Modifier montage crédit immobilier

kolia

Nouveau membre
Bonjour,

Tout d’abord merci de m’avoir accepté sur ce forum ! 😊

Je viens vers vous avec un problème bien particulier.

L’année dernière j’ai acheté un immeuble comportant du locatif commercial, du locatif d’habitation et de la résidence principale (RP). Le montage financier a été élaboré tel que :
- prêt 1 : montant acquisition RP + enveloppe travaux (RP ET LOCATIF) + frais du prêt (garanties, notaire, etc.)
- prêt 2 : montant de l’acquisition du locatif de tout l’immeuble.
- prêt 3 : prêt de bienvenue (restant des frais liés au crédit).

Il a été impossible de monter deux projets différents (l’un RP, l’autre locatif), cette opération doublant les frais et le dossier ne passait pas.

Étant donné que la part des travaux afférente au locatif est intégrée dans le « prêt RP », je dois chaque année fournir les justificatifs appropriés (factures, documents notariés...) aux impôts pour pouvoir défiscaliser l’ensemble des charges et intérêts auxquels je peux prétendre.

Cependant c’est assez contraignant. Et justement j’ai actuellement une proposition d’une banque concurrente d’un rachat de crédit à des conditions très avantageuses. Du coup je voudrais en profiter pour répartir correctement l’ensemble des sommes afférentes et au locatif, et à la RP, en modifiant donc le montage initial.

La conseillère bancaire à qui j’ai eu affaire à peu d’espoir mais va se renseigner de son côté. Visiblement, en termes de rachat c’est un prêt pour un prêt, ou regroupement de deux crédits en un.
Elle pense sinon à resolliciter une enveloppe travaux et va chercher si cela est possible ou non.

Je cherche de mon côté également, auriez-vous s’il-vous plaît une réponse à apporter à mon problème ? Y a-t-il moyen de faire quelque chose ?

Par avance je vous en remercie.
 
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Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Dans l'absolu ce ne doit pas être impossible.

Mais, clairement , un tel montage initial est une véritable stupidité et il ne va pas être simple de rétablir les choses dans le bon ordre.

Pour que tout soit clair et régulier - notamment vis à vis du fisc - il va falloir rétablir cet absurde montage de telle sorte que les dépenses afférentes au projet locatif (RL) soient bien séparées de celles concernant la résidence principale (RP).
Et, bien entendu, tous les justificatifs nécessaires à la validation de ce découpage devront pouvoir être fournis à la demande de l'administration.

Vous avez donc un crédit spécifique pour l'investissement locatif; OK.

Mais dans le prêt 1 :
prêt 1 : montant acquisition RP + enveloppe travaux (RP ET LOCATIF) + frais du prêt (garanties, notaire, etc.)
=> S'il doit être possible d'isoler l'enveloppe "travaux" concernant la "RL" il faudrait aussi extraire la quote part autres frais les concernant (= donc rien sur les frais de notaire qui ne concernent que l'acquisition RP).

Et pour le prêt 3:

- prêt 3 : prêt de bienvenue (restant des frais liés au crédit).
=> là encore il faudrait extraire la part revenant aux seuls travaux.

Ces calculs préalables étant faits vous aurez donc deux "masses" de dépenses concernant la "RP" d'une part et la "RL" d'autre part.

Partant de là, sur les prêts "1" et "3" il vous faut prendre les capitaux restants dus à la date prévue pour le rachat de prêt (***) et y appliquer les quotes parts calculées "RP" d'une part et "RL" d'autre part.

Ensuite, toujours à la même date prévue pour le remboursement anticipé lié au rachat (***), prendre le capital restant dû sur le prêt spécifique "RL" et y ajouter les quotes part des capitaux restants dus "travaux" ci-dessus calculées issues des prêts "1" et "3".

La différence entre la somme des trois capitaux restant dus à cette même date et la somme obtenue ci-dessus donnera le montant de capital restant dû ne concernant spécifiquement que la résidence principale.

(***) Penser à vérifier le délais de préavis et demander les trois décomptes de remboursements anticipés à cette date qui, sauf dérogation, comprendront les indemnités de remboursement anticipé (IRA).


RAPPEL - Pour ces nouveaux prêts "rachats", outre ces "IRA" il vous faudra prévoir de nouveaux frais de dossier et de garanties et, peut-être également, des frais de main-levées hypothécaires sur les prêts initiaux

Mais, pour les impôts, suite à un rachat ou renégociation, les déductions possibles des revenus fonciers ne peuvent avoir pour conséquence d'augmenter les avantages fiscaux initiaux.

Cdt
 

kolia

Nouveau membre
Bonsoir,

Merci pour votre réponse précise et complète qui me permet de déterminer précisément les différentes quote-part.

Ce qui m’interpelle est la réaction de la conseillère bancaire à qui j’ai eu affaire : d’après elle, étant donné qu’il s’agit d’un rachat de crédit et non d’une nouvelle acquisition, impossible de modifier le plan de financement : un prêt racheté dans une banque A équivaut au même prêt dans la nouvelle banque B. Un prêt pour le même prêt. Et donc il n’y a pas de possibilité de rectifier le montage de départ, puis elle a rajouté qu’il serait compliqué de justifier cela auprès des contrôleurs qui valident les crédits.

Ce qui me semble étonnant, je me suis dit que si j’ai tous les justificatifs à fournir (et je les ai !) ils accepteraient de modifier le plan de financement initial ? Peut-être auriez-vous une idée sur la manière de procéder et de convaincre la banque ?

Je ne comprends pas les raisons qui rendraient la modification du montage initial impossible ; comme je l’ai dit à ma conseillère, la somme empruntée reste la même, c’est un jeu d’écriture comptable. Mais de mon côté je perds beaucoup en gardant ce plan de financement actuel et je veux profiter du rachat pour repartir sur des bases saines.

D’avance merci encore pour vos réponses qui m’éclairent !
 
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