Pinel en VEFA - Quel différé ?

[preminvest]

Bonjour,
J'ai viens de signer un contrat de réservation pour l'achat d'un logement Pinel en VEFA. Il devrait être livré en décembre 2020.
Les banques me proposent 3 types de différés :
- Différé partiel (je ne paye que l'assurance et les intérêts) - avec un coût additionnel de 1.4% du montant emprunté ;
- Différé total (je ne paye que l'assurance) - avec un coût additionnel de l'ordre de 1.7% du montant emprunté ;
- Paiement du crédit au prorata de l'avancement (montant de remboursement en fonction de l'échéancier d'appels de fond) - pas de coût additionnel.

Certains me disent qu'il est préférable de choisir le différé total. Je comprends l'avantage en matière de tréso... mais y a t il un avantage en matière de défiscalisation - c'est ce que me confirme le vendeur. Je n'arrive pas à comprendre de quelle manière.
Quelqu'un peut il m'éclairer ?

Merci 1000x !

 

[moietmoi]

- Paiement du crédit au prorata de l'avancement (montant de remboursement en fonction de l'échéancier d'appels de fond) - pas de coût additionnel.

Bonjour,
faites vous un apport significatif?
Cette 3 ème solution peut être interprêtée de 2 façons différentes: la plus classique, avec début d'amortissement lors de la livraison du bien, mais paiement pendant la phase de construction, des intérêts dits intérêts intercalaires, qui vous auraient peut être été cachés; et la moins courante, très difficile à se faire proposer par les banques: la mise en amortissement immédiate en fonction des appels ( rare)

y a t il un avantage en matière de défiscalisation

en général, les intérêts d'emprunt participant à créer un déficit foncier imputable sur le revenu foncier, ces intérêts coûtent donc moins cher que leur valeur; Cependant ils coûtent; Plus votre TMi, Tranche marginale d'imposition est élévée, plus l'effet amaigrissant du coût est élevé;
Accessoirement: le permis de construire est il obtenu et purgé? la gfa : Garantie financière d'achèvement est elle obtenue? ( pour le permis, c'est indiqué dans la réservation,) la gfa soit est indiquée, soit il faut en avoir confirmation auprès du promoteur;

 

[preminvest]

Bonjour moietmoi et un grand merci pour votre réponse.

Concernant la première partie de votre réponse :
Notre apport est relativement limité : 5% du montant du bien, essentiellement pour obtenir un taux un peu plus attractif.
Concernant la 3eme solution, la banque nous propose de payer des échéances qui comprennent à la fois les intérêts intercalaires et la quote part du montant du capital. Selon ma compréhension il s'agit bien d'une mise en amortissement en fonction des appels de fond (je vais le vérifier par écrit). Cette banque m'a d'ailleurs dit qu'elle était la seule à le proposer. S'agit il d'une bonne option si la tréso n'est pas un problème très important ?

Concernant le seconde partie de votre réponse :
Notre TMI est plutôt élevée. Cependant, je n'arrive pas à comprendre pas votre point sur "l'effet amaigrissant du coût"... J'ai besoin de mieux comprendre ce dont il s'agit.
Le permis de construire est obtenu et purgé, et la GFA a été obtenue.
Encore une fois merci pour vos conseils. Bien à vous,

 

[moietmoi]

Le permis de construire est obtenu et purgé, et la GFA a été obtenue.

un, ou 2 très bons points....

Selon ma compréhension il s'agit bien d'une mise en amortissement en fonction des appels de fond

S'agit il d'une bonne option si la tréso n'est pas un problème très important ?

cela optimise le coût... puisque vous ne payez pas d'intérêts sur les intérêts ..mais je laisse à Aristide (contributeur émérite sur le forum), si il passe par là, le soin de préciser les choses...
Concernant les intérêts:

"l'effet amaigrissant du coût"... J'ai besoin de mieux comprendre ce dont il s'agit.

il s'agit là de la base même du calcul fiscal des revenus fonciers imposables:
Pour faire schématiquement, en oubliant "pinel" car ce qui suis est valable en général et aussi en pinel;
votre revenu foncier imposable sera composé de vos loyers- les charges liées à la location - les intérêts d'emprunt( limités à la valeur du loyer)
exemple vous avez un bien à 100 000 euros qui ramène 4000 euros de loyer , votre Taxe foncière est de 300 euros, les charges locatives syndic,copro,agence, assurance loyer impayés sont de 600 euros;
si vous avez payé votre bien sans emprunt, alors le revenu imposable sera de 4000-900=3100 euros qui seront imposés à votre TMI+17,2% soit par exemple 30+17,2 soit 1463,20 euros d'impôts

Si vous avez payé votre bien à crédit, vous auriez le coût des intérêts par exemple sur un crédit à 20 ans une mensualité de 500 euros impliquant la première année 1780 euros d'intérêts et d'assurance ADI, donc un coût en dehors du capital de 1780 euros;
Cependant, votre revenu foncier imposable sera de 4000-1780-900=1320 euros... qui génère un impôt et PS de 623, 40 euros; à la place des 1463,20 ; donc une économie d'impôt de 840,.. euros
votre crédit ne vous aura coûter cette année là que 1780-840= 940 euros
Résultats qui aurait pu être obtenu en appliquant votre TMI+PS au coût du crédit;

Ceci c'est lorsque vous avez des loyers qui rentrent, or pendant la construction, vous n'avez pas de loyer, les intérêts d'emprunt vont donc fiscalement se stocker(sur la déclaration 2044), pour être débités lors des premières années de rentrée de loyers; le mécanisme de diminution du coût sera différé mais présent; il n'en reste pas moins un coût;
si vous êtes dans la tanche à 41% 1780*58,2=1036 votre cout de crédit sera de 1780-1036=744..l'amaigrissement du coût par rapport au 940 euros....
et si vous n'étiez pas imposable le côut du crédit serait vécu totalement à 1780... mais vous n'auriez pas fait de Pinel....

 

[Aristide]

Bojour,

cela optimise le coût... puisque vous ne payez pas d'intérêts sur les intérêts ..mais je laisse à Aristide (contributeur émérite sur le forum), si il passe par là, le soin de préciser les choses...

Hors effet fiscal c'est l'amortissement immédiat qui génère le moindre coût (Intérêts + assurances)

A toutes fins utiles :

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...erne-amortissement-immediat.11342/#post-83937

Mais s'agissant d'un financement locatif il faudrait pouvoir simuler les trois options en y intégrant cet impact fiscal adapté à la situation de chaque emprunteur/investisseur.

Cdt

 

[Gollum]

Bonjour, je trouve votre explication très clair. Par contre je ne comprends ce que je lis partout: il est interessant d'avoir beaucoup d'intérets pour le déduire des loyers et payer moins d'impot. Ok mais en même temps plus on a d'interets d'emprunts et moins le rendement global de l'operation (à la revente) sera inetressant car un deficit est un 'deficit' et grève donc la rentabilité. Je m'explique si j'ai 4000 euros de loyers sans deficit lié a l'emprunt je vais payer TMI+17,2% soit 944€ dans votre example de TMI a 30%. Donc gain de 3100-1463.2=1636.8€. Par contre si on a le deficit de l'emprunt le gain tombe a 1320-623=697€.
De ce calcul, j'en déduit encore une fois qu'il faut essayer de minimiser le cout du crédit même pour un investissement locatif. Et ce n'est pas ce que lon peu lire ou entendre chez les constructeurs en encore moins chez les banques et courtiers.
Qu'en pensez vous?
cdlt

 

[moietmoi]

De ce calcul, j'en déduit encore une fois qu'il faut essayer de minimiser le cout du crédit même pour un investissement locatif

je ne vérifie pas votre calcul, mais,

bien sûr il faut minimiser le coût du crédit, comme de toute dépense déductible; ce n'est pas parce les frais de gestion de l'agence sont déductibles qu'il ne faut pas chercher à service rendu égal, à trouver l'agence la moins chère;
Mais ceci a service rendu égal,!!! or le service que rend le crédit, c'est d'acheter un bien et d'en tirer un revenu(loyer) avec l'argent des autres(banques); Donc si vous raisonnez avec votre porte monnaie qui serait sans fin, avec des liquidités infinies,(c'est votre hypothèse de négliger l'effet de trésorerie) alors passez vous du crédit et de son coût; Mais comme les promoteurs banquiers , courtiers, savent que votre porte monnaie est limité( sans jeu de mots) alors il est vrai que plus vous vous endettez, plus vous accentuez l'effet de levier du crédit;

 

[paal]

Bonjour, je trouve votre explication très clair. Par contre je ne comprends ce que je lis partout: il est intéressant d'avoir beaucoup d'intérêts pour les déduire des loyers et payer moins d'impôt.

Quel est donc le conseiller qui vous aura dit cela, à moins que ce ne soit une traduction maladroite de ce quil vous aura dit ....

De ce calcul, j'en déduis encore une fois qu'il faut essayer de minimiser le coût du crédit même pour un investissement locatif.

Alors je dirais, SURTOUT pour un investissement locatif ; il y a dans ce genre, deux optimisations à effectuer, la première qui consiste à obtenir le prêt le plus important possible, et la seconde qui est d'obtenir le taux de financement le plus faible possible

Et ce n'est pas ce que l'on peut lire ou entendre chez les constructeurs en encore moins chez les banques et courtiers..
Qu'en pensez vous?
cdlt

Que vous devez mal choisir vos interlocuteurs ....

 

[Gollum]

Je réalise mieux et fait peut un mix. Il faut emprunter le plus possible de la somme a investir mais cet emprunt génère un cout qu'il faut minimiser le plus possible. c'est ca?

 

[moietmoi]

Je réalise mieux et fait peut un mix. Il faut emprunter le plus possible de la somme a investir mais cet emprunt génère un cout qu'il faut minimiser le plus possible. c'est ca?

oui, mais c'est pas drôle, si vous résumez aussi bien , à quoi sert le forum.....?