Pourquoi pas une maison en locatif ?

sana

Membre
Bonjour,
nous souhaitons depuis quelques temps investir pour du locatif et on souhaite partir dans un premier temps sur du locatif en "direct" pas des scpi.
Une question me vient puisque je regarde beaucoup par chez moi ...
On trouve des maisons ( de 2014-2015) à 145 000 euros pouvant se louer 650-700 euros … je vois peu d'interventions dans les forums pour ce type de produits… Pourquoi ?
J'ai l'impression que sur certains forums certains ne jurent que par des cash-flows positifs alors que ça me semble très compliqué pour ne pas dire impossible à avoir….
Si on part pour un appart entre avec les frais de copropriétés etc... j'ai l'impression d'être plus tranquille tout seul à bord en ayant une maison pas trop vieille en plus au départ… et même avec un cash-flow négatif est-ce si gênant que ça ?
mais si peu de gens font ce raisonnement il doit bien y avoir une raison… Pourquoi ai-je donc l'impression que peu investissent sur des maisons ?
Merci et merci pour ce forum qui est une mine d'informations pour les néophytes comme nous.
Bonne soirée
 

buffetophile

Modérateur
Staff MoneyVox
perso au cours de ma déjà longue carrière d'investisseur je ne me suis intéressé que très peu aux maisons individuelles en tant que "locatif " pur .

celles où j'ai investi étaient soit des opérations de défisc immo ( besson ) soit de l'achat de NP ( donc pas de souci de gestion : achat de NP et revente à la fin du démembrement , pareil pour le besson ) .

pour le reste je préfère de petites surfaces en appartements .
pourquoi?

tout d'abord parce que le niveau d'investissement est plus faible . je préfère 3 apparts à 50K achetés sur 3ans de suite plutôt qu'une maison à 150k .
ca me permet de voir si le 1er investissement marche avant d'engager le second .
ensuite je me dis que sur 3 locataires je n'aurais pas 3 défaillances en même temps alors que sur une maison si le locataire défaille....

bon tu me diras que je multiplie les démarches par 3 aussi ........
 

Goupil26

Membre
Bonsoir:

Le vrai raison des investisseurs en immobilier tient au rendement médiocre d'un telle opération...

En effet 700 € ( loyer mensuel) *12 = 8 400 € Brut de chez brut divisé par 145 000 € (prix d'achat hors frais de notaire)= 5,8 % de rendement brut de chez brut...
Une fois enlevé: La Taxe foncière, les Prélèvements sociaux de 17,2%, l'assurance PNO, l’assurance du crédit, les remboursements des intérêts, les travaux éventuels d'entretien, la vacance locative entre 2 locataires, on tourne entre 2,5 % à 3,5 % de rendement net et si on est à un TMI de 30 ou pire de 41 % nettement moins.
Une bonne SCPI fait mieux SANS aucun soucis.
 

After8

Membre
Selon la région, la ville et surtout le contexte de vente du bien, il peut y avoir des opportunités sur des maisons.

J'y perçois au moins cinq avantages.

Le premier devrait te plaire Buffeto : bénéficier de l'effet levier et se créer un patrimoine.

Aussi, louer à une famille revient à stabiliser son locataire. Moins d'entrées-sorties et pas de vacances locatives.

Les frais d'entretien et de rénovations peuvent être importants, ce qui est une excellente nouvelle pour préparer un déficit foncier. Lui même venant en complément d'autres dispositifs défiscalisant.

Il y a également la plus value à la revente du bien

Et enfin, bénéficier d'une rente mensuelle lorsque le bien est totalement payé.


Bonsoir:

Le vrai raison des investisseurs en immobilier tient au rendement médiocre d'un telle opération...

En effet 700 € ( loyer mensuel) *12 = 8 400 € Brut de chez brut divisé par 145 000 € (prix d'achat hors frais de notaire)= 5,8 % de rendement brut de chez brut...
Comme indiqué ci dessus, le rendement n'est pas forcément l'objectif principal

Sur mon projet actuel, je suis à 6.98% brut.

Une fois enlevé: La Taxe foncière, les Prélèvements sociaux de 17,2%, l'assurance PNO, l’assurance du crédit, les remboursements des intérêts, les travaux éventuels d'entretien, la vacance locative entre 2 locataires, on tourne entre 2,5 % à 3,5 % de rendement net et si on est à un TMI de 30 ou pire de 41 % nettement moins.
Une bonne SCPI fait mieux SANS aucun soucis.
Ces points sont gommés via le déficit foncier :)

Il y a des opportunités mais la perle rare n'est pas simple à trouver. Il faut donc consacrer beaucoup de temps aux recherches et être très réactifs.

J'ai raté plusieurs opportunités dernièrement, de ma perception la demande est bien là

En espérant avoir aidé
 

After8

Membre
Petit ajout

Je perçois un 6ème avantage : ne pas être lié à une copro et gérer soi même aussi ;)
 

After8

Membre
bien au contraire ....il faut bosser plus et payer encore plus d'IR , pour etre en capacité d'investir dans des produits défiscalisants et ainsi réduire son IR tout en augmentant son patrimoine et en se créant de futurs revenus....

les choses sont assez simples : plus on paye d'IR et plus on est en capacité d'avoir des stratégies de défisc qui au final permettent d'avoir un patrimoine qui génèrera des revenus bien utiles lorsque l'heure de la retraite , et la baisse importante des revenus qui l'accompagne, sonnera ....

c'est ce que j'appelle l'effet boule de neige.
Je pense avoir bien intégré la réponse que tu m'as formulée il y a quelques temps, merci 🤝👍
 

moietmoi

Top contributeur
J'ai l'impression que sur certains forums certains ne jurent que par des cash-flows positifs alors que ça me semble très compliqué pour ne pas dire impossible à avoir
en dehors de ceux qui en font un quasi métier pour quelques années, c'est effectivement difficile..les objectifs individuels sont différenciés

On trouve des maisons ( de 2014-2015) à 145 000 euros pouvant se louer 650-700 euros
Il y a des opportunités mais la perle rare n'est pas simple à trouver. Il faut donc consacrer beaucoup de temps aux recherches et être très réactifs.
tout à fait d'accord. et on peut allier rendement correct, constitution de patrimoine et implication faible dès les locataires en place;
 
Bonjour,
nous souhaitons depuis quelques temps investir pour du locatif et on souhaite partir dans un premier temps sur du locatif en "direct" pas des scpi.
Une question me vient puisque je regarde beaucoup par chez moi ...
On trouve des maisons ( de 2014-2015) à 145 000 euros pouvant se louer 650-700 euros … je vois peu d'interventions dans les forums pour ce type de produits… Pourquoi ?
J'ai l'impression que sur certains forums certains ne jurent que par des cash-flows positifs alors que ça me semble très compliqué pour ne pas dire impossible à avoir….
Si on part pour un appart entre avec les frais de copropriétés etc... j'ai l'impression d'être plus tranquille tout seul à bord en ayant une maison pas trop vieille en plus au départ… et même avec un cash-flow négatif est-ce si gênant que ça ?
mais si peu de gens font ce raisonnement il doit bien y avoir une raison… Pourquoi ai-je donc l'impression que peu investissent sur des maisons ?
Merci et merci pour ce forum qui est une mine d'informations pour les néophytes comme nous.
Bonne soirée
Bonjour,

je ne sais pas dans quelle région vous êtes mais je viens d'ouvrir un sujet tout autre mais qui concerne l'investissement dans les maisons également.

Je pense, et ce n'est que mon avis, que le bon compris lorsque l'on ne veut pas de copro peut-être l'investissement dans une maison de ville.

En effet, vous êtes " seul maître à bord ", le budget se situe souvent entre celui d'un appartement et une maison individuelle et les loyers sont entre les deux également.

Et il y a sûrement de plus grosses négociations à faire sur ce type de bien.
 
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