Possible de partir sur un second investissement immobilier ?

VictorD

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Bonjour,

Comme énoncé dans le titre, je souhaite faire une deuxième investissement locatif et je souhaite savoir si c'est possible. Je vais d'abord vous expliquez ma situation.
J'ai 21 ans, je suis en CDI à temps plein depuis 1 an et 7 mois et je touche un salaire de 1300e net par mois.
J'ai eu mon premier appartement grâce à un prêt de la banque il y a environ 4 mois et, après 2 mois de travaux, je l'ai loué vide à 920e charges comprises (720 HC).

Comment ai-je obtenu cet appartement ?

Actuellement, je vis chez mes parents et cela gratuitement. Chaque mois depuis que je suis en CDI, j'économise 1000e par mois voir plus car je suis très peu dépensier. Avant la demande du prêt, j'avais alors environ 12 000e sur mon compte + 10 000e (un compte que mes parents avaient ouvert dès mon plus jeune âge pour y mettre quelques euros par mois). Viennent s'ajouter à ça, les 36 000e que mes parents m'ont prêté et donc que je dois rembourser.
Le prix de l'appartement était de 103 000e, j'ai donc demandé et obtenu un prêt de la banque de 45 000e sur 10 ans ce qui me fait environ 400e de mensualité par mois (assurance comprises). Comme cité auparavant, le bien est loué vide depuis 2 mois à 920e CC (720 HC) et ma taxe foncière est de 750e par an.

Est-ce possible d'avoir un second prêt ?

Deux problèmes se posent à moi :
- Je dois rembourser mes parents
- Je n'ai plus d'apport conséquent (environ 3000e actuellement)

Je compte rembourser mes parents plus tard car ce n'est pas urgent pour eux et je veux aussi faire un prêt à 110%.
En me renseignant, j'ai fais ce calcul pour connaître ma capacité d'emprunt par mois : 1300 + 700*70% - 400 = 1390 * 33% = 458,7e par mois.
Je souhaite emprunter 110 000e sur 25 ans avec un bon taux je suis un tout petit au dessus de ce que je peux emprunter mais je peux mettre mes 3000e qui deviendront 6000e ou + si je fais le prêt dans 3 mois.
Comme je vous l'ai dis, je vis actuellement chez mes parents mais je souhaite aussi emménager avec ma fiancée l'année prochaine.
Nous avons la chance que ses parents nous laisse leur maison sans loyer à payer donc je serai passé de la maison papa maman ou tout est gratuit à l'autre maison papa maman où on envisage d'y vivre pour les 20 prochaines années et ou tout sera "gratuit" (on paye les charges, taxe, etc bien évidemment).

- Mon plan A est d'obtenir ce prêt à 110% et de l'investir dans un bien identique au premier et d'avoir un cash flow qui me permettrai de reproduire mon investissement l'année prochaine pour un 3eme investissement par exemple (j'ai déjà plusieurs appartement en vu qui me permettrai de le faire).
- Mon plan B est de faire participé ma fiancée dans la projet car elle a un très bon apport mais elle est effrayé par l'immobilier vu qu'elle n'y connait pas grand chose. Avec ce plan-ci, je veux savoir si je peux faire un prêt avec ma situation sachant qu'elle se chargera de l'apport financier et que je veux comme dans le plan A dégager un cash flow de l'appartement dans lequel je vais investir.
- Mon plan C est d'attendre que ma fiancée termine ses études et qu'on emprunte à deux quand elle sera en CDI. Actuellement, elle touche le même salaire que moi avec son contrat en alternance qui se termine fin aout 2020.

Merci d'avoir lu. J'espère avoir été clair car il y a quand même pas mal d'information à prendre en compte.
 

buffetophile

Modérateur
Staff MoneyVox
J'ai 21 ans
J'ai eu mon premier appartement grâce à un prêt de la banque il y a environ 4 mois .
pour les chiffres de l'endettement je ne suis pas qualifié mais ….4 mois de recul ça me parait un peu court pour savoir si ton 1er investissement va fonctionner au mieux comme tu l'espères….

21ans il n'y a aucune urgence à attendre un ou 2 ans pour voir comment se passe cette première expérience...

à mon avis.
 

Elfe54

Contributeur
Je dis pareil.. Laisse-toi vivre un an ou deux en continuant à épargner comme tu le fais, et en voyant ce que donne la gestion de ce premier bien. N'oublie pas non plus que tu es à un âge où les projets de vie peuvent vite changer et même si je ne te le souhaite pas, si jamais ça foirait avec ta copine, tu te retrouverais à rester chez papa maman (bof bof hein) ou à devoir de trouver un logement.

Et puis, si tu es si pressé d'investir pour te constituer un patrimoine, rien ne t'empêche en attendant d'ouvrir des placements dynamiques pour ton épargne. Ici, nombreux sont ceux qui te conseilleront d'ouvrir un PEA ;)
 

moietmoi

Top contributeur
Nous avons la chance que ses parents nous laisse leur maison sans loyer à payer donc je serai passé de la maison papa maman ou tout est gratuit à l'autre maison papa maman où on envisage d'y vivre pour les 20 prochaines années et ou tout sera "gratuit" (on paye les charges, taxe, etc bien évidemment).
Bonjour, ce qui est toléré et même normal, vivre chez papa maman, devient un avantage à déclarer aux impots si cela dure; soit en revenu, soit une donation..
le bien est loué vide depuis 2 mois à 920e CC (720 HC) et ma taxe foncière est de 750e par an.
tu auras donc un revenu foncier positif à déclarer, même si la première année , ce sera peut être un peu atténué par les travaux; mais globalement 720*12- intérêts ,grosso modo 7000 euros en plus à déclarer qui seront donc en plus de ton revenu; tu paieras donc a peu près 1400 euros d'impots plus 1300 de prélèvements soit 2700 euros ;

j'ai fais ce calcul pour connaître ma capacité d'emprunt par mois : 1300 + 700*70% - 400 = 1390 * 33% = 458,7e par mois.
il n'est pas sûr de trouver une banque qui fonctionne comme cela, en "différentiel"(CIC, BP...) mais 1300+490=1790/3=597 duquel il faudra retirer les 400.... et aussi, car là on n'est plus dans un emprunt simple, une mensualité fictive de ton logement personnel, car les banques ne croient pas du tout à la pérennité du logement gratuit chez papa/maman, et comptent un loyer fictif....
mais avec un bon dossier cela peut se tenter, mais il faut penser à mettre une clause suspensive dans les compromis, bien rédigée concernant le crédit;
- Mon plan B est de faire participé ma fiancée dans la projet car elle a un très bon apport mais elle est effrayé par l'immobilier vu qu'elle n'y connait pas grand chose.
un conseil, ou un avis , un peu en dehors du sujet, ne l'effraye pas trop.............une fiancée vaut plus qu'un investissement immobilier.:) mais à 2 et avec un apport le projet me semble plus réaliste;
 
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VictorD

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Merci pour vos réponses @moietmoi @buffetophile @Elfe54 . Je pensais m'y connaître mais visiblement j'ai encore quelques lacunes dans l'immobilier. Effectivement rien ne presse, je peux continuer à économiser et attendre que je sois vraiment dans une situation stable avec ma fiancé pour investir. Je connais l'existence des PEA mais ça ne m’intéresse pas vraiment.
 

buffetophile

Modérateur
Staff MoneyVox
humm..je t'ai connu plus optimiste..
ni optimiste ni pessimiste juste réaliste …...

je pense qu'à l'avenir il y en a peu qui pourront dire comme je peux le dire : " je suis avec ma femme ( la même :cool: ) depuis 37ans ( déjà ) " au vu des statistiques familiales et de la multiplication des familles mono-parentales .


clairement acheter à deux un locatif en concubinage à 21ans , ca me parait un peu hasardeux . même si on leur souhaite "ils vécurent heureux et eurent beaucoup d'enfants " .
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonjour,

juste une petite chose dont on ne parle jamais:
le ratio d'encours sur revenu ............

si l'encours des prêts immobiliers est trop lourds par rapport aux revenus la banque va bloquer......

exemple ce jour:
client 36.000 € de salaire + 27.000 € de revenus locatifs et encours de prêt immobiliers de 310.000 € (RP et Loc)
il souhaite refaire un investissement locatif pour 160.000 € avec loyers de 1900 € (5 logements)
Opération refusée par toutes les banques contactée pour cause d'encours trop élevé.
seule solution trouvée: rachat par banque hypothécaire avec garantie sur les 3 biens locatifs.....
cher .......

Cdt
 
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