monter une sci familiale pour investir et succession

[devel]

Bonjour,
j'avais présenté cette problématique dans un autre sujet sous un angle différent: https://www.moneyvox.fr/forums/fil/emprunter-pour-investir-a-plus-de-70-ans.37944/

Je me demande maintenant si monter une sci familiale peut-être une solution envisageable et bien sur intéressante.

Mes beau-parents possèdent un immeuble de 2 étage et une dépendance donc 4 appartements loués. Ils ont également un local commercial de 120m2 qu'ils veulent aménager en 2 appartements de 60m2. Comme ils ne peuvent emprunter pour les travaux, j'ai pensé que cela pouvait être une opportunité d'emprunter avec ma compagne pour investir dans ce bien immobilier.

Je me pose pose plusieurs questions :
- est-ce qu'une SCI peut devenir un outil de transmission de cet ensemble immobilier ?
- Une SCI doit englober obligatoirement tout l'immeuble ? Ou juste le local commercial à transformer ?
- Comment calculer les quote-parts ? Il faut évaluer la valeur du local avant travaux et ajouter selon qui investi ?
- Enfin, est-ce réellement une bonne idée ? Ou une mauvaise ? J'ai peur que la gestion soit un peu lourde, notamment les prises de décisions concernant d'éventuels travaux, la gestion ou le choix des locataires...

 

[CharlyBgood]

Bonjour,
@moietmoi vous répondra bien mieux que moi.

 

[devel]

Personne n'a une petite idée ?

N'hésiter pas à me dire si vous pensez simplement que c'est une mauvaise idée. A vrai dire, c'est un peu ce que je me dis à première vue.

 

[moietmoi]

Bonjour,
donc on suppose que les déclarations préalables de travaux, les permis de construire ,le cas échéant et la totalité des formalités de conformité au PLU ont été respectées, obtenus...
Une sci pourrait se voir constituer avec, en apport en nature le bien immobilier dans sa totalité( cela correspond à une vente, avec risque de pré emption de la commune, impôt sur la plus value à payer, et donc nouvelle date d'entrée en possession pour une future plus value......) les associés n'amenant pas de bien immobilier amènent du capital( lié sans doute à un emprunt) (en supposant que les biens sont loués non meublé)
la sci possède donc le bien immobilier et du capital pour faire les travaux;
il faudrait voir si le terrain signalé fait partie du même lot, car cela pourrait être un frein fiscal pour la suite...

 

[devel]

Bonjour,
non le terrain ne fait pas partie du lot (pas situé au même endroit).

Est-ce qu'une sci peut être plus avantageuse que la détention en direct dans le cadre d'une succession ?

Plus j'y réfléchi, plus cela me parait compliqué, car de mon point de vue, un tel investissement ne peut être très rentable que si j'effectue une partie des travaux moi-même (ce que je maîtrise à minima). Du coup, il faudrait chiffrer ce travail pour l'intégrer ce qui n'est pas évident.

 

[moietmoi]

Bonjour,
avant de penser à un montage , plus ou moins sophistiqué, il faut vérifier que ce serait possible;entre autre du point de vue des autorisations; (PLU...) voilà par exemple ,comment le même élan que toi, un local commercial en rdc a transformer en 2 logements, a été stoppé net: donc ma question: as tu vérifié le PLU?

 

[devel]

Des plans des deux appartements ont déjà été établi par un professionnel après de nombreux échanges avec mon beau-père. Donc j'imagine qu'il n'aurait pas perdu du temps sur un projet impossible.
Pour en être certain, j'imagine qu'il faut déposer un permis de construire et que cela ne peut se faire véritablement que quand le projet sera finalisé financièrement.

 

[moietmoi]

Des plans des deux appartements ont déjà été établi par un professionnel après de nombreux échanges avec mon beau-père. Donc j'imagine qu'il n'aurait pas perdu du temps sur un projet impossible.
Pour en être certain, j'imagine qu'il faut déposer un permis de construire et que cela ne peut se faire véritablement que quand le projet sera finalisé financièrement.

je n'aborderais pas la question comme cela; en premier ,tu peux aller sur le sire web de la commune et télécharger le PLU et étudier quelles sont les obligations lors d'une demande changement d'affectation de commerce vers habitation; le service urbanisme de la mairie peut également répondre par téléphone, mais dans ce cas, le service urbanisme t'indiquera les paragraphes du plu à consulter et à satisfaire; de plus en plus de Plu contiennent la demande de création de parking;( aux abords immédiat ou à 350 mètres...)

Est-ce qu'une sci peut être plus avantageuse que la détention en direct dans le cadre d'une succession ?

une sci présente souvent plus de ressources et permet plus de solutions, quant à dire que c'est plus avantageux... le fisc veille, et tout montage qui est fait pour essentiellement éviter l'impôt peut être considéré comme un abus de droit ,et retoqué;
Ici ,une sci peut avoir son sens,

si j'effectue une partie des travaux moi-même (ce que je maîtrise à minima). Du coup, il faudrait chiffrer ce travail pour l'intégrer

Tout à fait, c'est ce qui s'appelle un" apport en industrie", à consigner dans les statuts qui te vaudront un nombre de parts;