Obtenir son prêt avec un " reste à vivre " hors limite ?

Bonsoir à tous,

je viens de signer un compromis de vente et je rencontre une contrainte avec ma banque pour l'accord de financement (dossier en cours d'analyse au niveau supérieure de l'agence).

Voici ma situation:

- Propriétaire avec prêt immo en cours: 600 € / mois

- Un bien en location avec prêt en cours dans une SCI à l'IS: Crédit 250 € / Loyer 430 € (autofinancement complet fiscalité comprise)

- Jamais eu de découvert

- Pas de crédit conso

- Epargne: 25 000 €

- Je suis en CDI avec 1650 € nets par mois

- Point négatif: ma compagne vient de subir un licenciement économique donc chômage pour encore 20 mois avec 1100 € par mois cette année et 900 € par mois la deuxième

Le projet d'achat global représente 77 000 €, soit sur 20 ans environ 400 € par mois pour un loyer de 620 €, la encore autofinancement complet fiscalité comprise

J'ai présenté un dossier très complet, avec tous les documents, la présentation de mon projet, rentabilité, fiscalité, trésorerie projetée etc.

Le dossier est donc en analyse à cause du reste à vivre car ma compagne est au chômage et apparemment ma banque (celle à l'écureuil) ne prend pas du tout les indemnités Pôle emploi dans le calcul.

De ce fait, mes 1650 € par mois pour un couple avec un enfant sont / seraient trop justes.

J'ai pourtant fourni dans la présentation de mon projet, un tableau avec toutes les charges du foyer, cela va du crédit immo jusqu'aux frais de nounou en passant par une ligne vétérinaire pour le chien, pour bien montrer que je prends tout en compte.

La somme de ces charges est égale à mon salaire.

En parallèle, j'ai pris un courtier pour les autres banques (j'attends les retours)

Je souhaitais avoir vos avis sur la faisabilité de mon projet, est-ce voué à l'échec ou cela peut-il passer ?

Avez-vous des astuces pour faciliter l'obtention du dossier ?

Quelle banque faudrait-il aller voir pour avoir plus de chances (même s'il faut tout faire racheter)

Ce projet nous tient à coeur car nous souhaitons continuer de développer notre patrimoine.

Je sais que la banque va surtout étudier le risque, mais malgré le chômage en cours je trouvais que mon dossier et projet tenait la route.

D'avance merci pour vos conseils, n'hésitez pas si vous souhaitez avoir plus de données.
 

baboune

Modérateur
Staff cBanque
Bonjour,
en effet les banques ne prennent pas en compte les allocations pole emploi dans les revenus des emprunteurs.

même si l'on "gomme" les mensualités des prêts locatifs (SCI et nouveau projet) il reste le prêt de la RP de 600 €

1650 - 600 = 1050 € ce qui, pour un couple avec un enfant est en dessous des minima de reste à vivre.
 

baboune

Modérateur
Staff cBanque
Il convient également de comprendre la position de la banque:
en effet celle ci a une obligation de prudence et de mise en garde vis a vis de ses clients.
il pourrait lui être reproché en cas de pépin d'avoir accepté un prêt dans une telle situation.
on a déjà vu dans le passé des banques condamnées pour n'avoir pas pu prouver qu'elles avait averti leurs clients des risques de non paiement des loyers ou de non location des biens...............

ne serait il pas plus sage d'attendre un peu et de voir cet investissement lorsque Mme aura retrouvé un poste ?

Cdt
 
Il convient également de comprendre la position de la banque:
en effet celle ci a une obligation de prudence et de mise en garde vis a vis de ses clients.
il pourrait lui être reproché en cas de pépin d'avoir accepté un prêt dans une telle situation.
on a déjà vu dans le passé des banques condamnées pour n'avoir pas pu prouver qu'elles avait averti leurs clients des risques de non paiement des loyers ou de non location des biens...............

ne serait il pas plus sage d'attendre un peu et de voir cet investissement lorsque Mme aura retrouvé un poste ?

Cdt
Le problème c'est que si elle ne retrouve pas de CDI nous serons toujours bloqués.

Pour " securiser " les biens locatifs nous faisons toujours un differé de 12 mois pour generer de la trésorerie pour pallier aux vacances locatives.

On a egalement les 25 000 € de côté si besoin qui peuvent aussi rassurer les banques.

Quel est le montant oi le critere reste à vivre dans notre cas ?
 

baboune

Modérateur
Staff cBanque
sur les bases d'un couple avec 1 enfant le CA nord de France est à 1160 €
mais comme je vous l'ai indiqué ce n'est pas le seul critère
le poids du locatif en terme de revenus est non négligeable et vous risquez un retour en ce sens.
il est évident que vous avez engagé ce projet avec sérieux et après une analyse de votre budget mais la banque se doit d'avoir une approche pragmatique et surtout en rapport avec les préconisations faites par leur direction
 
sur les bases d'un couple avec 1 enfant le CA nord de France est à 1160 €
mais comme je vous l'ai indiqué ce n'est pas le seul critère
le poids du locatif en terme de revenus est non négligeable et vous risquez un retour en ce sens.
il est évident que vous avez engagé ce projet avec sérieux et après une analyse de votre budget mais la banque se doit d'avoir une approche pragmatique et surtout en rapport avec les préconisations faites par leur direction
Merci,

donc selon vous, ce projet est voué à l'échec ?

Car lors de mon premier rdv physique à la banque, et même avec le courtier, mes interlocuteurs ne m'ont pas freiné dans le projet.

Ils disaient que certes il y a du chômage (et encore, il y a quand même des revenus assurés pendant encore 20 mois + une recherche d'emploi en même temps).

Mais que de ce fait, on pouvait justifier cette perte de revenus, et que l'épargne du foyer + la rentabilité des biens solidifiaient le projet.
 

baboune

Modérateur
Staff cBanque
Certes chaque interlocuteur, conseiller bancaire ou courtier peut apprécier votre projet mais ce ne sont pas eux qui peuvent faire accepter ce genre de dossier.
moi personnellement je vous aurais tenu le discours conforme à mes post précédant.
je ne peux pas vous dire qu'une banque n'accepterai pas le financement mais ce serait alors avec une latitude sur les règles prudentielles imposées par la législation aux intervenants professionnels que sont les banques ou les courtiers en prêts immobiliers.
 
Pour la règle évoquée par le CA, le montant de mon reste à vivre n'en est pas loin.

Cela fait un an que j'ai acheté ma RP actuel, il me reste 24 ans et les taux ayant baissés, si je rachète mon prêt sur 25 ans avec un bien meilleur taux alors (même en comptant les IRA et nouveaux frais) je pourrais faire baisser ma mensualité de 50 à 75 €

Je pourrais également pour ce rachat faire un petit apport de 5000 à 10 000 € pour faire baisser légèrement la mensualité aussi.

Est-ce qu'en rentrant dans les cases de cette manière, le dossier pourrait-il passer ?

J'ai vraiment envie de me battre pour ce financement surtout que ma compagne retrouvera "facilement" du travail, c'est dans le commerce et quand on a de l'expérience et moins de 30 ans en général on retrouve vite, la seule subtilité aujourd'hui est qu'avec son licenciement économique elle a des allocations chômage = à son salaire pendant un an donc... elle ne prend pas le premier poste qui vient souhaitant privilégier un domaine qui lui correspond, je l'ai expliqué ainsi à la banque
 

baboune

Modérateur
Staff cBanque
Cela fait un an que j'ai acheté ma RP actuel, il me reste 24 ans et les taux ayant baissés, si je rachète mon prêt sur 25 ans avec un bien meilleur taux alors (même en comptant les IRA et nouveaux frais) je pourrais faire baisser ma mensualité de 50 à 75 €
Bonjour,

sauf que sur 24 ou 25 ans la baisse des taux n'est pas terrible
et surtout 1 seul salaire pris en compte donc vous vous trouvez dans la grille haute des taux bancaire.

en faisant cette opération il faudra aussi que la nouvelle banque vous suive pour le projet locatif......

et comme je vous l'ai dit les indicateurs ne sont pas au vert sur ce dossier.....

et comme je vous l'ai également indiqué, il se pourrait qu'une banque vous suive mais en malmenant les règles prudentielles.

je rencontre parfois des clients qui sont avec des taux d'endettement à 50% par des emprunts immobiliers accordés sans respects des règles et qui bien sur finissent par rencontrer des difficultés financières.
je ne parle pas de personnes ayant 50 K€ par mois de revenus mais des clients avec votre profil.

Il est tout à fait louable de vouloir se constituer un patrimoine immobilier mais il faut aussi savoir que cela comporte des risques et des contraintes financières

et avec de fortes chance que le patrimoine foncier devienne la base privilégiée de l'impôt public.

Cdt
 
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