- Points négatifs :
Je pense qu'il a profité de notre manque d'objectifs précis pour nous envoyer vers un produit (Pinel) non optimisé à notre situation et sur lequel il marge un max (4% de 235000€).
De plus, à 235000 € nous ne profitons pas pleinement de la réduction d’impôts..... il aurait plutôt fallu partir sur un achat à 150000€ pour être efficace à 100% sur la partie défiscalisation et surement en augmenter la rentabilité sur la durée de conservation du bien.
De plus, sa simulation initiale s’arrête après la fin de réduction d’impôts (10 ans) en revendant au même prix qu'à l'achat et ne tient pas compte des charges de copropriété et autres frais annexe.
Et là, il n'a pas du tout était clair sur les autres scénarios possibles. Mon analyse qui est peut être fausse :
- scénario très optimiste (très peu probable) : revente du bien supérieur au prix d'achat. Très bon rendement à l'issue des 10 ans.
- son scénario, aucune plus valus : bon rendement mais il a oublié les charges et autres frais...
- scénario pessimiste (mais réaliste) : moins valus à la revente et si on conserve le logement la rentabilité va fondre comme neige au soleil. Bref beaucoup de stress pour pas grand chose.
Bonjour,
D'après votre expérience et la description que vous en faites, il semble qu'il s'agisse donc d'un vendeur sur catalogue, plus que d'un conseiller.
Je vous livre mon avis qui n'aura finalement que la valeur que vous voudrez bien lui accordé, mais qui pourra éventuellement vous être utile.
Premièrement, ses honoraires de 4% ne sont pas un problème en soi. Il a au moins l'honnêteté de vous indiquer ce qu'il gagne (enfin, si l'on part du principe qu'il a effectivement dit la vérité).
Si votre intermédiaire vous fait faire une bonne affaire, que vous êtes satisfait du produit et de son conseil, nous partirons du principe qu'il n'y a pas de problème en soi à ce qu'il gagne bien sa vie.
Finalement, ces 4% ne sont guère plus ni moins que la commission potentiellement moyenne d'un agent immobilier (ce qu'il est probablement) pour ce type de transaction.
Toutefois, les autres points que vous soulevez le sont à juste titre:
- il vous a vraisemblablement présenté un produit qui ne correspond ni à vos objectifs, ni à votre situation patrimoniale puisqu'un investissement d'un montant inférieur vous aurait vraisemblablement permis d'atteindre le même résultat d'après vos dires (point à prendre avec des pincettes puisque nous partons du principe que pour la majorité des gens, le salaire ira en augmentant et qu'il faut également prévoir l'augmentation de votre imposition de part le résultat foncier probablement positif que vous aurez en louant).
- il vous a appâté avec une rentabilité qui vraisemblablement est une rentabilité brute (et encore... sous réserve de l'étude des chiffres), sans tenir compte des charges éventuelles que le bien allait générer, sans vous parler des aléas et risques liés à l'investissement locatif et à tout investissement de manière générale par rapport à votre vie personnelle et sans vous parler de la perspective de votre investissement à terme (et encore, il y a tant d'autres facteurs à prendre en compte...!).
Bref, il a agit comme beaucoup d'agent commerciaux, qui n'ont finalement qu'une notion restrictive et même paradoxale du commerce, le font, c'est-à-dire en niant les risques potentiels liés au produit qu'ils présentent et en embellissant le package qu'ils veulent vous faire acheter.
Je constate par ailleurs que vous n'avez finalement que peu parlé du produit en question (à part son emplacement qui visiblement avait l'air plutôt bon?). Vous êtes-vous au moins renseigné sur ce dernier réellement ? De quel type de logement s'agit-il ? Quand la livraison est-elle prévue ? Quel est le prix au m² ? Avez-vous comparé le prix au m² par rapport au prix au m² d'un bien similaire dans l'ancien qui en aurait les mêmes caractéristiques ? De combien serait le loyer (sachant que ce dernier est plafonné) ? Quel est le loyer du marché pour ce type de bien dans l'ancien ? Il faut bien entendu analyser le quartier, la résidence... et puis surtout la solidité du promoteur et du gestionnaire (sachant que vous devez avoir la possibilité de choisir le gestionnaire, à votre entière discrétion) et éventuellement de manière plus générale la solidité de la structure et des garanties de l'intermédiaire-conseil qui veut vous vendre le produit.
La règle primordiale dans l'immobilier est l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement. Il faut toutefois bien entendu prendre en compte tous les autres facteurs.
Par ailleurs, l'immobilier est un investissement sur le long terme. La personne qui va vous vendre de l'immobilier ou un investissement en vous faisant miroiter avec certitude une potentielle plus-value à la revente sur un délai court ne peut pas être un bon professionnel... Il ne peut qu'émettre des hypothèses et vous présenter toutes les hypothèses positives et négatives potentielles de votre investissement, le futur est incertain. Bien entendu, il y a des cas plus probables que d'autres (il va de soi qu'une hypothèse de plus-value à l'heure actuelle sur un achat en plein centre de Paris au prix du marché sur une durée de 10 ans est plus probable qu'une plus-value similaire sur un bien surévalué en plein centre de Montcuq...).. Bien entendu, son but étant de vendre (et pas de conseiller), le mauvais professionnel (oxymore) va vous présenter l'hypothèse la plus positive... alors même qu'un conseiller devrait vous présenter toutes les hypothèses et vous mettre en garde sur les risques d'un investissement (autrement, il met en jeu sa responsabilité).
- Points positifs:
Il a réalisé une analyse patrimoniale et a bien pris en compte notre souhait de pouvoir potentiellement acquérir une nouvelle résidence principale tout en conservant notre capacité d'endettement.
Mon avis : je pense que d'un point de vu légal, il est tenu de le faire.
!
Que vaut réellement cette analyse patrimoniale s'il n'a pas pris en compte vos objectifs et s'il vous a conseillé un produit inadapté à ces derniers ? Peut-être s'est-il renseigné sur votre situation patrimoniale, mais je ne sais pas si l'on peut valablement qualifier cela d'analyse à mon sens!
