Pret epargne logement avec futurs revenus locatifs et/ou nantissement

[anthonyk]

Bonsoir,

Est ce qu' une banque établissant une attestation de droits à prêt (CEL ou PEL) peut refuser de vous consentir le pret épargne logement correspondant aux droits de l'attestation délivrée ?

Dans mon cas :

Demande de prêt (avec droits à prêt CEL acquis ) de 23k sur 15 ans, taux 3,1% + 0,50% d' assurance, cela donnerait approximativement des mensualités de 180€ par mois (avec assurance)

Si mensualités trop élevées, possibilité de réduire le montant du prêt...


Pas de revenus pro mais futurs revenus locatifs (investissement locatif constituant la résidence principale du locataire ce qui est réglementaire pour un pret EL) : 5 170€ annuel brut (11 loyers) (4 200€ net en enlevant toutes les charges)
et/ou nantissement éventuellement du montant total du prêt (sur mon épargne personnelle)


Qu'en pensez vous ? la banque peut elle refuser l’octroi du prêt ?

Parce que moi j'ai juste un pret EL de 23k max à demander à la banque et je sais que généralement ils préfèrent faire des plus gros prêts comme par exemple 100k dont 23k complementaire en pret EL...

Apparemment ce que je souhaite faire ça serait pas assez rentable pour eux...

 

[Aristide]

Bonjour,

En préalable il est inutile d'ouvrir plusieurs files pour un même sujet.

Pour répondre à votre question, oui la banque peut refuser un prêt EL si, de par son analyse du risque, elle estime que la capacité de remboursement - est insuffisante.

Il faut rappeler qu'une banque digne de ce nom ne prête pas au motif que le crédit est assorti d'un bonne garantie. Une banque prête si la capacité de remboursement est jugée suffisante et estimée pérenne sur la durée du prêt.

La garantie est une condition nécessaire du fait des aléas liés à la durée du prêt mais ce n'est pas une condition suffisante.

Par ailleurs - ainsi rappelé sur votre autre file sur ce sujet - ni un CEL ni un PEL ne peuvent être nantis.

Cdt

 

[anthonyk]

Désolé pour l'ouverture de ce nouveau fil effectivement cela n'était pas nécessaire j'ai pas trop fait attention...

D'accord mais voilà ce que je me demande :
Est ce que l'analyse de risque / capacite de rembousement peut être subjective en fonction du type de prêt, de l'intérêt de la banque ?

Par ex juste un prêt EL n'est pas spécialement intéressant pour la banque cette dernière peut elle ne pas prendre en compte du tout mes futurs revenus locatifs dans ma capacité de remboursement ?
Et si cette banque voit que je suis intéressé par un prêt classique non EL elle estimera l'analyse de risque / capacite de remboursement différemment : elle retiendra une partie de mes futurs revenus locatifs dans ce cas...

En gros peut elle faire l'analyse de risque / estimation capacité de remboursement a sa "sauce" en fonction de son intérêt (prêt classique non El plus intéressant pour elle qu'un prêt EL) ?

Franchement elle est obligée de prendre en compte au moins une partie de mes futurs revenus locatifs non ? (j'ai bien noté que chaque banque en retenait une partie en fonction de leurs critères)

 

[Aristide]

Bonjour,

Une analyse de risque se fait au niveau emprunteur et non pas au niveau produit.

C'est donc la même quelle que soit la nature du prêt sollicité et elle intègre toutes les charges antérieures à la nouvelle demande ainsi que celles liées au nouveau projet.

Par ex juste un prêt EL n'est pas spécialement intéressant pour la banque

Les frais de gestion CEL sont fixés règlementairement à 1,50% et ceux des PEL à 1,70%. Ils correspondent à la marge financière de la banque ce qui est environ trois fois plus élevé que sur les prêts classiques.

cette dernière peut elle ne pas prendre en compte du tout mes futurs revenus locatifs dans ma capacité de remboursement ?

Elle en prendra une partie mais chaque banque fixe le pourcentage qu'elle retient ainsi que la méthode de calcul comme vous avez pu le lire dans mon blog.

Cdt

 

[anthonyk]

Bonjour,

Une analyse de risque se fait au niveau emprunteur et non pas au niveau produit.

C'est donc la même quelle que soit la nature du prêt sollicité et elle intègre toutes les charges antérieures à la nouvelle demande ainsi que celles liées au nouveau projet.

C'est dans la normalité des choses, mais à la caisse d'epargne lors de mon rdv ce n'était pas si évident que ça...

Les frais de gestion CEL sont fixés règlementairement à 1,50% et ceux des PEL à 1,70%. Ils correspondent à la marge financière de la banque ce qui est environ trois fois plus élevé que sur les prêts classiques.

Ah d'accord mais ils peuvent pas prendre de frais de dossier je crois mais bon OUI c'est rentable pour eux donc.


Sinon pour vous dire, je viens de sortir de mon 2ème rendez vous, cette fois à la banque postale.

Pour eux non plus ça n'a pas fonctionné...
mais ils ont été bien plus net que la caisse d'epargne :

la conseillère m'a dit tout simplement que c'était un beau projet, ce qui bloque pour le pret epargne logement c'est le fait de ne pas avoir de revenus pro, ils ne peuvent pas retenir mes futurs revenus locatifs, elle m'a dit qu'il fallait qu'elle puisse se baser sur des revenus reels que je suis en mesure de prouver immédiatement.

Moi je lui ai demandé si elle pouvait pas au moins retenir une partie de mes revenus locatifs et de faire un prêt sur cette base (par ex 300€ / 350€ par mois de revenus locatifs (loyer 470 HC + 25 de charges) ; pour une mensualité de remboursement de 140€ / 150€)


Elle m'a dit "mais imaginez que vous percevez aucun loyers pendant 1 an, vous faîtes comment pour rembourser les mensualités ?"

Je lui ai dis qu'il n'y avais pas de raisons et puis que j'ai l'épargne correspondante au montant du prêt. Mais négatif...

Peut être que comme ils pourront se baser uniquement sur 350€ de revenus locatifs par mois, vu que j'ai aucun autre revenu pouvant être pris en compte, ils considèrent que j'ai que ça pour vivre, ce qui n'est absolument pas le cas.

Je crois que je vais devoir laisser tomber et financer 100% comptant tanpis
Mais bon prenons ça du bon côté : maintenant je suis mieux informé sur l'épargne logement et je n'hésitera pas à l'avenir pour un autre projet en ayant des revenus pro à l'utiliser...

En tout cas merci vraiment pour votre aide

 

[user28029]

la conseillère m'a dit tout simplement que c'était un beau projet, ce qui bloque pour le pret epargne logement c'est le fait de ne pas avoir de revenus pro

Quelle surprise.
Il me semble que c'est ce que je vous dis depuis le début.

De 2 choses l'une :
- soit ce projet est une opportunité unique que vous ne voulez pas laisser passer. Dans ce cas, financez-le sur vos fonds propres.
- soit ce projet est un investissement comme un autre, risque/rendement dans la moyenne, et réellement intéressant uniquement si vous pouvez utiliser l'effet de levier offert par le recours au crédit. Dans ce cas, il n'y a pas urgence : des projets comme ça, par définition, on en trouve tous les jours. Alors trouvez d'abord un travail et seulement ensuite, demandez un crédit.