Parcours d'un emprunt immobilier locatif

shoshow

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Bonjour,

Retour d’expérience, pour ceux que ça intéresse (désolée par avance pour le pavé).

Période allant de septembre 2018 à début février 2019 - date de signature chez le notaire.

1. Visite à un courtier connu que je vais trouver dans ses bureaux. Il me calcule une capacité d’emprunt de 80 000 voire 90 000€.
2. J’ai quelques biens en vue, je me décide pour une maison évaluée à 92000 € par le notaire de la famille, puis mise en vente à 86000€ pour un prix d’acquisition final négocié à 61000€. (succession)

Le bien est déjà loué à un membre de la famille donc à un prix d’ami de 350€. Mais le locataire quittera le logement en juin 2020 (préavis signé). Le bien peut se louer entre 600€ et 650€ (simulation réalisée).
Seuls travaux nécessaires : remise aux normes de l’électricité. Coût 4000€.

3. Retour chez le courtier, promet une totale gratuité. Consultant le mandat qu’il me donne finalement à signer, je vois qu’il y a 800€ de frais de dossier glissé dans le texte. Je ne donne pas suite (rebutée par la manière).

4. Je me rends chez un autre courtier dans la même ville et me résigne à régler 1000 € d’honoraire selon son mandat si obtention d’un prêt. Il m’évalue un taux d’emprunt de 1,4 % « si tout va bien ».

5. Trois semaines plus tard, n’ayant pas de nouvelles du 2e courtier, je décide de démarcher moi-même les banques.

Banques en ligne - notamment Boursorama, où se trouve mon compte principal -: taux de crédit les plus intéressants mais impossible en deçà d’un certain montant emprunté.
Minimum de 100 000€ pour Bourso, 80 000€ pour Fortuneo et ING (de mémoire).

Je souhaite emprunter à 110 %: Maison 61 000€ + travaux 4 000€ + frais de notaire .

  • Banque Postale : emprunt de 70 000€ sur 12 ans à 1,4 % avec la conseillère dans un premier temps. Après consultation de sa direction, la conseillère annonce un taux de 1,5 %. Négociation des frais de dossier à 300€.
    Assurance emrpunteur CNP de 20€ mensuels (assurance de loin la plus compétitive, même après recherche de délégation auprès d’autres compagnies).

  • LCL : emprunt de 65 000€ (refus d’un prêt à 110 %). Sur 12 ans taux proposé 1,05 %. Après consultation de sa direction, taux ramené à 1,08 %.
    Assurance emprunteur maison très chère mais j’ai l’intention de demander une délégation.
    Frais de dossier non négociables de 700€.
  • Démarches auprès du CIF (Crédit Foncier). Dossier refusé d’emblée.
  • BNP : première proposition à 1,5 % puis acceptaion de baisser à 1,3 % pour 71 000€ de prêt sur 11ans et 6 mois (financement des frais de garantie accepté!).
    Assurance emprunteur maison (CARDIFF) très chère.
    Frais de dossier : 200€

  • Je retourne auprès de LBP. Je leur expose les autres offres (de bonne foi, je ne fournis aucun justificatif).
    Ils descendent leur taux à 1,10 %.
    Mais je m’aperçois que leur offre (encore non contractuelle) contient une souscription à une assurance habitation à laquelle, me dit-on, j’aurais consenti au téléphone.

  • Je retourne auprès de la BNP où l’interlocutrice au siège des crédits me dit qu’elle a déjà dépassé sa marge de manoeuvre. Après un retour auprès de sa direction, elle obtient 1,13 % toujours pour 71 000€ sur 11,5 ans.

  • Démarches auprès du Crédit Agricole. Taux proposé sur 12 ans : 1,4 % pour 65 000€.
    Frais de dossier 360€.
    Impossible pour le conseiller d’obtenir un taux plus intéressant.

  • Expérience folklorique et vraie perte de temps à la CE où j’ai eu affaire au directeur himself qui me propose 1,05 % avec insistance mais ne veut produire aucun écrit, même pas une simulation.

  • Entretemps, je reçois un nouveau mail de LCL qui me propose exceptionnellement un financement à 110 % - donc 70 000 €, toujours à 1,08 %. Mais les frais de dossier de 700€ restent non négociables.
Je retiens finalement les simulations de LBP et de BNP qui me semblent les plus intéressantes, les taux n’étant pas les seuls déterminants dans l’opération.

Je reçois leurs offres définitives en fin d’année 2018. Je signe celle de la BNP.

Le compromis a été signé chez le notaire mi-octobre. Obtention des fonds dans les délais pour une signature de l’acte de vente début février.

Délégation assurance emprunteur obtenue: mensualités de 22€ (au lieu de 45€).

Fin de l’opération.

Précision sur le mandat du courtier:

Je n’ai trouvé trace de ses démarches que dans une seule banque (CA) alors que toutes les banques que j’ai moi-même démarchées figuraient dans son mandat.

Le dossier déposé au CA l’a été plus de trois semaines après la signature du mandat. Le délai fixé sur le compromis de vente courait déjà et dans ce cas, comme chacun sait, et plus encore un courtier, il n’y a pas de temps à perdre.
Donc LRAR immédiat, déjà par mail (qu’il n’a jamais voulu ouvrir) puis nouveau LRAR (courrier papier) pour mettre fin à son mandat.

Donc si je peux vous donner un conseil, passez-vous de courtier !

La recherche de crédit bancaire, d’assurance-emprunteur, de devis travaux est, c’est vrai, un travail très prenant. Ici j’ai beaucoup beaucoup résumé.

En réalité, on ne fait que ça pendant des semaines et des semaines mais c’est à la portée de tous. Je suis salariée à plein temps, je n’ai aucune compétence particulière dans le domaine bancaire ou financier et je n’ai personne de qualifié dans mon entourage.
 

moietmoi

Top contributeur
bonjour,
merci de ce retour instructif;
on ne peut faire de généralités concernant le courtiers, plombiers ou salariées (comme toi) ....
Ceci dit, pour un intermédiaire qui fait bien son travail , ceci mérite rémunération permettant de vivre décemment ,car, tu le dis toi-même:
La recherche de crédit bancaire, d’assurance-emprunteur, de devis travaux est, c’est vrai, un travail très prenant. Ici j’ai beaucoup beaucoup résumé...............En réalité, on ne fait que ça pendant des semaines et des semaines
Comme le savent les lecteurs assidus du forum, je dis toujours que mener un ou plusieurs investissements locatifs à bon terme pour en retirer une très forte rentabilité est un travail....

je n’ai aucune compétence particulière dans le domaine bancaire
Grâce à cette recherche, tu commences à accumuler des éléments positifs, merci de les avoir partagés..
 
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moietmoi

Top contributeur
Bonjour ,
en complément, je souhaite que ton bien ne soit pas dans ce qui s'appelle une zone tendue (1149 villes )car sinon tu auras du mal a changer le loyer, quoique peu de propriétaires connaissent toutes ces finesses

Le bien est déjà loué à un membre de la famille donc à un prix d’ami de 350€. Mais le locataire quittera le logement en juin 2020 (préavis signé). Le bien peut se louer entre 600€ et 650€ (simulation réalisée).
Seuls travaux nécessaires : remise aux normes de l’électricité. Coût 4000€.
Dans les zones tendues , le loyer à la relocation, doit être identique au précédent loyer( des cas d'exceptions existent pour des loyers manifestement sous évalués, mais la procédure est longue)
Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Jusqu'à 1er janvier 2020, il existait une possibilité pour augmenter le loyer: soit le bien est libre pendant 18 mois... soit des travaux d'améliorations,représentant un certain nombre de mois de loyers sont exigés;
A partir du 1er janvier 2020, les 18 mois libres subsistent mais la cause de travaux est complexifiée par une écolo-compatibilité, pour que les travaux comptent il faut que ceux ci modifient à la hausse et à un certain niveau la performance énergétique du bien, sauf si celui-ci répondait déjà aux catégories les plus élevées;(A à E qui est quand même assez large!!)
Dans le cas d'un logement déjà A à E, les travaux d'améliorations (et la refonte globale de l'électricité aux normes est dans ce cadre) permettent le déplafonnement en zone tendue, mais pas à Paris ou les loyers sont encadrés de toute façon....

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=3625F490BC5259D4B432995E72675C0A
et
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000035315236
 
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shoshow

Membre
@moietmoi

Merci de ton intérêt et je serais ravie si mon expérience peut servir à d'autres.

Concernant le rôle du courtier:

Je conçois fort bien que son travail mérite rémunération. Mais:

- première remarque: ici, j'ai eu affaire coup sur coup à des courtiers qui n'ont pas été "réglos". L'attitude du 2e courtier en particulier aurait pu me faire perdre l'investissement. Et presque toutes les banques m'ont dit qu'elles ne travaillaient pas avec ce courtier, qu'il ne les avait de toute façon pas sollicitées.

- deuxième remarque: de ce que j'ai pu voir, le courtier ne se déplace pas, se contente d'envoyer le dossier du client aux banques avec lesquelles il travaille. Et je doute fort qu'il en fasse le tour avec insistance afin d'en obtenir le taux le plus avantageux pour le client.
Dans mon cas, et si j'avais laissé son mandat courir jusqu'au bout, il aurait très bien pu me dire à la fin qu'il avait réussi à me décrocher un crédit à 1,4% auprès du CA après avoir démarché toutes les autres banques listées dans son mandat. Je n'y aurais vu que du feu.

- troisième remarque: avec les courtiers, je signais un crédit à un taux de 1,4% persuadée que j'aurais été d'avoir eu de la chance.

Je précise que les deux courtiers m'ont signifié que mon dossier n'était pas facile (sous-entendu "mais nous on est capables de vous obtenir quelque chose que vous n'obtiendriez pas toute seule).

Concernant la zone:

Non, la maison n'est pas dans une zone tendue mais de justesse à quelques kilomètres près! Je m'étais renseignée avant, je connaissais l'histoire des loyers dans ces zones tendues car ma RP est dans ce type de zone et je comptais vaguement la mettre en location un jour.

Mais merci beaucoup pour ce tuyau et les références, moietmoi!
 
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