Offre de prêt immo et petites lignes décortiquées posant problèmes

#1
Bonjour à tous,

Je viens de recevoir l'offre de prêt de Boursorama concernant notre projet de financement immobilier pour l'achat d'une maison (primo-accédant) et j'ai lu les petites lignes et je suis resté bête devant certaines clauses.
J'aurais aimé avoir votre avis pour ceux qui ont déjà eu le courage de lire les petites lignes de ces offres de prêt.

Au chapitre 3 : Conditions de mise à dispositions des fonds
L'EMPRUNTEUR devra, à l'acte constatant le prêt, déclarer que les BIENS sont assurés contre l'incendie auprès d'une compagnie agréée du PRETEUR pour une "valeur de reconstruction à neuf". Le fait de signer cet acte vaudra obligation pour l'EMPRUNTEUR de maintenir et renouveler cette assurance et d'en justifier à toute réquisition du PRETEUR tant qu'il sera débiteur envers lui. En cas de sinistre et malgré toutes contestations, l'indemnité sera versée directement au PRETEUR jusqu'à concurrence de sa créance.

Plusieurs détails me choquent. Que la maison soit assurée contre l'incendie cela va de soi, mais qu'en est il de trouver une compagnie agréée du PRETEUR ? Pour en plus trouver une assurance couvrant la maison en sinistre "en valeur à neuf" (en termes d'immobilier bien sur) sans vétusté ce qui ne courre pas les rues d'après ce que j'ai pu comparer. Sans parler de l'indemnité à verser au PRETEUR en cas de sinistre. Ma question est de savoir si ces clauses peuvent être considérés comme caduques au vue de leur caractères intrusifs, ou alors sont-ce des clauses normales ?

Au chapitre 10 : Exigibilité anticipée
Le PRETEUR pourra prononcer l'exigibilité anticipée de plein droit et exiger le remboursement immédiat du capital restant dû en cas de survenance de :
la destruction total ou partielle du bien financé, le prêt ne sera pas exigible par anticipation si l'EMPRUNTEUR procède à la reconstruction ou à la remise en état du bien, notamment en employant les indemnités reçues de son assurance


En gros si jamais il y a une inondation rendant ma maison impropre à l'habitat et que je souhaite la détruire et ne pas la reconstruire à ce même endroit, je suis redevable du capital restant dû au prêteur ?

Au chapitre 11 : Intérêts de retard et indemnités diverses
Conformément à l'article L.313-38 du Code de la Consommation, le PRETEUR peut demander à l'EMPRUNTEUR des frais d'étude lorsque le contrat en vue duquel le prêt a été demandé n'est pas conclu. Ces frais sont limités à 0.75% du montant du prêt, sans pouvoir excéder 150 € par dossier

Il me semblait qu'aucun frais pouvait être prélevés pour l'édition d'une offre de prêt immobilier. Le cas de figure évoqué ici parle d'une offre de prêt accepté par le client mais qui n'aurait pas abouti à un déblocage des fonds, c'est cela ?

Merci à tous de votre aide !
 

ICF62

Contributeur régulier
#2
Bonjour,

au niveau de l'assurance multirisque habitation l'indemnisation est toujours évaluée à deux niveaux.

Les contrats mentionnent en général deux types d'indemnisation : valeur de reconstruction vétusté déduite encore appelée valeur d'usage, et indemnisation en valeur à neuf.

Valeur de reconstruction vétusté déduite : l'expert va d'abord déterminer quelle est la somme nécessaire pour reconstruire le bien à l'identique ( valeur de reconstruction). Il va ensuite évaluer le coefficient de vétusté correspondant à l'usure de votre bien. Ce pourcentage de vétusté diminue sa valeur et va donc être déduit de la valeur de reconstruction.

Exemple :
Pour une maison dont la valeur de reconstruction est estimée à 200.000€, l'expert retient 20% de vétusté, l'indemnité sera égale à 200.000€ x (100% - 20%) = 160.000€

L'indemnisation en valeur à neuf : Cette garantie est un complément d'indemnisation visant à limiter la perte liée à l'application d'un coefficient de vétusté.

Si vous en bénéficiez, vous serez indemnisé en deux temps : d'abord une somme correspondant à la valeur de reconstruction vétusté déduite et ensuite, un complément d'indemnisation, correspondant à la vétusté.

Mais attention, ce complément d'indemnisation est plafonné à 25% de vétusté. Donc, jusqu'à 25% de vétusté, vous serez indemnisé sur la base de la valeur de reconstruction à neuf de votre bien. Au delà, la part de vétusté excédant 25% restera à votre charge.

En reprenant l'exemple précédent :

Pour une maison dont la valeur de reconstruction est 200.000€, si l'expert retient 20% de vétusté, vous recevrez d'abord une indemnité égale à 200.000 x (100% - 20%) = 160.000€

Vous recevrez ensuite votre complément d'indemnité correspondant à la vétusté : soit 20% x 200.000 = 40.000€.

Vous serez donc indemnisé au final pour 200.000€, soit la valeur à neuf de votre bien.

Pour cette même maison, si l'expert a retenu 40% de vétusté, vous recevrez d'abord une indemnité égale à 200.000 x (100% - 40%) = 120.000€.

Vous recevrez ensuite votre complément d'indemnité plafonné à 25% de vétusté, soit 25% x 200.000 = 50 000€.

Au total, vous aurez touché 170.000€ et les 15% de vétusté restants seront à votre charge.

D'autre part, pour que cette garantie puisse jouer, plusieurs conditions doivent être réunies :

il faut que l'immeuble soit reconstruit dans les deux ans.
Le bâtiment reconstruit ne doit pas subir trop de modifications par rapport au bâtiment détruit.
 

ICF62

Contributeur régulier
#3
si vous désirez reconstruire ailleurs, l'assurance pourra payer une construction à hauteur de l'indemnité prévue.
mais pas le terrain ......
à vous de revendre l'ancien

par contre si vous ne reconstruisez pas l'indemnité sera versée à la banque pour rembourser le capital restant du ce qui est somme toute logique.

donc en résumé la banque demande juste que vous souscriviez un contrat dans une compagnie implantée en France et inscrite à ce titre au fichier des compagnies d'assurances.

bien cordialement
 

Aristide

Top contributeur
#4
Bonjour,

Au chapitre 10 : Exigibilité anticipée
Le PRETEUR pourra prononcer l'exigibilité anticipée de plein droit et exiger le remboursement immédiat du capital restant dû en cas de survenance de :
la destruction total ou partielle du bien financé, le prêt ne sera pas exigible par anticipation si l'EMPRUNTEUR procède à la reconstruction ou à la remise en état du bien, notamment en employant les indemnités reçues de son assurance


En gros si jamais il y a une inondation rendant ma maison impropre à l'habitat et que je souhaite la détruire et ne pas la reconstruire à ce même endroit, je suis redevable du capital restant dû au prêteur ?
si vous désirez reconstruire ailleurs, l'assurance pourra payer une construction à hauteur de l'indemnité prévue.
mais pas le terrain ......
à vous de revendre l'ancien
Ce ne me semble pas aussi simple que cela ?

En effet si la banque impose ces contraintes c'est que, à titre de garantie, la maison est hypothéquée à son profit.

Et la garantie réelle immobilière vaut pour cet immeuble construit sur ce terrain avec ces références cadastrales et pas d'autres.

Donc, en cas de reconstruction sur un autre terrain non seulement la banque veillera à ce que la valeur de son gage couvre - au minimum - le capital restant dû mais également à condition qu'une nouvelle hypothèque soit de nouveau inscrite sur cette nouvelle parcelle + construction à venir avec ces nouvelles références cadastrales.

Au chapitre 11 : Intérêts de retard et indemnités diverses
Conformément à l'article L.313-38 du Code de la Consommation, le PRETEUR peut demander à l'EMPRUNTEUR des frais d'étude lorsque le contrat en vue duquel le prêt a été demandé n'est pas conclu. Ces frais sont limités à 0.75% du montant du prêt, sans pouvoir excéder 150 € par dossier

Il me semblait qu'aucun frais pouvait être prélevés pour l'édition d'une offre de prêt immobilier. Le cas de figure évoqué ici parle d'une offre de prêt accepté par le client mais qui n'aurait pas abouti à un déblocage des fonds, c'est cela ?
Non; pas exactement cela.

L'offre de prêt est caduque si le contrat principal (l'acte authentique d'acquisition par exemple) n'est pas signé dans les quatre mois de l'acceptation de l'offre.

Donc si, ayant accepté une offre, vous n'avez pas signé ce contrat principal dans le délai indiqué, sauf accord avec la banque, l'offre devient caduque et vous devez les frais d'étude.

Et "signer le contrat principal" ne veut pas forcément dire "demander un déblocage de fonds".

Dans un achat en VEFA ou une construction les premiers paiements peuvent être faits en puisant dans l'apport personnel; dans ces cas le contrat principal est signé sans mises à disposition de fonds émanant du crédit.

C'est beaucoup plus rare dans une acquisition neuve clés en main ou dans une acquisition ancienne mais, dans l'absolu, il n'est pas impossible que le contrat soit signé sans paiement immédiat ou avec seulement un paiement partiel sur apport personnel (= cas d'un crédit vendeur).

Cdt
 
#5
Merci ICF62 et Aristide de vos réponses.

@ICF62
Première question qui me vient à l'esprit avec tout votre exemple bien explicitée c'est comment estimer la vétusté d'une maison ?
Par exemple la maison que je vais acheter a été construite il y a 6 ans encore sous Dommages Ouvrages avec un jardin de 700m². La maison et le jardin sont bien entretenus d'après mon avis purement subjectif. Dès que je vais rentrer dans la maison comment puis je savoir si mon assureur (ou du moins l'expert de l'assureur) estimera que ma maison a subit 10,20,30% de vétusté ?

Mon contrat actuel à la MAIF pour ne pas le nommer propose une indemnisation de :
"Si le taux de vétusté de la maison dépasse 33% -> A concurrence de la valeur de reconstruction ou de remise en état, vétusté déduite, dans la limite de la valeur vénale du bien au jour du sinistre"
Si je prends cette clause dans le cas de votre exemple je l'interprète :

Pour une maison dont la valeur de reconstruction est estimée à 200.000€, l'expert retient 40% de vétusté, l'indemnité sera égale à 200.000€ x (100% - 40%) = 120.000€
En revanche je n'interprète pas cette clause comme vous l'indiquez c'est à dire que je ne pense pas que l'on puisse recevoir notre complément d'indemnité plafonné à 33% de vétusté (200 000 * 33% = 66 666 €). Pour moi nous recevrions seulement 120 000 € et non 186 666 €, est ce exact ?

Quoi qu'il en soit, ce à quoi je voulais attirer l'attention est que Boursorama demande à ce que l'assurance MRH souscrite permette de couvrir en cas de sinistre la valeur de reconstruction à neuf du bien et non lié à une vétusté "rachetée". Ce type d'indemnisation d'immobilier n'est pas une option rachetable des MRH (comme la valeur à neuf du mobilier peut l'être) et par conséquent cela limite les assureurs qui proposent cette option (Macif, GMF, Maaf me semblent-ils entre autres biensur).

@Aristide

La garantie est une caution Crédit Logement et non une hypothèque ! J'ai pris un raccourci dans l'écriture de la clause pour vous faire apparaitre seulement celle liée à mon cas (Caution Crédit Logement) mais la voici entière :

"destruction totale ou partielle des biens financés ou donnés en garantie, lorsque le PRÊTEUR est créancier hypothécaire ; lorsque le PRÊTEUR n'est pas créancier hypothécaire, le prêt ne sera pas exigible par anticipation si l'EMPRUNTEUR procède à la reconstruction ou à la remise en état du bien, notamment en employant les indemnités reçues de son assurance, ce dont il devra justifier au PRÊTEUR"

En ce qui concerne l'autre sujet, si je comprends bien, si je ne donne pas suite à l'offre de prêt Boursorama, c'est à dire que je ne la signe pas dans les 30 jours de sa durée de validité, je ne serai redevable d'aucun frais.
J'ose espérer que si je la signe les fonds pourront être débloqué dans les 4 mois...

Merci à vous !
 

Aristide

Top contributeur
#6
Bonjour,

@Aristide

La garantie est une caution Crédit Logement et non une hypothèque ! J'ai pris un raccourci dans l'écriture de la clause pour vous faire apparaitre seulement celle liée à mon cas (Caution Crédit Logement) mais la voici entière :

"destruction totale ou partielle des biens financés ou donnés en garantie, lorsque le PRETEUR est créancier hypothécaire ;

lorsque le PRETEUR n'est pas créancier hypothécaire, le prêt ne sera pas exigible par anticipation si l'EMPRUNTEUR procède à la reconstruction ou à la remise en état du bien, notamment en employant les indemnités reçues de son assurance, ce dont il devra justifier au PRETEUR"
Que la garantie soit une garantie réelle immobilière (privilège de prêteur de deniers ou/et hypothèque) ou la caution de Crédit Logement, la reconstruction sur la même parcelle identifiée par ses références cadastrales tant dans le contrat du prêteur que dans celui de la société de caution ne pose pas de problème.

Mais l'hypothèse envisagée était la reconstruction sur une autre parcelle.

Vous n'ignorez pas que, si vous êtes défaillant dans vos remboursements et que la banque actionne Crédit Logement, cet organisme a prévu dans son contrat qu'il puisse se retourner contre vous et inscrire une hypothèque sur le bien objet du financement cautionné.

Dès lors dans l'éventualité d'une reconstruction sur un autre terrain (donc avec d'autres références cadastrales) il semble - à minima - nécessaire d'informer tant le prêteur que la caution; voire obtenir leurs accords car le lieu de reconstruction peut avoir une incidence sur la valeur réelle de leur gage.

En ce qui concerne l'autre sujet, si je comprends bien, si je ne donne pas suite à l'offre de prêt Boursorama, c'est à dire que je ne la signe pas dans les 30 jours de sa durée de validité, je ne serai redevable d'aucun frais.
Exact

J'ose espérer que si je la signe les fonds pourront être débloqué dans les 4 mois...
Je vous répète que le déblocage des fonds n'a rien à voir directement; c'est la signature du contrat principal (= l'acte authentique d'acquisition) dans ce délai qui importe qu'il y ait mise à disposition de fonds ou pas.

Cdt
 

ICF62

Contributeur régulier
#7
réponse rapide car beaucoup de travail

une vétusté de 20 % sur un bien immobilier c'est déjà une maison en mauvais état
alors 40% c'est quasi une maison ou il faut tout refaire y compris toiture

dans votre cas une maison de 6 ans même dans 10 ans si elle est bien entretenue ne court pas le risque de se voir appliqué un taux de 20 %

quand au contrat MRH éxigé par votre banque il suffit de lui présenter les conditions générale du contrat MRH envisagé.

comme quoi les banques en ligne ne sont pas toujours les plus simple dans la gestion des dossiers de prêts (mais ça on le savait déjà)

bien cordialement
 
#8
Merci Aristide et ICF62,

@Aristide
Je ne suis pas spécialiste comme vous Aristide mais ma lecture des conditions de Crédit Logement ne me permet pas de comprendre, comme vous le dites "si vous êtes défaillant dans vos remboursements et que la banque actionne Crédit Logement, cet organisme a prévu dans son contrat qu'il puisse se retourner contre vous et inscrire une hypothèque sur le bien objet du financement cautionné."

Les conditions du Crédit Logement indiquent.
La garantie Crédit Logement peut être mise en jeu par Boursorama au constat d'impayés de l'emprunteur. Après avoir réglé Boursorama en lieu et place de l'emprunteur défaillant, la démarche de Crédit Logement s'inscrit dans une volonté de l'accompagner, prioritairement, vers une reprise du paiement des échéances de son crédit en privilégiant le dialogue. Les solutions amiables sont examinées et si la remise en gestion normale du prêt s'avère impossible, Crédit Logement privilégie l'accompagnement de l'emprunteur dans la vente du bien financé. Crédit Logement ne poursuit des actions de recouvrement judiciaire des sommes dues qu'à défaut de solution amiable."

Certes la solution d'inscrire une hypothèque n'est pas clairement exclue mais avant d'en arriver là un certain nombre de démarches amiables et d'accompagnement pour résoudre le litige sont à envisager. Après les conditions générales, c'est la théorie peut être qu'en pratique c'est autre chose mais je me fie à ce que je signe.

En ce qui concerne une éventuelle reconstruction suite à un sinistre sur une parcelle différente je partage votre point de vue.

Pardonnez moi pour ma confusion entre "déblocage des fonds" et "signature d'acte de vente", c'est que j'avais en tête que le déblocage des fonds était concomitent avec la signature de l'acte de vente, mais il semblerait que ce ne soit pas le cas...
D'ailleurs j'ai une question subsidiaire, la signature de l'acte et le déblocage des fonds (qui dans mon cas il semble que les 2 soient confondus) auront lieu le 30 Octobre environ. Ce qui veut dire que ma 1ère mensualité de crédit aura lieu le 30 Novembre (de ce que j'ai compris). J'ai une option dans mon offre de crédit me permettant de choisir ma date de prélèvement pour 30 €. Si je choisis par exemple une date de prélèvement le 10 du mois, dois je m'attendre, en plus des 30 €, à des frais/intérêts intercalaires ?

@ICF62
Concernant cette clause de MRH, j'ai pu parcourir d'autres offres de prêt immobilier sur internet (ne me concernant pas) et dans la plupart d'entre elles des conditions similaires apparaissent sur les MRH. Alors, j'imagine l'hypothèse que ce sont des conditions classiques que personne ne lit car personne ne s'en inquiète à la souscription mais au moins le PRETEUR aura le mérite de bien s'être couvert en cas de pépins.

Concernant ma maison, vue les éléments que je vous ai donné, vous indiquez que je ne devrais pas dépasser les 20%, c'est déjà rassurant. Mais face à un expert d'assureur (plus ou moins objectif) difficile de se dire que même si on a un contrat à vétusté de 33% sur l'immobiler, cela risque d'être insuffisant et ça va me demander de bons gros comparatifs sur les assurances habitations proposant le complément d'indemnités pour reconstruction à valeur à neuf peu importe la vétusté initiale !

Merci à vous !
 

Aristide

Top contributeur
#9
Bonjour,

Les conditions du Crédit Logement indiquent.
La garantie Crédit Logement peut être mise en jeu par Boursorama au constat d'impayés de l'emprunteur. Après avoir réglé Boursorama en lieu et place de l'emprunteur défaillant, la démarche de Crédit Logement s'inscrit dans une volonté de l'accompagner, prioritairement, vers une reprise du paiement des échéances de son crédit en privilégiant le dialogue. Les solutions amiables sont examinées et si la remise en gestion normale du prêt s'avère impossible, Crédit Logement privilégie l'accompagnement de l'emprunteur dans la vente du bien financé. Crédit Logement ne poursuit des actions de recouvrement judiciaire des sommes dues qu'à défaut de solution amiable."

Certes la solution d'inscrire une hypothèque n'est pas clairement exclue mais avant d'en arriver là un certain nombre de démarches amiables et d'accompagnement pour résoudre le litige sont à envisager. Après les conditions générales, c'est la théorie peut être qu'en pratique c'est autre chose mais je me fie à ce que je signe.

En ce qui concerne une éventuelle reconstruction suite à un sinistre sur une parcelle différente je partage votre point de vue.
Oui; c'est la démarche classique y compris dans les banques.

Mais, in fine, si les solutions amiables n'aboutissent pas il y a bien inscription hypothécaire conservatoire.

Pardonnez moi pour ma confusion entre "déblocage des fonds" et "signature d'acte de vente", c'est que j'avais en tête que le déblocage des fonds était concomitent avec la signature de l'acte de vente, mais il semblerait que ce ne soit pas le cas..
C'est souvent le cas mais ce n'est pas forcément le cas.

D'ailleurs j'ai une question subsidiaire, la signature de l'acte et le déblocage des fonds (qui dans mon cas il semble que les 2 soient confondus) auront lieu le 30 Octobre environ. Ce qui veut dire que ma 1ère mensualité de crédit aura lieu le 30 Novembre (de ce que j'ai compris). J'ai une option dans mon offre de crédit me permettant de choisir ma date de prélèvement pour 30 €. Si je choisis par exemple une date de prélèvement le 10 du mois, dois je m'attendre, en plus des 30 €, à des frais/intérêts intercalaires ?
30€ pour pouvoir choisir sa date de prélèvement d'échéance ????
Il n'y a pas de petit profit !!!

Pour votre question il y a deux situations possibles.

Ou bien le système d'information de votre banque permet une première échéance rapprochée da la mise à disposition des fonds auquel cas - dans l'hypothèse envisagée - la première échéance serait donc prélevée le 10 novembre et vous auriez au contraire une échéance minorée n'intégrant que 10 jours d'intérêts au lieu de un mois.

Si ce n'est pas le cas la première échéance serait donc le 10 décembre et vous auriez effectivement une mensualité majorée comprenant un mois + 10 jours d'intérêts.

Cdt
 

ICF62

Contributeur régulier
#10
Les conditions du Crédit Logement indiquent.
La garantie Crédit Logement peut être mise en jeu par Boursorama au constat d'impayés de l'emprunteur. Après avoir réglé Boursorama en lieu et place de l'emprunteur défaillant, la démarche de Crédit Logement s'inscrit dans une volonté de l'accompagner, prioritairement, vers une reprise du paiement des échéances de son crédit en privilégiant le dialogue. Les solutions amiables sont examinées et si la remise en gestion normale du prêt s'avère impossible, Crédit Logement privilégie l'accompagnement de l'emprunteur dans la vente du bien financé. Crédit Logement ne poursuit des actions de recouvrement judiciaire des sommes dues qu'à défaut de solution amiable."
c'est beau comme du Verlaine :oops:

Mais la réalité est un petit peu différente, mais juste un petit peu...;)
lorsque le service contentieux de la banque actionne crédit logement, la société de cautionnement régle bien sur la banque mais demande immédiatement au client défaillant de signer l'affectation hypothécaire.
la solution amiable quant à elle est très simple: soit vous payez soit vous vendez........:) et pas dans 1 an
et après on est plus dans l'amiable on est dans la vente judiciaire......

mais bon c'est normal aussi, le défaillant doit subir les conséquences et crédit logement n'est qu'une société dont les banques sont toutes actionnaires...

bien cordialement
 
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