- l’ecart entre prix m2 Pinel et prix m2 du marché ancien ?
Non !
Ce serait comme comparer des choux et des carottes !
En Pinel tu es sur du NEUF, en VEFA, et sur un coût de CONSTRUCTION: j'y reviens après.
Dans l'Ancien - qui a aussi ses charmes et atouts - tu es sur un prix de MARCHE !
Coût de CONSTRUCTION (grosso modo)
= coût du foncier + coût des travaux + coûts commerciaux (là on peut discuter) + TVA à 20% (très important)
Décortiquons:
coût du foncier: globalement, et notamment à proximité des gros bassins urbains => ils sont en forte hausse ces 20 dernières années, alimentées par les taux bas
Taux bas = prix en hausse (et inversement)
=> c'est là principalement qu'on se fait "défoncer" à l'achat
coût des travaux: c'est très souvent injuste pour nos maçons mais globalement, hormis les matériaux dernièrement, ils sont stables et ne représentent souvent qu'un montant relativment maîtrisé.
coût commerciaux: bon là clairement, c'est la fête du slip selon les maisons de promotion: ça oscille entre 6 et 12% du coût total (parfois même davantage), mais il est difficile d'agir dessus (ces poches sont négociées en amont avec les réseaux de revendeurs).
Et pour en voir vendu moi-même, c'est un Travail compliqué, avec des gens 100% payés à la commisssion, ce qui explique au passage parfois leur entregent de pressurisation, pour utiliser un euphémisme.
TVA: je te fais pas un dessin, mais c'est 1 coût que tu ne trouves pas dans l'ancien.
Sans oublier:
Dans le neuf tu es aux dernières normes notamment de construction et environnementales, avec 3 jeu de garanties: parfait achèvement (1 an), biennale des équipement (2 ans comme son nom l'indique), et décennale pour l'opérateur constructeur et/ou ses assureurs.
Dans l'ancien, tu dois te dire que le prix que tu achètes n'inclut pas la provision de travaux de rénovations: intérieures, extérieures (façades, isolations), voire de structure: sols, murs, toit.
=> Un immeuble - quel qu'il soit - non entretenu régulièrement, est un Bien qui perd de la valeur