Plus Value sur vente lors d'autoconstruction

Turbo-057

Contributeur régulier
Une petite question.
J'ai "réalisé" 11 appartements dans une ancienne batisse.
A l'époque j'ai acheté la batisse pour une somme correcte en FRF. (pas de soucis a la convertir)
Par la suite j'ai renové le tout pour y faire 11 appartements a but locatif.
J'ai l'entièreté des factures des matériaux nécessaire a cette réalisation (que j'ai ventilé sur les 11 appartements afin de définir le cout exact de chacun. Au niveau m.o. je n'ai aucun frais de m.o. ayant tout réalisé moi même et par l'aide d'ami et de la famille.
Idem pour le cout d'acquisition du batiment j'ai diviser par les tantièmes de chaque lot.

De ce fait j'ai un cout actuel pour chaque appartement en FRF que j'ai facilement converti en Euro.

Exemple un appartement de 82 m2 m'a couté 406213,24 FRF en 1999. soit environ 62000 euros tout équipé (cuisine et salle de bain) (j'arrondi) j'ai compté l'entièreté des matériaux le cout proportionnel d'achat du batiment des frais de notaire et d'architecte. Bref tout ce qui était "comptable et justifiable avec document à l'appui)
Vu que je vais vendre l'ensemble prochainement mais que je n'aurai pas encore l'exonération des 15 ans je vais payer une partie d'impots sur PV
Par contre comment puis je estimé le cout PV dois je rajouter un % pour la m.o. que j'ai presté moi même sur la construction. Style un coeff multiplicateur sur le prix des matériaux. Un de mes amis avait en 1998 vendu de l'autoconstruction locative et dans son cas il fallait multiplié le prix des matériaux par 3 mais je ne retrouve pas le texte sur le sujet.
Car pour l'heure cet appartement de 82 m2 se vendrait au alentour des 150 / 160 k€ net vendeur. (meme si les agences l'estime a 180 on va rester raisonnable et partir sur 150) donc niveau plus value Ca fait pas mal.

Donc il y a le cout de l'inflation depuis 2000 soit a peut près 11 ans d'inflation a rajouter sur le cout. Mais meme avec cela ca fait encore un sacré paquet d'écart et de PV a déclarer. D'ou ma question vis à vis de l'autoconstruction.
J'ai déja pris en compte l'abattement a partir de la cinquième année de détention. (ca aide a réduire mais il en reste encore) (d'aillleurs cela cours t'il a compter de l'achat du batiment ou de la mise en location ?)

Je dois encore voir mon notaire fin de semaine vis à vis de ces opérations pour avoir une idée plus chiffrée exacte.
 

Vanille95

Contributeur régulier
Bonjour,

J’ai l’impression que vos travaux relèvent plus de l’auto-rénovation que de l’auto-construction puisque le bien immobilier existait (vous n’avez pas construit sur un terrain nu, si j’ai bien compris).

Je vous cite un extrait de ce lien (chambre des notaires de Paris).

5 - J’ai refait la salle de bains dans un bien que je revends, puis-je déduire le montant des travaux lors du calcul de la plus-value ?

Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement, ou amélioration réalisés par des entreprises sont ajoutés au prix d’acquisition pour leur montant réel. L’installation d’une salle de bains peut être considérée comme une dépense de cette nature. Cela permet de réduire la base de calcul de l’impôt (voir question suivante).
Mais, ces dépenses ne doivent pas avoir été prises en compte pour la détermination des revenus fonciers, ni présenter le caractère de dépenses locatives.
Si le contribuable est propriétaire depuis plus de cinq ans, et même s’il ne peut pas apporter les justificatifs du montant réel des travaux, un forfait de 15% du prix d’acquisition est appliqué. Ce forfait ne concerne que la vente d’un immeuble bâti.


Idem sur Notaires de France.

Je me demande comment vous allez pouvoir intégrer le temps que vous avez consacré à effectuer ces travaux.
 

Vanille95

Contributeur régulier
Voir également l’article 150 VB du CGI qui précise :

II.-Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré :
1° De toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 ;
2° Des frais afférents à l'acquisition à titre gratuit définis par décret ;
3° Des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux définis par décret, que le cédant peut fixer forfaitairement à 7, 5 % du prix d'acquisition dans le cas des immeubles à l'exception de ceux détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies ;
Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée. Cette majoration n'est pas applicable aux cessions d'immeubles détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies ;
5° Des frais de voirie, réseaux et distribution en ce qui concerne les terrains à bâtir ;
6° Des frais acquittés pour la restauration et la remise en état des biens meubles.
 

Turbo-057

Contributeur régulier
Pour les 15% du prix d'achat initial ... la on frise le ridicule au vu de l'investissement total vis a vis du prix d'achat terrain+ruines. (265 000 FrF plus frais notaire) soit avec 15% de plus ... 304750 Frf ou allez environ 50 k€ avec les frais de notaire. Mais sans les travaux. Pour l'ensemble des 11 appartements ... l'ensemble est déja estimé a pas loin de 1.5M€/2M€ a l'heure d'aujourd'hui. (estimation faite par 4 agences immobilières)

Je comptais initialement faire de la rénovation lourde. Histoire d'avoir la TVA 5.5 et dans ce cas j'aurais surement pris quelques entreprises pour certaines parties.
Mais cela m'a été refusé par les autoritées compétentes de l'époque. Apparement vu l'augmentation de la surface habitable et l'ampleur des travaux c'était plutot de la reconstruction.

J'ai donc en ma possession un permis de construire en bonne et due forme délivré pour la construction de 11 logements.
Vu que j'ai rasé une partie du batiment pour reconstruire il n'y a que les 4 murs du corps de ferme qui ont "survécu" et encore, c'est partiel vu que j'ai remonté un étage de plus le reste a été rasé pour être remonté.
En outre étant considéré comme constructeur j'étais meme responsable de la décennale a titre perso.

Le batiment était a l'époque comme étant qualifié d'impropre a un quelconque usage (pour reprendre les termes de mon notaire) vu qu'il s'agissait plus d'une ruine qu'autre chose (pas de toit depuis plus de 5 ans, 2 murs avec de splendides trous, charpente effondrée, une partie d'environ 30% ayant été a moitié brulé par des squatteurs) bref les photos initiales ... c'était plutot un tas de pierre qu'un batiment. De ce fait le notaire m'avait confirmé que cela était assimilable a la construction d'un immeuble neuf même si j'en ai conservé quelques pierres. (c'est le même notaire qui s'était occupé de la cession initiale et qui donc connait le dossier)

Aucune des dépenses que j'ai calculé n'a pu être déduite d'un quelconque impots fonciers puisque avant ces travaux ce n'était ni louable ni habitable.

Quand a savoir comment intégrer le temps que j'y ai passé justement c'est la question principale à laquelle j'aimerai une réponse vu que j'y ai passé un sacré paquet de temps justement. Car dans ce cas les impots me volent le fruit de mon travail à 100% ...
Déjà les matériaux à la lecture de pas mal de site ca ne semble pas certain.

Au pire j'ai l'option d'habiter dans chaque appartement personnellement le temps de le vendre et déménager dans le suivant et ainsi de suite jusqu'à tout vendre vu que je reconstruit à l'étranger mais j'avoue que cela m'ennuerait un peu. Ma maison actuelle restant en résidence secondaire par la suite.
 

Vanille95

Contributeur régulier
Je comprends mieux pourquoi vous parlez d’auto-construction. ;)

Mais le 4° de l’article du CGI cité ci-dessus mentionne bien des travaux faits par une entreprise. C’est cet alinéa qui ne va pas dans votre sens.

Il faudrait voir si votre notaire connaît une solution (légale, bien sûr) de contournement mais je n’y crois pas trop.
 

Turbo-057

Contributeur régulier
http://www.pro-a-part.com/vous-avez-un-bien-a-vendre/nos-conseils-pour-bien-vendre/plus-values-immobilieres.htm

Prix d'acquisition: le prix d'acquisition à retenir est le prix effectivement payé par le vendeur, tel qu'il a été stipulé dans l'acte notarié. Il est majoré d'un certain nombre de frais et de dépenses limitativement énumérés :
- les frais afférents à l'acquisition à titre gratuit (donation...), dont les droits de mutation à titre gratuit si le cédant les a personnellement supportés
- les frais afférents à l'acquisition à titre onéreux (vente...) retenus, soit pour leur montant réel sur justificatifs à remettre au notaire, soit pour un montant forfaitaire égal à 7,5% du prix d'acquisition pour les immeubles. Ce forfait ne s'applique pas aux cessions de meubles et de parts
- les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, ou amélioration retenues, soit sous certaines conditions pour leur montant réel, soit pour un montant forfaitaire de 15% du prix d'acquisition à la condition que le contribuable cède le logement plus de cinq ans après son acquisition et qu'il s'agisse d'un immeuble bâti (exclusion des terrains nus). En cas de construction par le vendeur sur un terrain dont il était propriétaire antérieurement, le prix d'acquisition correspond d'une part, au prix d'acquisition du terrain et d'autre part, au prix d'achat des matériaux et, le caséchéant, de la main-d'oeuvre. En revanche, le travail personnellement effectué par le vendeur n'est pas pris en compte
- les frais de voirie, réseaux et distribution.
 

Turbo-057

Contributeur régulier
Je comprends mieux pourquoi vous parlez d’auto-construction. ;)

Mais le 4° de l’article du CGI cité ci-dessus mentionne bien des travaux faits par une entreprise. C’est cet alinéa qui ne va pas dans votre sens.

Il faudrait voir si votre notaire connaît une solution (légale, bien sûr) de contournement mais je n’y crois pas trop.
Cela ne peut il etre considéré comme l'acquisition d'un terrain et construction ... ?
Je vois que votre texte a été revue en 2003. Aurait il changé ce volet ?

Concretement j'ai une PV d'environ 140% si je suis sur la valeur la plus basse de vente. Sans tenir compte du temps passé mais avec les 10% d'abbattement au dela de 5 ans (et dans ce cas est ce la date d'acquisition ou la date d'achevement des travaux pour le calcul)
Mais en tenant compte du prix du matériaux. Sinon la PV passe a plus de 3000 % ... ce qui la est largement dément.

Vu que j'avais fait réaliser l'entièreté de l'étude la faisabilité de mon projet avant de me lancer. Expliqué le tout au notaire j'imagine que ce dernier a fait cela "proprement" il connaissait meme le montant des prets souscrit et l ampleur du projet. Avec bien entendu l'objectif de revente (initialement a 15 ans mais avancé du fait de la fiscalité qui commencent a avancer de plus en plus dans le mauvais sens).
Ou alors attendre (mais je pense qu'au dela de février la loi sur les 30 ans va passer) et la ca fait loin a attendre sans compter que la "rente" loyer est taxé a plein tubes de nos jours entre CSG, IR et IF. Et donc moins rentable mois après mois.

La solution légale est de déménager dans le premier appartement, le mettre en vente, puis dans le second, le mettre en vente et ainsi de suite. Certes cela m'est faisable (en plus ca me permet de "virer" les locataires sous le prétexte que je vais l'occuper, meme si la vente aurait suffit, d'ailleurs certains loc sont partants pour l'achat vu qu'ils sont prioritaires) mais cela risque de prendre un peu plus de temps que de mettre d'un coup l'ensemble à vendre. Car a la base la vente me permettra de financer ce qu'il me manque pour payer cash ma new maison (plus proche de mon boulot mais hors de France) et d'avoir un petit "pécule" a placer correctement pour avoir une joli rente en sus.

Je vois mon notaire vendredi soir vu qu'il a tout les papiers il pourra surement m'informer exactement de ce qu'il en est.
 

Turbo-057

Contributeur régulier
Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure

L'immeuble n'était pas achevé puisque pas construit au départ.
Et a l acquisition ne se peut il que ce soit considéré comme un terrain puisque l'usage dudit batiment ou de la ruine n'etait pas applicable a un quelconque usage.
 

Turbo-057

Contributeur régulier
Bon apparement j'ai 80% de l'ensemble immobilier qui est bien considéré en autoconstruction comme du neuf que j'aurais bati et dont je puis déduire le prix des matériaux.
Pour les 20% restant vu qu'il s'agit du corps de ferme initial impossible il aurait fallu prendre des entreprises (et le plus fun j'aurais pu avoir le taux de 5.5% pour la partie la ...) bref un beau bordel
Mais apparement c'est car la législation a changé en 2003 d'après mon notaire... ouais sur que je pouvais pas le savoir et lui non plus au départ. Mais au début du projet tout aurait pu etre déduit mais plus maintenant (ou laors il aurait fallu prendre des entrerpise)

Alors déja que le cout de MA main d'oeuvre n'est pas déductible si en plus les matériaux ne le sont plus quand on fait soit même ca devient du grand n'importe quoi ... il est temps que je me débarrasse des bagages encombrants

Il doit me chiffrer l'entièreté de la cession j'ai demandé les 2 options soit session de l'ensemble d'un seul tenant (moins rentable mais plus rapide) soit par lot. J'ai mis les prix d'estimation les plus bas pour me faire une idée concrète.
Et après je verrais en fonction.

Et sinon effectivement l'option d'y habiter et une fois vendu déménager dans le suivant et ainsi de suite fonctionne légalement pour les vendre sans PV. PAs de délai légal faut y habiter au moment ou on le vend c'est tout.
 

LordWolfy

Membre
Bonjour,

petite question supplémentaire pour les spécialiste

si turbo-057 revend seulement une partie (ex un appartement) de son bien sur quels base va se baser la plus value ?
il ne s'agit pas vraiment du même bien au départ et à l'arrivée
 
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