Mise a disposition des fonds vs. apport sur fonds propres

[Jackal76]

Bonjour,

Relevé dans les conditions générales d'offre de pret immobilier d'une grande banque francaise (pret a taux fixe avec différé d'amortissement).

La mise a disposition des fonds sera subordonnée a:

* Conditions:
- Au versement préalable de l'emprunteur de la totalité de son apport personnel.

* Modalités:
- La premiere mise a disposition des fonds devra intervenir au plus tard six mois apres la date de signature de l'acte notarié [...].
- Si la premiere mise a disposition du pret n'est pas intervenue dans le delai de six mois [...], la banque n'est plus tenue de mettre les fonds a disposition de l'emprunteur, sauf décision contraire de sa part, laissée a sa seule appréciation.

Mon apport en fonds propres dans le cadre d'un achat en VEFA étant prépondérant (> 50% du montant de l'opération, lucky me!), la premiere demande de décaissement interviendra par conséquent au-dela de cette période de 6 mois, prévue aux conditions générales de l'offre de pret.

Que faire? Demander a l'établissement préteur de bien vouloir déroger a ses propres conditions générales sachant que le plan de financement/ échéancier prévisionnel du promoteur lui a été communiqués des l'origine de la demande de financement et donc connus de l'etablissement préteur des l'origine pour sa prise de décision?

Quel risque en cas de refus? Je comprends que l'objectif de l'établissement preteur est de se "goinfrer" d'interets intercalaires, mais mon interet est plutot de décaisser le plus tard possible et aussi de réduire la période de différé et passer en amortissement des le dernier decaissement.

Question subsidiaire : Possibilité d'augmenter la fraction sur fonds propres (je reconstituerai de l'épargne d'ici le 1er décaissement) et ainsi envisager un abandon de solde et ainsi réduire le capital a amortir in fine?

Merci d'avance pour vos éléments de réponse avisés.

Jackal76

 

[Aristide]

Bonjour,

Que faire? Demander a l'établissement préteur de bien vouloir déroger a ses propres conditions générales sachant que le plan de financement/ échéancier prévisionnel du promoteur lui a été communiqués des l'origine de la demande de financement et donc connus de l'etablissement préteur des l'origine pour sa prise de décision?

Oui.
Les clauses des offres/contrats sont des conditions standards et le fait de votre apport personnel important n'a pas été pris en compte pour les adapter à la situation.

Il vous aurait fallu réagir avant d'accepter cette offre en l'état.

Quel risque en cas de refus?

Refus de mise à, disposition des fonds.

Je comprends que l'objectif de l'établissement preteur est de se "goinfrer" d'interets intercalaires, mais mon interet est plutot de décaisser le plus tard possible et aussi de réduire la période de différé et passer en amortissement des le dernier decaissement.

Pour vous prêter votre banque doit elle même emprunter sur les marchés à sa disposition.
Son souci est d'abord est de préserver les conditions de son financement/refinancement de façon à maintenir sa marge financière.
Or n'avez vous pas entendu que les taux - notamment US - devraient repartir à la hausse.

Question subsidiaire : Possibilité d'augmenter la fraction sur fonds propres (je reconstituerai de l'épargne d'ici le 1er décaissement) et ainsi envisager un abandon de solde et ainsi réduire le capital a amortir in fine?

Dépend de la banque.
Certaines peuvent/acceptent.
D'autres obligent une mise à disposition totale des fonds suivie d'un remboursement partiel anticipé........avec, éventuellement, paiement de l'indemnité de remboursement anticipé (IRA) contractuelle.

Cdt

 

[Manu215]

Bonjour,

Il m'est arrivé exactement la même chose, c'est-à-dire que mon apport perso était important et à utiliser avant le prêt, et en plus les travaux ont eu du retard ce qui a engendré un retard sur les échéances des appels de fonds.

J'ai demandé à ma banque de bien vouloir proroger la mise à disposition des fonds : elle a accepté de le faire 2 fois (soit 8 mois de prorogation au total). Dans le cas où j'aurais eu besoin de le proroger une 3ème fois, ça devenait compliqué et je ne sais pas comment la négociation aurait abouti, d'autant que les taux d'intérêts étaient déjà remontés.
Heureusement, je n'ai pas eu à proroger une 3ème fois... Il aurait sans doute fallu que je renonce au prêt pour en faire un autre à un taux d'intérêt plus élevé, avec des frais de dossiers en plus, etc etc... sans compter les délais d'attente d'envoi de l'offre de prêt!

Après, il est toujours possible de discuter : si votre dernier décaissement est dans 1 mois (demandez l'info au promoteur), que votre prêt n'est pas encore utilisé et que le délai est dépassé, peut-être que de refaire un prêt risque de vous mettre dans l'embarras.

A voir au cas par cas, et selon votre situation au moment venu.

 

[Jackal76]

Bonjour,


Oui.
Les clauses des offres/contrats sont des conditions standards et le fait de votre apport personnel important n'a pas été pris en compte pour les adapter à la situation.

Il vous aurait fallu réagir avant d'accepter cette offre en l'état.


Refus de mise à, disposition des fonds.


Pour vous prêter votre banque doit elle même emprunter sur les marchés à sa disposition.
Son souci est d'abord est de préserver les conditions de son financement/refinancement de façon à maintenir sa marge financière.
Or n'avez vous pas entendu que les taux - notamment US - devraient repartir à la hausse.


Dépend de la banque.
Certaines peuvent/acceptent.
D'autres obligent une mise à disposition totale des fonds suivie d'un remboursement partiel anticipé........avec, éventuellement, paiement de l'indemnité de remboursement anticipé (IRA) contractuelle.

Cdt

@ Aristide,
> Voir mon post concernant les frais additionels de ce jour. J'ai comme l'impression que ma banque a tout (mal) fait pour me mettre dans une situation inconfortable et ne pas me laisser le choix (retard dans le traitement du dossier et remise de l'offre tardivement (date limite +1 mois )... ne me restait plus qu'a accepter cette offre - faute d'autres alternatives ;-).
Bref, ne me retse plus qu'a prendre ma plume...et les caresser dans le sens du poil.

 

[Jackal76]

Bonjour,

Il m'est arrivé exactement la même chose, c'est-à-dire que mon apport perso était important et à utiliser avant le prêt, et en plus les travaux ont eu du retard ce qui a engendré un retard sur les échéances des appels de fonds.

J'ai demandé à ma banque de bien vouloir proroger la mise à disposition des fonds : elle a accepté de le faire 2 fois (soit 8 mois de prorogation au total). Dans le cas où j'aurais eu besoin de le proroger une 3ème fois, ça devenait compliqué et je ne sais pas comment la négociation aurait abouti, d'autant que les taux d'intérêts étaient déjà remontés.
Heureusement, je n'ai pas eu à proroger une 3ème fois...

@ Manu215(trop rapide!)
Mon cas est différent, le promoteur semble plutot en avance sur les travaux, mais peu probable toutefois quíl remonte suffisamment le temps pour cadrer aux conditions génerales de la banque concernant le 1er deblocage des fonds!
Tu as dealé avec ton agence directement ou le back office? Lettre type a partager? Envoi en LRAR? ? Des justificatifs a soumettre? Quel délai pour obtenir la réponse?
On peut échanger sur forum restreint si tu preferes.
Jackal76

 

[Manu215]

Tu as de la chance si les travaux ont pris de l'avance, espérons que ça dure...

Comment je l'ai dit plus haut (mais j'ai édité mon message entre temps), il faudra voir le moment venu. Il est très difficile d'anticiper sur plus de 3 mois dans les VEFA, on ne sait jamais quel pépin peut arriver.

J'ai discuté directement avec mon conseiller par simple mail, il s'est chargé de demander la prorogation au service des prêts. C'est allé vite : j'ai reçu l'avenant par courrier postal au bout d'une dizaine de jours après ma demande.
Aucun justificatif à fournir : en principe, le conseiller est au courant de l'avancement des travaux puisque pour chaque appel de fonds (même s'ils sont payés avec l'apport perso), il était convenu que je lui envoie l'appel de fonds avec l'attestation de l'architecte sur l'achèvement des étapes, et c'est lui qui faisait le virement au promoteur car c'était des grosses sommes que je ne pouvais pas faire moi-même.

J'avoue que vers la fin je n'en menais pas large... Mais finalement mon prêt a été décaissé pour la première fois à l'achèvement de l'immeuble + remise des clés (les deux derniers appels), si bien que je n'ai eu qu'un seul mois avec les intérêts intercalaires.... comme je l'avais prévu, mais j'ai eu des moments de doute...
En effet, je n'avais plus qu'un seul mois "de rab" à ce moment-là!

 

[Aristide]

@ Aristide,
> Voir mon post concernant les frais additionels de ce jour.

Fait.

Cdt

 

[Jackal76]

Je crois que j'ai finalement trouvé une pirouette...pour rentrer dans les cases et finalement ne pas etre le dindon de la farce!

 

[Jackal76]

Tu as de la chance si les travaux ont pris de l'avance, espérons que ça dure...

Comment je l'ai dit plus haut (mais j'ai édité mon message entre temps), il faudra voir le moment venu. Il est très difficile d'anticiper sur plus de 3 mois dans les VEFA, on ne sait jamais quel pépin peut arriver.

J'ai discuté directement avec mon conseiller par simple mail, il s'est chargé de demander la prorogation au service des prêts. C'est allé vite : j'ai reçu l'avenant par courrier postal au bout d'une dizaine de jours après ma demande.
Aucun justificatif à fournir : en principe, le conseiller est au courant de l'avancement des travaux puisque pour chaque appel de fonds (même s'ils sont payés avec l'apport perso), il était convenu que je lui envoie l'appel de fonds avec l'attestation de l'architecte sur l'achèvement des étapes, et c'est lui qui faisait le virement au promoteur car c'était des grosses sommes que je ne pouvais pas faire moi-même.

J'avoue que vers la fin je n'en menais pas large... Mais finalement mon prêt a été décaissé pour la première fois à l'achèvement de l'immeuble + remise des clés (les deux derniers appels), si bien que je n'ai eu qu'un seul mois avec les intérêts intercalaires.... comme je l'avais prévu, mais j'ai eu des moments de doute...
En effet, je n'avais plus qu'un seul mois "de rab" à ce moment-là!

@ Manu215
Vu. Pas certain que mon conseiller bancaire soit aussi réactif...je pense avoir trouvé une pirouette pour rentrer dans les cases, mais vais quand meme formuler une demande de prorogation pour me donner la possibilité d'avoir 2 options (cas ou les travaux se déroulent en accord avec l'échéancier + cas ou ca part en saucisse... ) > je suis dans BTP, je connais la musique!

 

[Jackal76]

Bonjour,


Oui.
Les clauses des offres/contrats sont des conditions standards et le fait de votre apport personnel important n'a pas été pris en compte pour les adapter à la situation.

Il vous aurait fallu réagir avant d'accepter cette offre en l'état.


Refus de mise à, disposition des fonds.


Pour vous prêter votre banque doit elle même emprunter sur les marchés à sa disposition.
Son souci est d'abord est de préserver les conditions de son financement/refinancement de façon à maintenir sa marge financière.
Or n'avez vous pas entendu que les taux - notamment US - devraient repartir à la hausse.


Dépend de la banque.
Certaines peuvent/acceptent.
D'autres obligent une mise à disposition totale des fonds suivie d'un remboursement partiel anticipé........avec, éventuellement, paiement de l'indemnité de remboursement anticipé (IRA) contractuelle.

Cdt

@ Aristide:
Quid en cas de refus de mise a disposition des fonds? Mise en amortissement sur un capital de 0 EUR?