Optimisation du lissage: Prêt principal + PTZ + Prêt employeur

Bonjour à tous,

Nous sommes sur un projet de construction de résidence principale (primo accédant).

Projet:
-Coût du projet: 270 000€
-Terrain: 70 000€ financé par apport personnel

Pour financer le reste, il y a deux situations possibles:

1)
-PTZ: 56 000€
-Prêt employeur 1%: 40 000€
-Prêt principal: 104 000€
-Assurance DO: 5 000€

2)
-PTZ: 56 000€
-Prêt principal: 144 000€
-(la DO n'est pour l'instant pas demandée, on verra lors de l'offre de prêt d'ici quelques jours)

Sachant que la situation numéro 2 est possible, un dossier est en cours chez un courtier avec un taux à 1.65% (d'ailleurs, est-ce réaliste au vue des baromètres actuels ?) pour à peu près 1 000€ en mensualité sur 20 ans.

Ce que nous souhaitons:
-1 000€ maximum en mensualité (on reste dans le taux d'endettement légal)
-20 ans maximum
-200 000€ de financement pour la construction (montant du devis)

La DO sera souscrite seulement si la banque la demande, et dans ce cas, la question ne se pose pas, la première situation est la plus avantageuse, sinon, vient le sujet de mon message:

Quelle situation, selon vous, serez la plus avantageuse économiquement ? Par quels moyens ?

J'ai discuté de ce sujet avec ma conseillère (courtier), qui m'a indiqué que l'on attendra l'offre de la banque sur la situation n°2 pour ajuster si besoin. Nous ne l'avions pas fait avant puisque nous ne savions pas que nous pouvions bénéficier du prêt employeur, et le temps joue contre nous concernant le PTZ. Donc il faut faire vite.

Par exemple, avec la situation n°2, il est peut être possible de passer le prêt principal de 104 000€ sur 15 ans au lieu de 20 et dans ce cas, réduire le coût d'emprunt. Dans l'autre sens, si je veux bénéficier du prêt employeur, il me faut un DO qui coûte un bras, donc pas forcément avantageux au vue des taux de crédit qui sont bas.

Je ne sais pas, je ne connais pas les possibilités.

Quels sont vos avis sur ces deux situations, et selon vous, laquelle est la plus avantageuse ?


Merci !
 
Bonjour,

la garantie dommage ouvrage est rendue obligatoire par la loi pour toute construction.

si vous ne l'avez pas dans votre contrat de construction c'est que vous ne passez pas par un constructeur de maison individuelle mais par des artisans ou une entreprise générale de bâtiment.

la D.O et la garantie décennale ne reviennent pas au même; pour faire jouer la garantie décennale c'est a vous de prouver la faute de l'entrepreneur alors que la D.O prend en charge le sinistre en direct et se retourne ensuite vers les entreprises.

j'ai vu un dossier de recours en décennale durer 5 ans pour être gagné en première instance mais avec l'appel de l'assureur décennale le litige à pris 8 ans pour être gagné. et je ne vous parle pas du coût des expertises et frais de justice.........

concernant le PTZ, il faut que votre dossier soit complet avant la mi novembre pour pouvoir sortir dans les temps vos offres de prêt sur 2017, sinon après il faut actualiser et si vous êtes en zone B2 ou C le PTZ sera réduit de moitié l'an prochain.

bien cordialement
 
Merci pour toutes ces informations.
En effet, je passe non pas par un pavillonneur mais pas une entreprise générale.

Concernant le prêt, le courtier a toutes les informations nécessaires, j'attends son appel d'ici une quinzaine de jours.
Normalement, il va revenir vers moi avec une offre de prêt non ?

Que faut-il d'autre(s) pour éviter de passer à côté du PTZ ?

Est-ce que le permis de construire peut avoir un impact sur l'obtention du PTZ ? Sachant que la demande n'a toujours pas été faite...

Merci!
 
bonjour,

pour le montage du dossier le permis de construire n'est pas obligatoire, la banque demande souvent le récepissé de dépôt, par contre pour commencer à débloquer les fonds il faudra le permis de construire accordé.
comme je l'ai dis plus avant, la D.O est la clé pour les dossiers de prêt.
seule exception ou les banques acceptent de travailler sans D.O c'est le marché de travaux avec plusieurs intervenants différents pour les différents corps de métier. (ce qui entre nous est surprenant car le risque est le même en absence de D.O)
autre question: qui a fait les plans de la maison ? sont ils identifiés par un cachet ou une référence d'architecte ?

autre question: votre courtier ne vous a pas soulevé toutes ces questions ? ne vous a t il pas mis en garde sur l'absence de D.O ?

bien cordialement
 
Bonjour,

la garantie dommage ouvrage est rendue obligatoire par la loi pour toute construction.

La DO est "réputée obligatoire" mais la loi ne prévoit pas de sanction formelle pour le maître d'ouvrage qui construit son logement ou celui de sa famille (obligatoire si logement locatif).
La sanction est "de fait" quand tous les problèmes et ennuis arrivent ensuite où ledit maître d'ouvrage doit assumer tout tout seul.

si vous ne l'avez pas dans votre contrat de construction c'est que vous ne passez pas par un constructeur de maison individuelle mais par des artisans ou une entreprise générale de bâtiment.
Il serait effectivement utile de savoir exactement quel contrat a été signé?
Fonction dudit contrats d'autres garanties générant un coût significatif peuvent être imposées.

la D.O et la garantie décennale ne reviennent pas au même; pour faire jouer la garantie décennale c'est a vous de prouver la faute de l'entrepreneur alors que la D.O prend en charge le sinistre en direct et se retourne ensuite vers les entreprises.
Absolument; et la remise en état des vices de construction est immédiate sans avoir à trouver d'abord quel artisan/entreprise en est l'auteur.

La DO est à recommander avec force !!!

j'ai vu un dossier de recours en décennale durer 5 ans pour être gagné en première instance mais avec l'appel de l'assureur décennale le litige à pris 8 ans pour être gagné. et je ne vous parle pas du coût des expertises et frais de justice.....
J'ai vu un cas où la procédure a duré 15 ans et ou l'eau est tombée dans la maison........pendant 15 ans + durée des travux de remise en état.

J'ai vu au autre dossier où - habitée depuis un an - la maison s'est enfoncée de plus d'un mètre sur une façade et qui a dû être rasée et reconstruite.

.....entre autres.........

Cdt
 
Pour le moment, je n'ai signé aucun contrat.

Mais il s'agit d'une entreprise générale (artisan), qui possède tous les corps de métier, mais qui n'est pas pavillonneur. Il s'agit d'une petite entreprise locale. J'ai souhaité passer par cet artisan pour la qualité de son travail, des proches ayant déjà eu à faire à cette entreprise, j'ai pu constater la réalisation des travaux. Mais je comprends aussi le risque, et donc je comprends qu'une DO peut être utile.

Il possède une décennale que j'ai fourni au courtier ainsi que le devis complet détaillé. Certains postes comme la pose des menuiseries ne seront pas réalisés par l'entreprise.

A la base, je ne voulais pas prendre de DO pour son coût élevé, maintenant, s'il est très important d'en avoir une et si la banque m'y oblige, alors je vais souscrire une DO et dans ce cas, je profiterai du prêt 1% employeur.

Pour résumer la situation, j'ai récupéré le devis définitif et l'assurance décennale par l'entreprise générale puis j'ai signé un mandat de recherche chez mon courtier il y a quelques jours. J'ai fourni les documents au courtier et celui-ci doit me recontacter d'ici une quinzaine de jours pour me proposer une offre. Ensuite, on devra ajuster le montage du financement en fonction de la DO et du prêt 1% employeur. Je dois rappeler lundi l'entreprise afin de savoir ce qu'il en est pour le permis de construire et ce que l'on doit faire.

Voici à ce jour la situation.
En espérant que tout cela se goupille pour le mieux, entre le PTZ, le délai du compromis de vente du terrain.... Je n'aime pas faire vite pour ce genre de chose.

Merci pour vos conseils.
 
Bonjour,

Pour le moment, je n'ai signé aucun contrat.

Mais il s'agit d'une entreprise générale (artisan), qui possède tous les corps de métier, mais qui n'est pas pavillonneur. Il s'agit d'une petite entreprise locale.

L'appellation n'a aucune importance.

Qu'il s'agisse d'un artisan ou d'une entreprise, depuis la loi N° 90-1129 du 19 décembre 1990 sur la Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) à partir du moment où :

+ Le maître d'ouvrage (= vous même) est propriétaire du terrain ou l'achète lui-même = ce n'est pas le constructeur qui le fournit ni directement ni indirectement,

+ L'artisan/entreprise réalise "Le gros oeuvre + la mise hors d'eau + la mise hors d'air" il est obligatoire de passer par le CCMI.

Il existe deux types de CCMI; l'un sans fourniture de plans par le constructeur, l'autre avec fourniture de plans (directe ou indirecte).

C'est ce dernier qui est le plus protecteur avec trois garantie obligatoires:

+ Garantie de remboursement
+ Assurance dommage-ouvrage (ADO)
+ Garantie de livraison à prix et délais convenus.

De ce fait le coût est aussi plus élevé.

Ce contrat engage aussi la banque qui a l'obligation de procéder à des contrôles préalables et interdiction de mettre des fonds à disposition tant que l'attestation de garantie de livraison à prix et délais convenus (= nominative et pour le chantier précisément désigné) n'est pas fournie.

Cdt
 
Bonjour, l'artisan ne réalise pas la pose des menuiseries. Ce qui veut dire qu'il ne réalise par entièrement le hors d'eau hors d'air. La différence est peut être lá ?
 
Le "hors d'eau" c'est la toiture; le "hors d'air" c'est toutes les portes et fenêtres qui donnent sur l'extérieur.

Notez que le CCMI est imposé que l'intervention soit directe ou indirecte.

Cdt
 
Je ne comprends plus alors.

Mon courtier ne m'a pas parlé de tout ça. Elle a bien compris que ce n'était pas un pavillonneur et m'a jamais parlé de CCMI. Elle m'a juste demandé de bien spécifier dans le devis les postes qui ne sont pas réalisés par l'artisan.

De plus, ma collège, qui est passé par le même couriter et le même artisan, n'a jamais eu besoin de DO ni de CCMI. C'était en 2012, il y a peut-être eu des changements depuis dans la réglementation ?

Je commence à être un peu perdu dans tout ça. D'un côté on me dit que ce n'est pas nécessaire et de l'autre le contraire.
 
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