attendre les 30 jours de la validité de l'offre avant de l'accepter si vous le souhaitez.

Mais çà ne réglerait pas le problème; il faudrait une nouvelle offre comprenant deux crédits "acquisition" et "travaux" séparés.

A vous de voir.

Cdt

 

[symon]

bonjour,

j’ai appelé boursorama mais ce n’est toujours pas clair, sur les 375000 de l’offre, le notaire pourra recuperer 330000, les 45000 etant l’enveloppe travaux qui sera soumise à deblocage successif.

j’ai cru comprendre que j’allais rembourser capital+interet sur les 330000 dès le mois prochain, puis viennent s’ajouter des interets intercalaires sur les sommes debloquées pour les travaux, puis au final apres fin des travaux (max 12mois) capital+interet sur 45000 en supposant que je consomme 100% de l’enveloppe.

je « perds » donc les interets intercalaires.

est ce correct?