Micro entreprise pret immobiler

Bonjour à toutes et à tous, je suis de la ville du Mans en sarthe, marié depuis 8 ans et une petite fille...bref, je suis en micro-entreprise depuis 10 ans avec de bons résultats et voici notre situation : Nous avons acheté notre maison il y a 5 ans et nous venons de la revendre en faisans une plus-value de 40000€, nous avons trouvé une autre maison et nous avons démarché plusieur banque ainsi qu'un courtier. Mais le fait que je soit en micro-entreprise pose probleme, alors que lors de notre premier achat ça ne leur posait pas de probleme enfin bon... Donc si quelqu'un peut me dire comment faire en tenant compte des données suivantes : 4200€ de revenus à deux, 40000€ d'apport, aucuns problemes bancaires, pas de prêts, pas de retards de paiement, pas de fichage!!! Je vous avoue que je me demande ce qu'il faut faire pour satisfaire les banques ??? 260.000€ a financer !!!
 
je ne suis pas banquier ....

as tu la possibilité d'avoir une caution familiale par exemple ? ca pourrait peut être , être un plus ....
 
Bonsoir,

J’ai un peu de mal à comprendre.
Vous étiez déjà entrepreneur individuel (avec le régime fiscal micro) il y a 5 ans quand vous avez acquis votre premier bien immobilier.

Les banques sont souvent frileuses quand il s’agit de prêter à un entrepreneur qui est en phase de démarrage d’activité (il est souvent demandé 3 exercices positifs) mais vous n’êtes pas dans cette situation.

J’imagine que, quand vous annoncez 4 200 € de revenus à deux, c’est du net (ce n’est pas le salaire de votre épouse + votre chiffre d’affaires). Excusez-moi d’insister mais vous savez comme moi que les banquiers raisonnent sur le net (CA – abattement forfaitaire).

Les entrepreneurs individuels (même au régime micro) qui empruntent sont pourtant nombreux (voir notamment cette discussion).
Ce qui est étonnant, c’est que vous avez sollicité plusieurs banques.

Votre résultat (CA – forfait) est-il en croissance depuis ces 5 dernières années ?
 
Merci de votre intérêt et pour repondre les revenus que j'annonce sont bien du net et mon chiffre est en croissance depuis le debut de mon activité (10 ans d'ancienneté). Le fait d'avoir sollicité plusieurs banques, c'est tout simplement pour avoir un apperçu de ce qui se fait au niveau des taux mais nous nous sommes appercu que tous éttait plus ou moins pareil...
 
Bonjour,

Donc si quelqu'un peut me dire comment faire en tenant compte des données suivantes : 4200€ de revenus à deux, 40000€ d'apport, aucuns problemes bancaires, pas de prêts, pas de retards de paiement, pas de fichage!!! Je vous avoue que je me demande ce qu'il faut faire pour satisfaire les banques ??? 260.000€ a financer !!!

Doit on comprendre que :
- le coût total de l'opération est de 260 K€ sur lequel vous ferez un apport de 40 Ke. Dans cette hypothèse le financement bancaire serait de 220.000,00 Euros.
ou alors
- le financement bancaire serait de 260.000,00 Euros.

Dans la première hypothèse votre taux d'endettement hors assurance serait de 32,29 % sur la base d'un taux de 4.20 % sur 20 ans et il passerait à 38.17 % pour un emprunt de 260.000,00 Euros. Le taux de 4.20 % est donné comme "bon" par un site spécialisé dans le suivi des taux.

Peut être votre épouse a-t-elle le droit à des prêts employeurs ou autres qui réduiraient le coût des crédits.

Il s'agit là d'une hypothèse pour expliquer les réponses négatives des établissements bancaires.

Cdt.
 
Effectivement il ne reste que 220.000€ a financer le taux que vous annoncez et le même que celui qui nous à été proposé a savoir 4,20% tout en sachant que le reste a vivre serait d'un peut plus de 2000€, et avec les assurances nous sommes à 33,10% selon les simulations faites en banques...Sachez également que notre dossier est à l'étude nous n'avons pas de refus ...
 
Quelles sont selon vous les raisons pour lesquelles les banques seraient réticentes à vous consentir un prêt ?
Votre régime fiscal micro ?
 
Oui effectivement le fait que je sois en micro ne les suprend pas mais le fait que je n'ai aucuns documents de type bilan, a leur fournir, ça les genes un peut. Seul nos avis d'impositions les mouvement s de comptes, sont les seules pièces que je peux fournir. C'est d'ailleur ce que j'avais fourni il y a 5/6 ans lors de notre premier achat et rien n'avait été compliqué. Je vous avoue que j'aimerai discuter avec un banquier et non pas un conseiller qui n'as aucuns pouvoir de decission. Mais tous les personnes que npus avons rencontrer, sont jeunes (25/30 ans) et sortent de l'ecole , j'aimerai un "vieux de la vieille" qui connais sont metier et qui n'en ai pas a sa premiere année d'exercice...
 
Si ces personnes avaient quelques connaissances dans ce domaine, elles sauraient que le régime micro est un régime forfaitaire.

Il est certain que l’on ne sait jamais réellement combien gagne un entrepreneur au régime micro. En effet
  • Ou bien l’abattement est supérieur à ses charges. Il paie ainsi moins d’impôt sur le revenu mais il réduit sa capacité d’endettement. Cf. discussion citée dans le message # 3.
  • Ou bien l’abattement est inférieur à ses charges… et il serait préférable pour lui de passer au régime réel (avec toutes les contraintes que cela impose).

Même si vous étiez entrepreneur individuel au régime réel, vous n’auriez pas non plus de bilan ni de compte de résultats à produire puisque la législation n’exige pas ces documents. Je crois plutôt que le motif du régime micro est un prétexte fallacieux censé cacher l’incompétence dans cette matière des personnes qui vous reçoivent.

Je comprends votre souhait de rencontrer un vieux de la vieille malheureusement, les bons sont souvent au mieux dans les services centraux des banques, au pire retraités, et les mauvais... au Pôle Emploi.

Mis à part solliciter plusieurs banques en parallèle pour leur soumettre votre dossier, je ne vois pas beaucoup de solutions.
Il faut aussi être prudent sur les exigences qu’auront ces banques à votre égard. Elles ne manqueront pas d’exiger que vous ayez en leurs livres un compte pro au sujet duquel il faudra se faire préciser le montant des frais de gestion de compte.
 
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