nouveauté: micro bic et tva

moietmoi

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Bonjour,
Jusqu'à maintenant, l'assujettissement à la tva sur une location de type lmnp, excluait le régime microbic;
Depuis le 1/01/2018 il est possible de conjuguer les 2;
Les locations meublées sont soumises à tva dans certains cas, entre autres lors de ce que l'on appelle résidences avec services avec un gestionnaire -locataire ( résidence étudiants/ ehpad, tourisme..) et des loyers soumis à tva;

Cet assujettissement à la tva permet de récupérer, lors de l'achat neuf, la tva (20%) sur le bien;

Dans le cas d'un investissement avec option défiscalisante ( censi-bouvard) jusqu'à maintenant, l'intérêt était très faible car en étant obligé de faire une comptabilité bic au réél (simplifié), et en perdant à vie la possibilité de passer les amortissements immobilier en charges fiscalement comptabilisées , les simulations sur 20 ans donnaient quasi sans exception l'option non défiscalisante gagnante;

Maintenant, un investissement comptant par exemple, sur un lmnp étudiant, ou ehpad, en option censi bouvard avec défiscalisation de 11% du prix d'achat immobilier ht et récupération de la tva (20%) sera déclarable en micro bic ,avec donc un abattement fiscal de 50% des recettes;
Bien sûr, il ne faut pas avoir d'autres bien meublés déclarés au bic réel, ou alors, tout passer en microbic( si la rentabilité est forte) et profiter des nouveaux seuils du microbic
 

cbs

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Bonjour moietmoi,
Loueur en LMNP d'une chambre d'EHPAD acquise en CENSI-BOUVARD en 2010, je suis assujetti à la TVA et voudrais passer du régime d'imposition réel au micro-BIC, en restant soumis à la TVA.
Mon service des impôts, à qui j'ai sans doute eu le tort de poser la question, me dit que ça n'est pas possible ("si la location est soumise à la TVA, vous ne pouvez pas opter pour le régime Micro-BIC"), en contradiction donc avec votre affirmation.
Pourriez-vous svp m'indiquer les références précises des textes officiels sur lesquels je pourrais m'appuyer pour contester la réponse de mon service des impôts ?
Merci beaucoup par avance !
Cdlt
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
ah! la loi 2017-1837 du 30 décembre 2017, art. 22 et autres est inconnue du service des impôts que vous avez contacté, mais peut être le bulletin officiel des finances publiques -impots Bofip sera plus parlant, vu que ce sont les mêmes textes qu'il pourront consulter sur un autre accès interne:

I. Redevables et opérations exclus du régime des micro-entreprises (ou micro-BIC)
1
Le code général des impôts (CGI) prévoit plusieurs cas d'exclusion du régime des micro-entreprises (ou micro-BIC), notamment au 2 de l'article 50-0 du code général des impôts (CGI). Par ailleurs, le III de l'article 302 septies A bis du CGI prévoit un cas d'imposition obligatoire selon le régime simplifié d'imposition.

A compter des revenus perçus en 2017, il n'est plus nécessaire d'être soumis au régime de la franchise en base de TVA pour pouvoir être imposé selon le régime micro-BIC. Cette disposition s'applique à la fois aux exploitants qui dépassent les seuils de la franchise en base de TVA tout en respectant le seuil du micro-BIC et à ceux qui renoncent volontairement à la franchise en base de TVA en optant pour un régime réel de TVA.
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1788-PGP.html
tentez de ne pas les vexer...
 

paal

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j'ai trouvé les textes suivants :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11409-PGP?branch=2
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1788-PGP.html?identifiant=BOI-BIC-DECLA-10-20-20180601
Pensez-vous que je puisse/doive répondre à mon Contrôleur fiscal (service des impôts) en le contredisant avec ces textes à l'appui ?
Avec ces textes à l'appui, certes, mais sans avoir besoin de le contredire formellement ....

Alors résumons :
1. le contrôleur de votre centre fiscal, vous aura répondu sans vérifier sa bible (car autrement, il aurait pris connaissance des Bofip mentionnés ci-dessus)

2. En vous renseignant un peu, vous avez pris connaissance de ces Bofip, dont le contenu vient en contradiction de la réponse de votre contrôleur (bien le vérifier)

Sinon comment puis-je procéder pour modifier mon régime fiscal ?
Merci de vos conseils !
Lors de votre déclaration, vous vous allez appliquer les règles édictées, et vous allez procéder à ce que l'on appelle une mention expresse fiscale (en indiquant que vous remplissez - bien le vérifier - les conditions du Bofip qui va bien ...)

Ainsi, vous ne faites aucun lien avec une réponse de votre contrôleur, qui répondait à une demande à visée informative ....
 
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cbs

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Si j'ai bien compris, il faut envoyer une lettre recommandée avec AR demandant le changement avant le 1er février de l'exercice pour lequel je demande le nouveau régime. Donc pas avant 2020.
Paal, ça me paraît difficile de faire cette démarche en ignorant la position que m'a écrite (par la messagerie de impots.gouv.fr) du contrôleur, non ?
Puis-je vraiment faire l'économie d'une poursuite de l'échange avec lui ?
Merci de vos précieuses réponses !
 

paal

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Si j'ai bien compris, il faut envoyer une lettre recommandée avec AR demandant le changement avant le 1er février de l'exercice pour lequel je demande le nouveau régime. Donc pas avant 2020.
Je ne suis pas allé lire le contenu des Bofip qui figurent dans le lien, proposé (car il faut toujours 3 jours de repos complet avant la consultation), mais si ce contenu indique une formalité préalable à effectuer avec un certain délai avant une certaine date, il me semble évident qu'il faut alors se mettre dans les conditions de pouvoir se prévaloir du Bofip concerné et y devenir éligible ....

Paal, ça me paraît difficile de faire cette démarche en ignorant la position que m'a écrite (par la messagerie de impots.gouv.fr) du contrôleur, non ?
Reste à savoir comment aura été formulée la question que vous lui avez vraiment posée, et avec quel détail applicatif ....

Et si votre question se rapportait à une incidence sur votre déclaration 2019, alors que pour l'appliquer à la déclaration 2019, il aura fallu procéder à une formalité préalable avant le 01/02/2018, alors de fait, il a raison car sans cette formalité préalable vous n'êtes alors pas éligible au changement pour les revenus de 2018 ....

Il vous faut donc regarder soigneusement quelles sont les conditions dans lesquels ce transfert peut s'effectuer, et vérifier que vous y êtes donc éligible, et à compter de quand ....

Puis-je vraiment faire l'économie d'une poursuite de l'échange avec lui ?
Merci de vos précieuses réponses !
Il semble qu'il faille respecter cette obligation de demander ce changement avant le la date mentionnée ci-dessous, ce qui signifie qu'à défaut d'avoir effectué cette formalité ni en 2018, ni en 2019, vous ne pouvez la faire à présent que pour l'effet qu'elle pourra produire son effet qu'à partir des revenus de 2020 ....

"il faut envoyer une lettre recommandée avec AR demandant le changement avant le 1er février de l'exercice pour lequel je demande le nouveau régime. Donc pas avant 2020."

A vous de gérer le calendrier de vos formalités fiscales, même s'il était possible d'en profiter avant, mais en le demandant avant le 01/02/2019 ; et dans ce cas, si le contrôleur vous indique que ce ne soit pas possible (même sans vous en indiquer la raison), il semble qu'il ait raison, faute d'avoir procédé à une info préalable prévue au Bofip ....
 
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cbs

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Ma question au contrôleur ne portait pas sur la date, mais sur le principe de l'accès au micro-BIC.
J'ai bien compris que je ne pourrai pas en bénéficier avant 2020.
Mais faut-il que j'obtienne auparavant l'aval du Contrôleur sur ce principe, alors qu'il m'a dit que ça n'était pas possible ?
 
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