prêt et travaux - consequences ?

[symon]

Bonjour,

Je vais signer un compromis, j'avais simplement prévu d'emprunter avec apport sans prendre en compte des frais de rénovation (à financer sur fonds propres donc et plus tard).

Un courtier que j'ai eu au tel m'a suggéré d'emprunter une enveloppe travaux en plus du fait des taux bas.

J'avoue être perdu avec cette histoire d'inclure le montant travaux et surtout les conséquences/optimisation coté emprunt (en dehors augmentation mensualité, quid impact assurance emprunteur)

J 'ai fais 2 simulation chez bourso:

Montant emprunté	328 676 €
Apport personnel (frais Crédit Logement compris)	43 645 €
Durée	20 ans
Taux nominal fixe (hors assurance)	1,20% (au lieu de 1,50%)
Mensualités (hors assurance)	1 541,070 €
Assurance*	66,56 €
Caution crédit logement	3 645 €
Coût total du crédit	60 800,2 €
Taux Effectif Global (assurance obligatoire et garantie comprises)	1,73%

En incluant 40K de Travaux
Montant emprunté	368 676 €
Apport personnel (frais Crédit Logement compris)	44 001 €
Durée	20 ans
Taux nominal fixe (hors assurance)	1,10% (au lieu de 1,50%)
Mensualités (hors assurance)	1 730,85 €
Assurance*	74,66 €
Caution crédit logement	4 001 €
Coût total du crédit	69 543,32 €
Taux Effectif Global (assurance obligatoire et garantie comprises)	1,62%

j'ai donc un surcout de 9K pour emprunter 40K de plus, hors si je place ces 40K à 2% sur 20ans j'obtiens 60K in fine soit +20K, je serai donc gagnant de les emprunter de +11K, mon raisonnement est-il correct??

merci pour vos lumières...

 

[Aristide]

Bonjour,

Pas tout à fait car vous oubliez la fiscalité:

=> suivant l'option:

+ Prélèvement Forfaitaire Unique = 30%
Ou
+ Prélèvement Sociaux 17,20% + Taux de votre tranche marginale d'imposition

Par ailleurs le taux de votre crédit est fixe alors que rien n'est acquis pour le taux de rémunération de votre épargne pendant 20 ans ni pour la fiscalité applicable à ladite rémunération sur cette durée.

Cdt

 

[symon]

merci pour ces précisions, faut-il donc que je me complique la vie pour passer 40K de travaux (voir moins) dans ma demande de crédit? est-ce que cela rend le dossier plus long à traiter et/ou impact négativement l'offre?

je précise avoir un bon dossier et rester en dessous des 33% d'endettement même avec travaux inclus.

 

[moietmoi]

Bonjour,
de quel type d'achat s'agit il? RP ou locatif?

 

[Aristide]

Outre le strict aspect financier il y a d'autres critères et raisonnements possibles propres à chacun tels:

+ Aspects "prévoyance/sécurité" résultant de l'assurance décès-invalidité liée au crédit
+ Souci de maintenir/conforter son épargne de précaution
+ Accroître son pouvoir d'achat/reste à vivre = les mensualités du prêt sont fixes mais les revenus augmentent peu ou prou.
+ ...

A toutes fins utiles:

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (1ère partie)
https://blog.cbanque.com/aristide/1...-credit-ou-bien-avec-son-epargne-1ere-partie/

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (2è partie)
https://blog.cbanque.com/aristide/1...un-credit-ou-bien-avec-son-epargne-2e-partie/

Cdt

 

[symon]

c'est pour un achat RP.

merci pour les pistes de reflexion

+ Accroître son pouvoir d'achat/reste à vivre = les mensualités du prêt sont fixes mais les revenus augmentent peu ou prou.

je voyais aussi l'inverse avec une baisse de revenus et donc je pensais à la modulation des échéances (+/- 10,20,30%) en cas de coup dur prolongé. Evidemment peut etre toutes les banques ne font pas, et cela induit peut etre des frais aussi.

 

[Aristide]

Beaucoup de banques prévoient cette option avec leurs caractéristiques propres; certaines peuvent la facturer mais, à ma connaissance, ce n'est pas le cas le plus général.

Attention: dans la majorité des cas, si l'option est prévue, il 'agit d'un faculté que la banque peut - après étude de solvabilité - accepter ou refuser; ce n'est donc pas une obligation.

Cdt

 

[Axiles]

Un point qui n'a pas été abordé : ajouter les travaux vous fait emprunter plus, ce qui permet, chez Boursorama, d'avoir un taux plus bas (1.1% vs 1.2% dans les exemples que vous donnez). Si le coût final des travaux est plus bas et que Boursorama réduit le montant du prêt lors de l'ajustement final (quand vous communiquez les factures finales), je doute qu'ils fassent pour autant remonter le taux de 1.1 à 1.2. A confirmer avec eux mais, si c'est le cas, ça devrait vous inciter à emprunter plus.

 

[symon]

Bonjour,

les calculs de boursorama sont plutot obscurs, à somme empruntée et taux identique j'obtiens des mensualités différentes !
ex:
Montant : 368 676 €
Durée : 240 mois (soit 20 ans)
Taux : 1,10 %
Mensualité : 1 712,02 € et non 1730 ! (se rapprochant plus de 1.2% comme taux)

cela ne semble pas s'expliquer par le fais d'avoir un montant travaux, j'ai testé sans travaux c'est idem...
comprenez vous cela??

Aussi je n'arrive pas à comprendre leur calcul du cout total du crédit ...pas détaillé dans l'interface.

je ne peux que me fier au TAEG pour comparer avec d'autres si encore c'est exact...

 

[Aristide]

Bonjour,

Un crédit de 368.676€ au taux de 1,10% amortissable en 240 mensualités donne effectivement une échéance de 1.712,02€.

Mais, dans certaines banques, les frais de dossier qu'elles facturent sont ajoutés au montant du prêt et retenus sur la première mise à disposition de fonds.

Si, l'on suppose des frais de dossier de 1% x 368.676€ ~/~ 3.687€ le montant du prêt devient 372.363€ et la mensualité 1.729,14€.

Ne serait-ce pas l'explication ?

Cdt