Bonjour,
Une telle pratique existait bien depuis fort longtemps ainsi que je l'ai indiqué dans ma réponse ci-dessus.
Mais est-ce une pratique dolosive ?
Pour faire des comparaisons objectives, il faudrait aussi tenir compte du fait que les taux appliqués dans chacune des techniques sont différents.
Et cette supposée comparaison BFM/Magnolia n'est non seulement pas objective mais c'est au mieux de l'incompétence; au pire de la malhonnêteté.
Explications:
L'exemple pris concerne un prêt de 250.000€ en 300 mois mais l'on ne nous indique pas le taux.
En revanche il est précisé que dans la technique "classique" (= comprendre ADI sur capital initial ou ADI sur capital restant dû technique out) le capital restant dû après paiement de la 96ème échéance est de 179.939€
Partant de là il est facile de trouver ledit taux qui est de 1,50%.
Mais, pour des comparaisons exactes il manque encore le taux des primes ADI appliqué dans chaque formule.
Dès lors, au moyen de l'applicatif Excel joint dans une page ci-dessus aménagé, j'ai reconstitué ledit exemple en prenant les taux ADI effectivement pratiqués début des années 2000 quand je l'ai développé.
Ils sont de:
+ 0,40% pour ADI sur capital initial
+ 0,60% pour ADI sur capital restant dû technique out
+ 0,54% pour ADI sur capital restant dû technique in qui est l'objet de l'interview et des critiques.
L'on ne sait pas non plus combien de têtes sont assurées; j'ai pris l'option de deux têtes assurées.
Première remarque:
Au terme des 25 ans du prêt l'on nous annonce un surcoût de 11.000€ dus à cette dernière technique.
Dans l'applicatif ci-joint, avec les données ci-dessus, les résultats sont les suivants
+-+-+-+-+-+ADI sur capital initial+-+-+-+-+-+ADI sur CRD technique out+-+-+-+-+-+ADI sur CRD technique In
Intérêts................49.952,24€.................................................49.952,24€...............................................................52.03,36€
Assurances.........50.000,00€................................................39.961,80€................................................................37.461,86€
Total.....................99.952,24€..................................................89.914,04€................................................................89.492,22€
=> En réalité, avec ces taux de primes ADI différenciées c'est cette technique "in" critiquée qui est la moins coûteuse.
Deuxième remarque:
Au bout de 8 ans l'on nous annonce 24.554€ d'intérêt payés.
C'est inexact, cette somme correspond aux intérêts payé
après la 90ème échéance
Troisième remarque
L'on nous dit qu'au bout de 8 ans la technique "in" conduit à un capital restant dû (CRD) supérieur de 10.000€ par rapport aux autres techniques.
Ledit CRD est effectivement supérieur,
mais du fait encore des taux de primes différentiés dont ces prétendus professionnels
n'ont pas tenu compte la différence n'est que de 186.724,71€ - 179.939,43€ =
6.785,28€.
Et à ce terme les coûts du crédit (= intérêts + assurances) sont de:
+ ADI sur capital initial....................41;924,14€
+ ADI sur CRD technique out.......46.663,46€
+ ADI sur CRD technique in...........45.362,22€
=> Encore une fois,
du fait des taux de primes différenciés, la technique 'in" est donc plus coûteuse que celle sur capital initial mais moins que celle sur CRD technique out.
Quatrième remarque.
Enfin, financièrement parlant, c'est une stupidité, une incompétence professionnelle, de comparer des sommes totales versée en euros sans tenir compte de la manière dont elles ont été versées.
Dans le cas présent l'on note:
+ Des primes ADI constantes de 166,67€ si l'assiette est le capital initial.
+ Des primes ADI dégressives qui vont de 250€ à 1€ si l'assiette est le CRD technique out
+ Des primes ADI dégressives qui vont de 225€ à 1,02€ si l'assiette est le CRD technique in.
Un calcul financier correct tiendrait compte de ces différences de flux de sorties de trésorerie et du manque à gagner en intérêts sur les différences concernées ce que le coût du crédit "simple" ne fait pas ce qui le rend "dénué de signification" comme l'ont indiqué l'A.N.I.L. et le Conseil National de l'Habitat:
Étude ANIL 1999 - Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification
Étude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat
http://www.anil.org/publications-et-etudes/etudes-et-eclairages/1999/le-cout-total-du-credit-une-notion-denuee-de-signification
Dans le cas présent où - hormis les taux et techniques ADI utilisés - toutes les autres caractéristiques du crédit sont strictement identiques,
au terme du crédit, le TEG est parfaitement représentatif de la solution la moins coûteuse:
Ces TEG sont :
+ ADI sur capital initial...................2,853%
+ ADI sur CRD technique out.......2,700%
+ ADI sur CRD technique in...........2,580% =>
la moins chère !!!
Maintenant, pour une comparaison complète et parfaitement objective il faudrait encore faire ce dernier calcul avec un remboursement anticipé au terme du 96è mois en tenant compte de l'éventuelle indemnité de remboursement anticipé (IRA) réglementaire ou négociée.
J'ai donc procédé à ces calculs en considérant que l'IRA réglementaire de 6 mois d'intérêts sera prélevée.
Ces autres TEG sont:
+ ADI sur capital initial...................2,491%
+ ADI sur CRD technique out.......2,769%
+ ADI sur CRD technique in...........2,651% => Plus cher que "CI" mais moins cher que "out".
Cdt