Post financement-refinancement

[moietmoi]

Bonjour,
je recherche une banque pouvant faire du post financement ou refinancement; achat d'un bien immobilier existant; paiement comptant de ce bien à l'aide des deniers de l'acquéreur;
Puis financement d'une partie ;
si l'un d'entre vous a une piste....
cdlt.

 

[Aristide]

Cette pratique :

+ Est réglementairement possible en épargne-logement dans un délai maximum de 6 mois après l'acquisition.

+ Même chose avec le prêt à taux zéro mais uniquement pour le refinancement d'un terrain en vue construction et dans un délai maximum de 2 ans après acquisition.

+ Elle est interdite pour les autres prêts dits réglementés que sont les prêts à l'accession sociale (PAS) et prêts conventionnés (PC).

+ En revanche, à ma connaissance, aucune règlementation spécifique pour les prêts classiques dits du secteur libre.

Partant du principe " ce qui n'est pas interdit est autorisé" l'on pourrait donc penser que toute banque à le loisir de la pratiquer ou pas.

De toutes manières un "prêt personnel hypothécaire" est toujours possible.

Mais, dans ces deux dernières hypothèses, il reste un éventuel problème; sur un plan fiscal s'agirait-il d'un financement immobilier avec, pour du locatif, possibilité de déduction des intérêts des revenus fonciers ?

Peut-être dans le premier cas ???

Non dans le second cas.

Cdt

 

[moietmoi]

Bonjour, merci pour ta réponse,

+ Est réglementairement possible en épargne-logement dans un délai maximum de 6 mois après l'acquisition.

Comment cela peut il se passer lorsque le taux de prêt, possiblement obtenu suite au PEL, est très largement au dessus du taux d'usure? réponse probable: il ne se passe rien…..pas de prêt…?

De toutes manières un "prêt personnel hypothécaire" est toujours possible

effectivement, je n'y avais pas pensé, Concernant les intérêts, j'ai en tête une mention du Bofip concernant la déductibilité des intérêts d'un prêt dont le capital a été débloqué après le paiement du bien immobilier par les deniers du bailleur
je vais rechercher..
Cdlt.

 

[vivien]

Bonjour,

Un article intéressant du Bofip qui liste les prêts ouvrant droit à Crédit d'Impots.

Le paragraphe N° 150 pose question pourrait être ennuyeux de son interprétation.

Bonne journée

 

[Aristide]

Bonjour,

Comment cela peut il se passer lorsque le taux de prêt, possiblement obtenu suite au PEL, est très largement au dessus du taux d'usure? réponse probable: il ne se passe rien…..pas de prêt…?

Il y a divers moyens qui permettent de réduire le TEG/TAEG d'un prêt EL pour tenter de le ramener en-deçà du taux usuraire:

1) - Le premier que j'ai plusieurs fois expliqué est de négocier le frais de gestion qui sont de 1,50% MAXIMUM actuariel pour le CEL et qui étaient de 1,70% MAXIMUM actuariel pour les PEL réduit à 1,20% depuis 02/2015.

Article R.315-9 du code de la construction et de l'habitation :

"Le taux d'intérêt des prêts est égal au taux d'intérêt servi aux dépôts effectués au compte d'épargne logement.

L'emprunteur supporte en sus des intérêts des frais financiers et des frais de gestion dans la limite d'un MAXIMUM fixé par arrêté du ministre chargé des finances".

Circulaire du 24 juin 1998

CEL - chapître I - paragraphe 3

"Ce taux est égal au taux d'intérêt des dépôts, augmenté des frais de gestion et de frais de financiers dont le montant MAXIMAL reste fixé à 1,50%..."

PEL - Chapître II - paragraphe 2

"...augmenté des frais de gestion et des frais financiers dont le montant MAXIMALreste fixé à 1,70%...."

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ntation-dune-fourmie.18213/page-2#post-141537

2) - Beaucoup de banques ne demandent pas de garantie pour les prêts EL; le TAEG s'en trouve réduit ce qui peut contribuer au respect du taux usuraire.

3) - Concernant les assurances décès-invalidité il y a deux possibilités.
Comme ci-dessus la banque peut peut-être s'en passer ; il est encore possible qu'elle la rende facultative ce qui permet de l'exclure du TAEG.
Les deux options contribuent aussi au respect du taux de l'usure.

4) - Plus la durée est longue, moins le TEG/TAEG est élevé; allonger la durée est donc susceptible de faire respecter le taux d'usure

5) - Si le dossier peut être instruit pour "Travaux de réparations/améliorations", quel qu'en soit le montant, mais à condition qu'il n'y ait pas de garantie hypothécaire ou assimilée, le prêt EL est juridiquement considéré comme un crédit à la consommation avec - suivant les montants - des taux d'usure beaucoup plus éleves qui ne bloquent plus les dossiers.

effectivement, je n'y avais pas pensé, Concernant les intérêts, j'ai en tête une mention du Bofip concernant la déductibilité des intérêts d'un prêt dont le capital a été débloqué après le paiement du bien immobilier par les deniers du bailleur
je vais rechercher..

Pour un financement immobilier direct, dans l'offre de prêt et l'éventuel contrat authentique de réitération la description du financement est précisément déraillée dont:

+ Objet (Achat - Construction - Tavaux…..)
+ Destination (Résidence principale propriétaire, résidence locative, résidence secondaire…)
+ Etc..

Vis à vis du fisc il n'y a donc aucune ambigüité possible.

Dans le cas d'un refinancement d'apport personnel tel que tu le souhaites, il n'en sera pas du tout ainsi.

L'offre de prêt et le contrat authentique éventuel ne mentionneront que:
+ Objet = trésorerie
+ Et pas de destination bien entendu.

Mais si le fisc accepte cependant la déductibilité des intérêts, tant mieux pour toi; je n'y vois pas d'inconvénient.

Un article intéressant du Bofip qui liste les prêts ouvrant droit à Crédit d'Impots.

Le paragraphe N° 150 pose question pourrait être ennuyeux de son interprétation.

Pour les résidences principales le crédit d'impôt lié aux intérêts des prêts a été supprimé en 2011.

Mais cet article du Bofip ne traite pas de la déductibilité des intérêts des revenus fonciers dans le cas d'investissements locatifs.

Cdt

 

[moietmoi]

Merci;

je vais regarder du coté crédit hypothécaire et refinancement;

Dans le cas d'un refinancement d'apport personnel tel que tu le souhaites, il n'en sera pas du tout ainsi.
L'offre de prêt et le contrat authentique éventuel ne mentionneront que:
+ Objet = trésorerie
+ Et pas de destination bien entendu.
Mais si le fisc accepte cependant la déductibilité des intérêts, tant mieux pour toi; je n'y vois pas d'inconvénient.

Il me semble que j'ai déjà indiqué sur le forum, il faut que je le retrouve l'endroit ,que la déductibilité est acceptée lors d'un prêt classique en amont, y compris pour un prêt à la consommation, pourvu que la preuve soit donnée que les fonds de l'emprunt sont effectivement consacrés au bien locatif; en tout cas pour les prêts travaux..

concernant le crédit après coup , j'ai retrouvé le passage du bofip; mais le contexte est différent:
290
Lorsque les conditions de l’emprunt contracté prévoient que le contribuable ne paie que les intérêts pendant la durée prévue du contrat et que le capital est remboursé en une seule fois au terme du crédit et garanti par la constitution d'une épargne, il est admis que la circonstance que le contribuable avait déjà effectué la majeure partie des versements correspondant au prix de l'immeuble acquis en vue de la location lorsque les fonds prêtés ont été mis à sa disposition quelques jours plus tard ne fait pas obstacle au caractère déductible des intérêts, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, dès lors que les versements qu'il a effectués ont entraîné un solde débiteur de son compte bancaire.

Cependant la déductibilité n'est pas l'essentiel pour moi, mais c'est l'emprunt;

 

[moietmoi]

De toutes manières un "prêt personnel hypothécaire" est toujours possible.

Mais, dans ces deux dernières hypothèses, il reste un éventuel problème; sur un plan fiscal s'agirait-il d'un financement immobilier avec, pour du locatif, possibilité de déduction des intérêts des revenus fonciers ?

L'article L 313-2 nouveau du code de la consommation exclu des prêts immobiliers ,les prêts viagers hypothécaires, mais l'article L 313-1 nouveau, indique que tout prêt répondant aux critères définis, est considéré comme un prêt immobilier
2° Aux contrats de crédit accordés à un emprunteur défini au 2° de l'article L. 311-1, qui sont garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d'habitation, ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d'habitation. Ces contrats ainsi garantis sont notamment ceux destinés à financer, pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien ;
Il ne me semble pas que le droit fiscal a sa propre définition du prêt immobilier, donc la définition du code de la consommation doit pouvoir s'appliquer fiscalement;

 

[baboune]

je recherche une banque pouvant faire du post financement ou refinancement; achat d'un bien immobilier existant; paiement comptant de ce bien à l'aide des deniers de l'acquéreur;
Puis financement d'une partie ;

quelques données chiffrées seraient les bienvenues
et aussi savoir si les travaux sont réalisés ou pas encore, je n'ai pas bien compris le déroulement de cette opération

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

L'article L 313-2 nouveau du code de la consommation exclu des prêts immobiliers ,les prêts viagers hypothécaires, mais l'article L 313-1 nouveau, indique que tout prêt répondant aux critères définis, est considéré comme un prêt immobilier
2° Aux contrats de crédit accordés à un emprunteur défini au 2° de l'article L. 311-1, qui sont garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d'habitation, ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d'habitation. Ces contrats ainsi garantis sont notamment ceux destinés à financer, pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien ;
Il ne me semble pas que le droit fiscal a sa propre définition du prêt immobilier, donc la définition du code de la consommation doit pouvoir s'appliquer fiscalement;

Cette disposition ne concerne que les travaux de réparations et/ou améliorations et/ou entretien de logements et/ou locaux à usages mixtes.

Ainsi, désormais, quel que soit le montant en cause, un prêt destiné à financer de tels travaux dans un logement (destination unique ou mixte = logement + local professionnel) sera - au sens du code de la consommation - considéré comme un prêt à la consommation si le prêt considéré n'est pas garanti par une sureté réelle immobilière ou assimilée.
Dès lors, tant sur la forme que sur le fond, ce sont les procédures prévues pour lesdits prêts à la consommation dans ledit code qui devront être respectées.

Inversement, dans le même cas de figure, si une garantie réelle immobilière ou assimilée est prévue ce seront les procédures des prêts immobiliers qui devront être respectées.

Et, bien entendu, si l'objet du financement d'un logement à crédit est autre que travaux de réparations/améliorations/entretien, quels que soient le montant et la garantie, juridiquement parlant, il s'agira de crédits immobiliers.

Mais dans ton cas de refinancement, ainsi que déjà souligné, le problème est qu'il ne s'agit pas de financer un logement (déjà fait sur apport personnel) mais de reconstituer ta trésorerie.

Cdt

 

[moietmoi]

Mais dans ton cas de refinancement, ainsi que déjà souligné, le problème est qu'il ne s'agit pas de financer un logement (déjà fait sur apport personnel) mais de reconstituer ta trésorerie.

Toute la question est là. , concernant le "post financement";
En fait j'explore des pistes concernant le financement de l'achat ( pas les travaux)d'un bien locatif, et la discussion ici a ouvert une autre voie possible;( le crédit hypothécaire), a fermé une piste( le PEL,vu l'ancienneté et les taux) à soulevé une question(la déductibilité) , a mis l'accent sur l'importance de la destination du prêt et aide à la maturation...
merci à toi, Aristide, et aux autres intervenants
Cdlt