Nouveaux contrats de crédits immobiliers

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
Depuis peu de temps , certaines banques proposent une nouvelle formule de crédit immobilier, "assurance comprise"; la mensualité du crédit comprend comme à l'accoutumée une partie capital, une partie intérêt, et nouveauté, une partie assurance; l'assurance n'étant plus une mensualité à part, mais faisant partie intégrante de la mensualité du crédit;
En fait le coût global de l'assurance sur la durée du crédit n'est plus remboursé uniformément ( pour une assurance sur le capital initial) , mais en dégressif, comme le sont les intérêts; : Les mensualités des premières années comprennent donc une part forte d'intérêts, une part forte d'assurance et très peu de capital;
Ainsi au bout de quelques années le capital restant dû est beaucoup plus élevé que dans un crédit classique , et ceci pour une même mensualité;
je vois aussi , de la part de la banque qui pratique ainsi, une manière détournée d'empêcher l'emprunteur de faire jouer la concurrence pour changer d'assurance, pendant le crédit;

un article qui en parle:https://www.lavieimmo.com/taux-emprunt/assurance-de-pret-un-nouveau-produit-propose-par-les-banques-coute-tres-cher-aux-emprunteurs-46826.html
 

Axiles

Contributeur
En effet, cela entrave totalement la possibilité de faire de la délégation. A noter, contrairement à ce que dit l'article, il n'y a pas que CE qui le fait. HSBC m'a fait une proposition avec ce mécanisme, que j'ai envoyé bouler.
 

Atys

Contributeur régulier
Autre astuce que j'ai vu sur une délégation d'assurance: mensualité faible au début pour l'attractivité puis qui est multipliée par 2 pour redescendre ensuite afin d'afficher un tarif compétitif sur les 22 ans du prêt. Mais si on rembourse au bout de 8 ans on n'a rien gagné...
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Bonjour,
Depuis peu de temps , certaines banques proposent une nouvelle formule de crédit immobilier, "assurance comprise"; la mensualité du crédit comprend comme à l'accoutumée une partie capital, une partie intérêt, et nouveauté, une partie assurance; l'assurance n'étant plus une mensualité à part, mais faisant partie intégrante de la mensualité du crédit;
???

Tu n'as que environ 50 ans de retard !!!:)

La BNP et le LCL pratiquaient ainsi à une époque; d'autres banques également mais cantonnées dans certaines régions (Est - Sud Est notamment).

Il s'agit de "l'ADI sur capital restant dû technique in" qui permet de calculer une échéance constante primes d'assurances comprises contrairement "l'ADI sur capital restant dû technique out" qui génère des échéances dégressives.

Quant au coût tout dépend du taux de prime appliqué.

Grosso modo (ordres de grandeurs) :
+Une "ADI sur capital initial" à 0,40% donnera le même coût qu'une "ADI sur capital restant dû technique in" à 0,50% et/ou "l'ADI sur capital restant dû technique out" à 0,60%.

Tout est expliqué dans les billets de mon blog ci-dessous:

Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir (1ère partie ) - Blog

http://blog.cbanque.com/aristide/11/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir-1ere-partie/

Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir (2è partie = Ajout Assurance Déléguée) - Blog

http://blog.cbanque.com/aristide/10/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir-2e-partie-ajout-assurance-deleguee/
Cdt
 

Casaminor

Contributeur
Bonjour,
Depuis peu de temps , certaines banques proposent une nouvelle formule de crédit immobilier, "assurance comprise"; la mensualité du crédit comprend comme à l'accoutumée une partie capital, une partie intérêt, et nouveauté, une partie assurance; l'assurance n'étant plus une mensualité à part, mais faisant partie intégrante de la mensualité du crédit;
En fait le coût global de l'assurance sur la durée du crédit n'est plus remboursé uniformément ( pour une assurance sur le capital initial) , mais en dégressif, comme le sont les intérêts; : Les mensualités des premières années comprennent donc une part forte d'intérêts, une part forte d'assurance et très peu de capital;
Ainsi au bout de quelques années le capital restant dû est beaucoup plus élevé que dans un crédit classique , et ceci pour une même mensualité;
je vois aussi , de la part de la banque qui pratique ainsi, une manière détournée d'empêcher l'emprunteur de faire jouer la concurrence pour changer d'assurance, pendant le crédit;

un article qui en parle:https://www.lavieimmo.com/taux-emprunt/assurance-de-pret-un-nouveau-produit-propose-par-les-banques-coute-tres-cher-aux-emprunteurs-46826.html
Merci pour cet éclairage. On voit les limites des obligations légales d'information précontractuelles prévues par les articles L 313-8 et R 313-9 du code de la consommation (mention du coût en euros et par période, coût total de l'assurance en euros sur la durée envisagée du prêt, TAEA) qui ne permettront pas au candidat emprunteur de déceler le caractère vicieux de cette formule de prêt. Seul un tableau d'amortissement détaillé faisant apparaître le capital restant dû après chaque échéance lui permettra de découvrir le pot-aux-roses, à savoir qu'au bout de huit, il n'a quasiment payé que des intérêts et de l'assurance...
 

paal

Top contributeur
Merci pour cet éclairage.
…….
Seul un tableau d'amortissement détaillé faisant apparaître le capital restant dû après chaque échéance lui permettra de découvrir le pot-aux-roses, à savoir qu'au bout de huit ans, il n'a quasiment payé que des intérêts et de l'assurance...
Imaginez un instant quelle était la situation d'il y a 30 ou 50 ans, période durant laquelle la situation était encore pire, du fait du niveau des taux d'intérêts de l'époque ..... :cool:
 
Dernière modification:

Casaminor

Contributeur
Imaginez un instant quelle était la situation d'il y a 30 ou 50 ans, période durant laquelle la situation était encore pire, du fait du niveau des intérêts de l'époque ..... :cool:
Mais y avait-il des formules aussi dolosives, qui regroupaient l'essentiel du coût de l'assurance dans les huit premières années ?
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Une telle pratique existait bien depuis fort longtemps ainsi que je l'ai indiqué dans ma réponse ci-dessus.

Mais est-ce une pratique dolosive ?

Pour faire des comparaisons objectives, il faudrait aussi tenir compte du fait que les taux appliqués dans chacune des techniques sont différents.

Et cette supposée comparaison BFM/Magnolia n'est non seulement pas objective mais c'est au mieux de l'incompétence; au pire de la malhonnêteté.

Explications:

L'exemple pris concerne un prêt de 250.000€ en 300 mois mais l'on ne nous indique pas le taux.
En revanche il est précisé que dans la technique "classique" (= comprendre ADI sur capital initial ou ADI sur capital restant dû technique out) le capital restant dû après paiement de la 96ème échéance est de 179.939€

Partant de là il est facile de trouver ledit taux qui est de 1,50%.

Mais, pour des comparaisons exactes il manque encore le taux des primes ADI appliqué dans chaque formule.

Dès lors, au moyen de l'applicatif Excel joint dans une page ci-dessus aménagé, j'ai reconstitué ledit exemple en prenant les taux ADI effectivement pratiqués début des années 2000 quand je l'ai développé.

Ils sont de:
+ 0,40% pour ADI sur capital initial
+ 0,60% pour ADI sur capital restant dû technique out
+ 0,54% pour ADI sur capital restant dû technique in qui est l'objet de l'interview et des critiques.

L'on ne sait pas non plus combien de têtes sont assurées; j'ai pris l'option de deux têtes assurées.

Première remarque:

Au terme des 25 ans du prêt l'on nous annonce un surcoût de 11.000€ dus à cette dernière technique.

Dans l'applicatif ci-joint, avec les données ci-dessus, les résultats sont les suivants

+-+-+-+-+-+ADI sur capital initial+-+-+-+-+-+ADI sur CRD technique out+-+-+-+-+-+ADI sur CRD technique In
Intérêts................49.952,24€.................................................49.952,24€...............................................................52.03,36€
Assurances.........50.000,00€................................................39.961,80€................................................................37.461,86€
Total.....................99.952,24€..................................................89.914,04€................................................................89.492,22€

=> En réalité, avec ces taux de primes ADI différenciées c'est cette technique "in" critiquée qui est la moins coûteuse.

Deuxième remarque:


Au bout de 8 ans l'on nous annonce 24.554€ d'intérêt payés.
C'est inexact, cette somme correspond aux intérêts payé après la 90ème échéance

Troisième remarque


L'on nous dit qu'au bout de 8 ans la technique "in" conduit à un capital restant dû (CRD) supérieur de 10.000€ par rapport aux autres techniques.

Ledit CRD est effectivement supérieur, mais du fait encore des taux de primes différentiés dont ces prétendus professionnels n'ont pas tenu compte la différence n'est que de 186.724,71€ - 179.939,43€ = 6.785,28€.

Et à ce terme les coûts du crédit (= intérêts + assurances) sont de:

+ ADI sur capital initial....................41;924,14€
+ ADI sur CRD technique out.......46.663,46€
+ ADI sur CRD technique in...........45.362,22€

=> Encore une fois, du fait des taux de primes différenciés, la technique 'in" est donc plus coûteuse que celle sur capital initial mais moins que celle sur CRD technique out.

Quatrième remarque.

Enfin, financièrement parlant, c'est une stupidité, une incompétence professionnelle, de comparer des sommes totales versée en euros sans tenir compte de la manière dont elles ont été versées.

Dans le cas présent l'on note:
+ Des primes ADI constantes de 166,67€ si l'assiette est le capital initial.
+ Des primes ADI dégressives qui vont de 250€ à 1€ si l'assiette est le CRD technique out
+ Des primes ADI dégressives qui vont de 225€ à 1,02€ si l'assiette est le CRD technique in.

Un calcul financier correct tiendrait compte de ces différences de flux de sorties de trésorerie et du manque à gagner en intérêts sur les différences concernées ce que le coût du crédit "simple" ne fait pas ce qui le rend "dénué de signification" comme l'ont indiqué l'A.N.I.L. et le Conseil National de l'Habitat:

Étude ANIL 1999 - Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification

Étude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat


http://www.anil.org/publications-et-etudes/etudes-et-eclairages/1999/le-cout-total-du-credit-une-notion-denuee-de-signification
Dans le cas présent où - hormis les taux et techniques ADI utilisés - toutes les autres caractéristiques du crédit sont strictement identiques, au terme du crédit, le TEG est parfaitement représentatif de la solution la moins coûteuse:

Ces TEG sont :
+ ADI sur capital initial...................2,853%
+ ADI sur CRD technique out.......2,700%
+ ADI sur CRD technique in...........2,580% => la moins chère !!!

Maintenant, pour une comparaison complète et parfaitement objective il faudrait encore faire ce dernier calcul avec un remboursement anticipé au terme du 96è mois en tenant compte de l'éventuelle indemnité de remboursement anticipé (IRA) réglementaire ou négociée.

J'ai donc procédé à ces calculs en considérant que l'IRA réglementaire de 6 mois d'intérêts sera prélevée.

Ces autres TEG sont:

+ ADI sur capital initial...................2,491%
+ ADI sur CRD technique out.......2,769%
+ ADI sur CRD technique in...........2,651% => Plus cher que "CI" mais moins cher que "out".

Cdt
 

Pièces jointes

Dernière modification:

Casaminor

Contributeur
Bonjour,

Une telle pratique existait bien depuis fort longtemps ainsi que je l'ai indiqué dans ma réponse ci-dessus.

Mais est-ce une pratique dolosive ?

Pour faire des comparaisons objectives, il faudrait aussi tenir compte du fait que les taux appliqués dans chacune des techniques sont différents.

Et cette supposée comparaison BFM/Magnolia n'est non seulement pas objective mais c'est au mieux de l'incompétence; au pire de la malhonnêteté.

Explications:

L'exemple pris concerne un prêt de 250.000€ en 300 mois mais l'on ne nous indique pas le taux.
En revanche il est précisé que dans la technique "classique" (= comprendre ADI sur capital initial ou ADI sur capital restant dû technique out) le capital restant dû après paiement de la 96ème échéance est de 179.939€

Partant de là il est facile de trouver ledit taux qui est de 1,50%.

Mais, pour des comparaisons exactes il manque encore le taux des primes ADI appliqué dans chaque formule.

Dès lors, au moyen de l'applicatif Excel joint dans une page ci-dessus aménagé, j'ai reconstitué ledit exemple en prenant les taux ADI effectivement pratiqués début des années 2000 quand je l'ai développé.

Ils sont de:
+ 0,40% pour ADI sur capital initial
+ 0,60% pour ADI sur capital restant dû technique out
+ 0,54% pour ADI sur capital restant dû technique in qui est l'objet de l'interview et des critiques.

L'on ne sait pas non plus combien de têtes sont assurées; j'ai pris l'option de deux têtes assurées.

Première remarque:

Au terme des 25 ans du prêt l'on nous annonce un surcoût de 11.000€ dus à cette dernière technique.

Dans l'applicatif ci-joint, avec les données ci-dessus, les résultats sont les suivants

+-+-+-+-+-+ADI sur capital initial+-+-+-+-+-+ADI sur CRD technique out+-+-+-+-+-+ADI sur CRD technique In
Intérêts................49.952,24€.................................................49.952,24€...............................................................52.03,36€
Assurances.........50.000,00€................................................39.961,80€................................................................37.461,86€
Total.....................99.952,24€..................................................89.914,04€................................................................89.492,22€

=> En réalité, avec ces taux de primes ADI différenciées c'est cette technique "in" critiquée qui est la moins coûteuse.

Deuxième remarque:


Au bout de 8 ans l'on nous annonce 24.554€ d'intérêt payés.
C'est inexact, cette somme correspond aux intérêts payé après la 90ème échéance

Troisième remarque


L'on nous dit qu'au bout de 8 ans la technique "in" conduit à un capital restant dû (CRD) supérieur de 10.000€ par rapport aux autres techniques.

Ledit CRD est effectivement supérieur, mais du fait encore des taux de primes différentiés dont ces prétendus professionnels n'ont pas tenu compte la différence n'est que de 186.724,71€ - 179.939,43€ = 6.785,28€.

Et à ce terme les coûts du crédit (= intérêts + assurances) sont de:

+ ADI sur capital initial....................41;924,14€
+ ADI sur CRD technique out.......46.663,46€
+ ADI sur CRD technique in...........45.362,22€

=> Encore une fois, du fait des taux de primes différenciés, la technique 'in" est donc plus coûteuse que celle sur capital initial mais moins que celle sur CRD technique out.

Quatrième remarque.

Enfin, financièrement parlant, c'est une stupidité, une incompétence professionnelle, de comparer des sommes totales versée en euros sans tenir compte de la manière dont elles ont été versées.

Dans le cas présent l'on note:
+ Des primes ADI constantes de 166,67€ si l'assiette est le capital initial.
+ Des primes ADI dégressives qui vont de 250€ à 1€ si l'assiette est le CRD technique out
+ Des primes ADI dégressives qui vont de 225€ à 1,02€ si l'assiette est le CRD technique in.

Un calcul financier correct tiendrait compte de ces différences de flux de sorties de trésorerie et du manque à gagner en intérêts sur les différences concernées ce que le coût du crédit "simple" ne fait pas ce qui le rend "dénué de signification" comme l'ont indiqué l'A.N.I.L. et le Conseil National de l'Habitat:



Dans le cas présent où - hormis les taux et techniques ADI utilisés - toutes les autres caractéristiques du crédit sont strictement identiques, au terme du crédit, le TEG est parfaitement représentatif de la solution la moins coûteuse:

Ces TEG sont :
+ ADI sur capital initial...................2,853%
+ ADI sur CRD technique out.......2,700%
+ ADI sur CRD technique in...........2,580% => la moins chère !!!

Maintenant, pour une comparaison complète et parfaitement objective il faudrait encore faire ce dernier calcul avec un remboursement anticipé au terme du 96è mois en tenant compte de l'éventuelle indemnité de remboursement anticipé (IRA) réglementaire ou négociée.

J'ai donc procédé à ces calculs en considérant que l'IRA réglementaire de 6 mois d'intérêts sera prélevée.

Ces autres TEG sont:

+ ADI sur capital initial...................2,491%
+ ADI sur CRD technique out.......2,769%
+ ADI sur CRD technique in...........2,651% => Plus cher que "CI" mais moins cher que "out".

Cdt
Dont acte que sur toute la durée, la formule 0,54% ADI calculée sur capital restant dû technique in à 0,54 % l’an est plus avantageuse que celle sur capital initial à 0,40 %, et qu’au bout de huit ans, le capital restant dû n’est pas scandaleusement plus élevé (6.785,28€) ; on aurait imaginé que ce soit bien pire. Mais dans cet exemple, le taux de 0,54 % est uniforme sur toute la durée du prêt. Dans les nouvelles formules évoquées par les intervenants de cette file, ce taux variait, très élevé sur les premiers mois, et plus faible ensuite ; dans l’exemple étudié (250.000 €, taux débiteur 1,5 %, 300 mensualités de 1131,64 € assurance comprise), si l’assurance est entièrement comptée dans les huit premières années (il faudrait un taux de 0,956772 % par tête), le capital restant dû au bout de 96 mois (sauf erreur due à l’heure tardive et aux films débiles qui se sont succédés à la TV) est de 203.659,07 € au lieu de 179.939,38 €, ce qui fait une différence considérable (23.720 €)
 
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