Pret EL et taux de l'usure

[gpac]

Bonjour à tous,

Comme mentionné ici https://www.moneyvox.fr/credit/taux-usure.php, le taux de l'usure est actuellement de 4.49%.

Le taux proposé pour mon PEL est de 4.20% hors caution & assurance.

Dès qu'on ajoute des frais de caution et d'assurance on se retrouve donc au dessus du taux d'usure. Même avec une caution gratuite MGEN et leur assurance pas cher, on passe à 4.66% de TEG assurance comprise pour un prêt de 5000€.

Comment dans ce cadre peut-on faire pour toucher la prime d'Etat sur ce PEL de 2009 ??

Par avance merci pour vos réponses.

Cordialement.

gpac

 

[Aristide]

Bonjour,

Il serait bon de détailler comment vous arrivez à ce TEG ?

1) - Le taux de 4,20% du prêt PEL est un taux actuariel.
Si, comme c'est le cas le plus général, vous optez pour un prêt à échéances mensuelles, le taux proportionnel correspondant qui sert au calcul des échéances ne sera que de 4,1213%.

2) - Quel est le coût réel de la caution ?

3) - Quel est le taux de prime des assurances ?
En matière d'assurances qu'est-ce que votre banque rend obligatoire ? (Une prime à 100% ? Deux primes à 100% ? Ou autres ?

En effet les charges qui ne sont que facultatives ne sont pas à prendre en compte dans le calcul du TEG.

4) - Quelle durée du crédit ?
Car la durée des prêts EL va de 2 ans à 15 ans et le montant du crédit possible dépend du couple "droits utilisés/durée".

Et le TEG varie avec la durée.

=> C'est en fonction de tous ces éléments que le TEG peut être calculé et comparé au taux de l'usure en vigueur.

Cdt

 

[lopali]

Bonjour,

Comment dans ce cadre peut-on faire pour toucher la prime d'Etat sur ce PEL de 2009 ??

Faites prêt avec le montant minimum autorisé :

prime d'etat d'un pel 2008

Proposition Crédit

Cdlt.

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui mais je pense que ce serait effectivement le souhait de gpac.

Le problème c'est que bien qu'ayant acquis des droits à prêt et donc à prime, si un prêt PEL minimum est bien demandé il ne pourra pas être mise en place si le TAEG ou TEG ("***"suivant l'objet) dépasse le taux de l'usure en vigueur.

"***" TAEG si travaux immobiliers / TEG si autre objet.

Il faudrait donc connaître exactement toutes les données et d'abord vérifier ce qu'il en est exactement.

Ensuite, si le taux d'usure est réellement dépassé, il peut y avoir divers moyens de contourner ce problème :
+ Jouer sur la durée
+ Faire baisser le taux de primes d'assurance
+ Faire baisser le coût de la caution (théorique)
+ Négocier une baisse de taux du prêt PEL.

Je l'ai déjà souvent signalé mais le taux des prêts EL n'est pas imposé comme toutes les banques le laissent entendre.

Le taux des prêts EL est réglementé de telle sorte qu'il soit égal au taux de l'épargne majoré de frais de gestion maximum (= marge financière maximale)
Pour les anciens PEL cette marge maximale est de 1,70% actuarielle, pour les CEL elle est de 1,50% actuarielle.

Si ces frais de gestion sont un maximum (article R.315-9 du code de la construction et de l'habitation ) cela veut bien dire qu'il peuvent être négociés à la baisse......ce que 100% des banques refuseront très probablement.....mais c'est pourtant possible.

Cdt

 

[lopali]

Bonjour,

Le problème c'est que bien qu'ayant acquis des droits à prêt et donc à prime, si un prêt PEL minimum est bien demandé il ne pourra pas être mise en place si le TAEG ou TEG ("***"suivant l'objet) dépasse le taux de l'usure en vigueur.

Ok, je n'avais pas compris cette subtilité...

 

[gpac]

Bonjour à tous,

Effectivement, je m'étais gouré sur le l'histoire du taux actuariel vs le taux proportionnel.

Pour autant avec 5000€ sur 15 ans avec un coût de caution de 30€ et une assurance de 0.23% du capital emprunté (sur une unique tête), on tombe - sauf erreur de ma part - sur un TEG de 4.58%... ...qui est supérieur aux 4.49% autorisés.

Si avec les même hypothèses je joue - comme proposé - sur la durée et regarde sur 2 ans, cela plombe encore plus le calcul, puisque le TEG monterait à 5.12%.

=> Me suis-je planté dans mes calculs ?
=> Si non, comment peut-on faire pour toucher sa prime d'Etat (vu que je doute qu'une banque édite une offre de prêt allant au delà du taux d'usure) ?

Par avance merci pour vos idées.

Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

En tant que TEG votre calcul est exact (4,5893% exactement) mais le TEG ne concerne que les prêts immobiliers et professionnels.

Or, ainsi qu'expliqué à la page 4 ci-dessus, pour les prêts à la consommation, ce n'est plus un TEG qui est à considérer mais un TAEG cependant que, pour lesdits crédits à la consommation, le taux d'usure n'est pas du tout le même.
Pour le second semestre 2015, pour les crédits consommation entre 3.000€ et 6.000€ ce taux d'usure (TAEG) est fixé à 14,15%; dans votre cas il ressort à 4,687%.

Toujours ainsi que précisé dans cette page antérieure, tout dépend donc de l'objet réel de ce financement; s'il s'agit de travaux immobiliers le problème est résolu puisque les crédits <= 75.000€ pour lesdits travaux immobiliers sont juridiquement assimilés à des prêts à la consommation.

Dans le cas contraire, dans cette même page, une liste de moyens pouvant permettre un contournement du problème est indiquée (la durée étant désormais à ignorer puisque l'on se situe sur la durée maximale de 15 ans)

Cdt

 

[gpac]

Bonjour,

L'objet du prêt est l'acquisition de la résidence principale => on est donc clairement dans l'acquisition de le cadre d'un prêt immobilier.

Je vais donc tenter d'actionner les autres leviers.

Cordialement.

 

[Aristide]

Autre piste éventuelle:

A l'intérieur de votre projet acquisition peut-être est-il possible de prévoir un sous projet "travaux immobiliers" bien distinct cependant.

Attention: "Les menus travaux (type un peu de peinture par çi par là)sont normalement exclus des financement EL"; il faudrait donc des travaux bien identifiables avec factures (électricité - plomberie....)

Cdt

 

[lopali]

Comment dans ce cadre peut-on faire pour toucher la prime d'Etat sur ce PEL de 2009 ??

Il y aurait en théorie des solutions :

"C'est une conséquence des niveaux historiquement bas des taux du crédit immobilier : il est aujourd'hui impossible d'obtenir un prêt épargne logement car son taux dépasse celui de l'usure. Si depuis plusieurs années le prêt issu d'un Plan d'épargne logement n'était plus concurrentiel par rapport aux taux de marché, il restait utilisé pour obtenir la prime versée par l'Etat. C'est désormais l'accès à cette prime d'Etat qui se trouve compromis dans le cadre d'un prêt immobilier."

Plan d'épargne logement : la prime d'Etat désormais impossible à obtenir !