Ordure ménagère et Revalorisation des loyers

[cyberfantome]

Bonjour à tous,

Je suis en période de renouvellement de contrat avec mon preneur, à savoir une société de gestion de résidence étudiante.

J'ai 2 points qui me paraissent étranges.


Concernant les impôt et taxes, le premier bail indiquait :
" le preneur acquitera les impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus

Le bailleur conservera à sa charge les impôts et taxes des propriétaires loueurs".

Avec cette mention pensez vous que le preneur est en conséquences tenu de payer les taxes d'ordure ménagère ?

Ils veulent changer par : " Le «preneur» acquittera l'ensemble des charges de copropriété ainsi que les impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus et plus généralement toutes les dépenses nécessaires au bon fonctionnement de l'immeuble (eau, électricité, remboursement des primes d'assurances de toute nature contractées au titre de l'immeuble et de la responsabilité du propriétaire, etc.).

.......

Le «bailleur» conservera à sa charge les impôts et taxes à la charge des propriétaires loueurs (taxes foncières y compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères) ainsi que sa quote-part des charges de copropriété (honoraires du syndic, assurance multirisque copropriété, frais de location de salle pour l’Assemblée Générale) "

En fait, je viens d'acquérir le bien et ne leur ai jamais demandé de me rembourser la taxe d'ordure ménagère , pour le moment, je comptais le faire cette année.

Qu'en pensez-vous ?

Concernant la revalorisation des loyers.

Le premier bail stipulait "le loyer sera révisé de plein droit au premier oct de chaque année à partir du ...., en fonction de la valorisation de l'indice du coût de la construction publiée par l'INSEE, à hauteur de 75% de la variation de cet indice."

et ils veulent changer par " Ce loyer sera révisé de plein droit le 1er octobre de chaque année, proportionnellement à la variation, plafonnée annuellement à 2,3 %, de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. "

En gros, j'ai l'impression qu'aujourd'hui si l'indice augmente de 5% par exemple, j'aurai au max 2,3% et que le preneur aura le différentiel.

Qu'en pensez vous ?

Ai je le droit de refuser ces conditions ?

Merci pour vos avis

 

[Dwayne72]

Les ordures ménagères sont à la charge du locataire

 

[cyberfantome]

Je suis dans le cadre d'un bail commercial, et visiblement cela ne fonctionne pas comme dans une relation Propriétaire / Locataire.

Donc oui pour les apparemment loués en direct, concernant les baux commerciaux, c'est visiblement moins évident. D'où ma question.

 

[jmi12]

Bonjour à tous,

Je suis en période de renouvellement de contrat avec mon preneur, à savoir une société de gestion de résidence étudiante.

J'ai 2 points qui me paraissent étranges.


Concernant les impôt et taxes, le premier bail indiquait :
" le preneur acquitera les impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus

Le bailleur conservera à sa charge les impôts et taxes des propriétaires loueurs".

Avec cette mention pensez vous que le preneur est en conséquences tenu de payer les taxes d'ordure ménagère ?

Oui, comme déjà dit par Dwayne, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères a un caractère locatif. Elle est donc dûe par le preneur, dans la mesure où le bail n'en dispose pas autrement (mise à la charge du propriétaire), ce qui n'est pas le cas pour vous dans le bail actuel. Vous pouvez donc réclamer le paiement de la TOM à l'exploitant.

Ils veulent changer par : " Le «preneur» acquittera l'ensemble des charges de copropriété ainsi que les impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus et plus généralement toutes les dépenses nécessaires au bon fonctionnement de l'immeuble (eau, électricité, remboursement des primes d'assurances de toute nature contractées au titre de l'immeuble et de la responsabilité du propriétaire, etc.).

.......

Le «bailleur» conservera à sa charge les impôts et taxes à la charge des propriétaires loueurs (taxes foncières y compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères) ainsi que sa quote-part des charges de copropriété (honoraires du syndic, assurance multirisque copropriété, frais de location de salle pour l’Assemblée Générale) "

En fait, je viens d'acquérir le bien et ne leur ai jamais demandé de me rembourser la taxe d'ordure ménagère , pour le moment, je comptais le faire cette année.

Qu'en pensez-vous ?

L'exploitant propose une modification du bail mettant la TOM à la charge du propriétaire.
Si vous acceptez la modification, vous ne pourrez plus lui demander le remboursement de cette taxe.

Concernant la revalorisation des loyers.

Le premier bail stipulait "le loyer sera révisé de plein droit au premier oct de chaque année à partir du ...., en fonction de la valorisation de l'indice du coût de la construction publiée par l'INSEE, à hauteur de 75% de la variation de cet indice."

et ils veulent changer par " Ce loyer sera révisé de plein droit le 1er octobre de chaque année, proportionnellement à la variation, plafonnée annuellement à 2,3 %, de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. "

En gros, j'ai l'impression qu'aujourd'hui si l'indice augmente de 5% par exemple, j'aurai au max 2,3% et que le preneur aura le différentiel.

Qu'en pensez vous ?

Les modifications sont du même ordre que celle visant la TOM et ont le même but : réduire les charges de l'exploitant. En effet, il est proposé de faire varier les loyers, non plus en fonction de l'indice du coût de la construction, mais en fonction de l'IRL. Il suffit de consulter les dernières variations des 2 indices pour s'apercevoir que l'IRL évolue moins vite que l'ICC. Vous avez bien compris pour la variation de l'IRL.

Ai je le droit de refuser ces conditions ?

Je pense que oui, mais je ne suis pas un spécialiste du sujet et les experts en la matière (je pense à moietmoi notamment) vous apporteront, j'en suis sûr, les réponses aux questions posées. Vous pourriez aussi préciser les conditions du bail (durée initiale ; date d'échéance ; L'exploitant est-il en difficulté ? , etc...).
Cdt

 

[Buffeto]

Je suis dans le cadre d'un bail commercial

j'ai ce genre de bail dans le cadre d'un LMNP avec gestionnaire ...tous les ans je leur demande le remboursement de la taxe des ordures ménagères et ça n'a jamais posé problème

 

[moietmoi]

Bonjour,
Concernant l'icc ou l'irl: la loi Pinel du 18 juin 2014 a supprimé la possibilité de se référer à l’ICC , pour la révision triennale et la révision du loyer lors du renouvellement d'un bail commercial;
Au passage cet indice dans les baux lmnp a été source de soucis, en effet l'icc ayant fortement augmenté pendant des années, l' exploitation des résidences n'était plus à l'équilibre, vu le loyer servi au propriétaires( les loyers ayant quasi doublé , le retour de manivelle a été violent, des exploitants proposant/imposant des loyers à -30 -60% lors du renouvellement du bail);
Donc il y aurait le choix entre ilc (loyers commerciaux )et les loyers tertiaires mais la loi SRU indique que pour les location nue ou meublée , c'est l'IRL; Certains avocats ont tenté, je ne sais si c'est avec succès de mettre l'ILC,comme indice dans les baux de lmnp; Mais aujourd'hui tous les baux lmnp sont sur l'IRL;
Quant à la clause de plafonnement, il y va de la négociation, sans doute perdue d'avance, mais personnellement j'introduirais la réciprocité; plafonnement à la baisse;

remboursement des primes d'assurances de toute nature contractées au titre de l'immeuble et de la responsabilité du propriétaire, etc.

à mon sens ; ils te remboursent la PNO; sauf si l'une des lois sru/modernisation de l'économie/pinel l'interdit, je ne crois pas;

 

[cyberfantome]

Bonjour,

L'exploitant n'a aucun problème de location. Le bien est à Vincennes.
Comme je viens d’acquérir le bien, ils ont oublié de me faire signer le nouveau bail en renouvellement en 3/6/9 et c’est là que j'ai vu ces 2 points.

Donc, si je résume et vous remercie pour vos avis :

Le bail actuel, qui m'a été transféré, me permet de de récupérer la TOM.
Il y a de la jurisprudence la-dessus que le gestionnaire n'a pas manqué de me donner car elle va à l'encontre de cette récupération. Mais je ne suis pas certain que cette jurisprudence s'applique au regard de la rédaction du bail originel que je vous ai mentionné.

Le bail proposé ne me permettra plus de récupérer cette TOM si je le signe.

Concernant la'indexation. L'IRL est aujourd'hui ce qui se fait.
Pour la clause de plafonnement, qu'entendez vous par "mais personnellement j'introduirais la réciprocité; plafonnement à la baisse"

Non il ne me rembourse pas la PNO, mais le commercial me dit que j'en ai pas besoin ... Dois je le croire ?

Si je ne suis pas d'accord avec le nouveau bail proposé sur ces 2 points et que nous nous entendons pas. Que se passe t il ?

Bien à vous tous

 

[jmi12]

Bonjour,

L'exploitant n'a aucun problème de location. Le bien est à Vincennes.
Comme je viens d’acquérir le bien, ils ont oublié de me faire signer le nouveau bail en renouvellement en 3/6/9 et c’est là que j'ai vu ces 2 points.

Donc, si je résume et vous remercie pour vos avis :

Le bail actuel, qui m'a été transféré, me permet de de récupérer la TOM.
Il y a de la jurisprudence la-dessus que le gestionnaire n'a pas manqué de me donner car elle va à l'encontre de cette récupération. Mais je ne suis pas certain que cette jurisprudence s'applique au regard de la rédaction du bail originel que je vous ai mentionné.

Le bail proposé ne me permettra plus de récupérer cette TOM si je le signe.

Je viens de découvrir l'arrêt de cassation controversé du 13 juin 2012, n°11–17114 qui prévoit que, pour les baux commerciaux, la TOM ne peut être récupérable sur le locataire que si le bail l'a expressément prévu, contrairement à ce qui se passe en matière de baux d'habitation. Toutefois, dans l'arrêt précité, les dispositions contractuelles ne correspondaient pas à celles de votre bail, ne visaient pas précisément les impots et taxes locatifs et disaient ceci à propos des charges du preneur :
"Le preneur s'oblige à acquitter toutes dépenses locatives courantes nécessaires au bon fonctionnement de l'immeuble ainsi que les impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus et plus généralement toutes les dépenses nécessaires au bon fonctionnement de l'immeuble....
Dans votre bail actuel, il est bien dit : "le preneur acquittera les impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus...
On devrait donc pouvoir défendre la récupération, puisque le bail prévoit expressément l'acquittement par le
preneur des impôts et taxes dont les locataires sont habituellement tenus, ce qui est bien le cas de la TOM. La modification proposée des dispositions du bail à ce sujet accrédite le fait que la clause actuelle n'est pas à l'avantage du locataire.
Cdt

 

[cyberfantome]

Bonjour,

Merci du retour

Oui c'est sujet à interprétation. Le preneur m'a donné un autre arrêt ... pour bien appuyé et que je ne fasse pas de vagues :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000037425066
Mais comme je lui ai dit au tel, pourquoi expressément retirer le fait de devoir payer la TOM dans le nouveau Bail si les 2 arrêts leur donnent raison ? Sauf à que cela ne soit pas si clair que cela ....
D'ailleurs, je viens d'appeler ma PJ, ils m'ont dit qu'ils étaient redevable au regard de ce qui est écrit dans le premier bail. Mais bon c'est pas une PJ qui intervient en litige de baux commerciaux. Donc plus de l'info juridique.
En plus vu le montant du litige, 81 euros, j'ai peur d'être David contre Goliath.

 

[jmi12]

Bonjour,

Merci du retour

Oui c'est sujet à interprétation. Le preneur m'a donné un autre arrêt ... pour bien appuyé et que je ne fasse pas de vagues :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000037425066
Mais comme je lui ai dit au tel, pourquoi expressément retirer le fait de devoir payer la TOM dans le nouveau Bail si les 2 arrêts leur donnent raison ? Sauf à que cela ne soit pas si clair que cela ....
D'ailleurs, je viens d'appeler ma PJ, ils m'ont dit qu'ils étaient redevable au regard de ce qui est écrit dans le premier bail. Mais bon c'est pas une PJ qui intervient en litige de baux commerciaux. Donc plus de l'info juridique.
En plus vu le montant du litige, 81 euros, j'ai peur d'être David contre Goliath.

J'ai trouvé un article relatif au remboursement de la TOM dans les baux commerciaux qui évoque un arrêt de la Cour de cassation plus favorable au bailleur (Cass. com. du 05/04/2018 n° 17-13559 ) :
https://www.gouache.fr/articles/Art...rtunite-d-obtenir-le-remboursement-de-la-TEOM.

Mais c'est vrai qu'en l'absence de prise en charge du litige par une assurance et à défaut d'accord amiable avec le locataire, une action judiciaire ne semble pas très opportune, vu les intérêts en jeu (81 €).