[Logement] Louer ou acheter ?

[Winfried]

Bonjour,

Pour essayer d'y voir plus clair s'il est plus intéressant pour un couple aux revenus moyens (du genre : 3.000€/mois au total) + enfants encore loin d'être majeurs …

- d'acheter une maison en périphérie : donc argent perso non dispo pour autre placement, crédit avec intérêts, taxe foncière, entretien maison, chauffage plus important, deux voitures, temps perdu dans le transport, maison trop grande une fois les enfants partis, etc.

vs.

- louer un appart plus petit mais en ville/très proche banlieue : donc, sans crédit, sans taxe foncière, sans entretien, sans voiture, moins cher à chauffer et possibilité peut-être de placer un excédent de revenu

… existe-t-il un formulaire Excel simple pour simuler et se faire une idée ?

On nous parle tellement souvent d'acheter un logement que ça devient une évidence. Mais est-ce le cas, pour tout le monde dans tous les cas ? Voilà la question.

Merci.

 

[paal]

Pour une résidence principale, vaut-il mieux :

- louer un appart plus petit mais en ville/très proche banlieue : donc, sans crédit, sans taxe foncière, sans entretien, sans voiture, moins cher à chauffer et possibilité peut-être de placer un excédent de revenu

… existe-t-il un formulaire Excel simple pour simuler et se faire une idée ?

On nous parle tellement souvent d'acheter un logement que ça devient une évidence. Mais est-ce le cas, pour tout le monde dans tous les cas ? Voilà la question.

Merci.

Dans la comparaison que vous présentez, elle se trouve quelque peu biaisée, car :
- il faudrait au préalable comparer deux solutions portant sur un bien au moins semblable
- si en étant locataire, vous pouvez vous dispenser des gros travaux, il y aura toutefois un entretien minimal à effectuer
- ensuite, pour comparer toutes ces situations, il faudrait que nous soyons en ex-URSS, où la compétence n'était pas prise en compte dans les revenus, et où tous les fonctionnaires touchaient approximativement la même chose ; nous sommes dans un pays qui disposent de règles différentes, même si l'on peut constater un nivellement ver le bas ...

Mais pour m'être autrefois penché sur cette question, je considère qu'il existe :
- une valeur utilitaire dans l'occupation d'un logement, lequel dépend de sa situation par rapport au centre des vos intérêts économique, et donc de votre lieu d'activité
- une survaleur, que je considère comme liée à une forme de spéculation, et qui, de mon point de vue, n'a pas lieu de se trouver rémunérée, même par une part infime du loyer ...

En conclusion de ce raisonnement, je suis donc locataire de ma résidence principale (elle ne me coûte qu'environ 2.5% du prix de marché du bien), ce qui démontre bien qu'il existe dans ce marché local, une assez forte spéculation ; dans cette situation, aucune raison d'acheter, surtout en zone de moyenne sismicité ...

Par ailleurs je suis bailleur d'autres biens, situés à proximité et pour lesquels le ratio de loyer brut se situe au minimum entre 4.5 et 6%, ce qui représente une différence sensible avec le cas précédent ...

Mais comme nos autorités deviennent trop gourmandes (CSG en tête), j'en suis à réduire ce parc locatif, et à réinvestir soit en bourse (PEA), soit en assurance-vie (même avec les nouvelles contraintes de la réglementation Macron - cumul des versements effectués).

 

[Buffeto]

dans son blog , notre ami ARISTIDE a traité de cette question

 

[Winfried]

Merci.

Comme je m'y attendais un peu, la page Excel — si elle est utile pour entamer la réflexion — est trop limitée dans son raisonnement, puisqu'il faut également prendre en compte…

• le chauffage (souvent plus important dans une maison qu'un appartement), qui risque de coûter de plus en plus cher à l'avenir si on n'a pas choisi aujourd'hui une maison bien isolée + pompe à chaleur
• la distance (donc deux voitures obligatoires à 3-6.000€/an/voiture),
• le fait qu'on est cloué géographiquement et donc plus disponible pour trouver un emploi ailleurs (le drame de la "France périphérique"),
• le fait qu'on se retrouve à cinquante ans avec une maison inutilement grande — et qu'il faut chauffer — après le départ des enfants,
• avec l'âge, il devient plus difficile de vivre isolé → plus intéressant de vivre en ville sans voiture
• maison qu'il faut entretenir et sur laquelle on paye une taxe foncière
• maison que les enfants vont devoir revendre à la mort des parents (donc frais de notaire)
• maison plus difficile à revendre — voire invendable — si mal placée (nous aurons accès à moins d'énergie à l'avenir because pic pétrolier + contrainte climatique qui impose de se passer des énergies fossiles)
• etc.

Au final, si l'on prend en compte l'ensemble de la problématique il me semble qu'il faut sérieusement se demander s'il est vraiment rentable d'acheter une maison en banlieue/campagne à trente ans avec un crédit sur 20-25 ans, plutôt que de louer un appart en ville/proche banlieue.

Si je trouve un bon article basé sur des exemples réels, je posterai les infos.

 

[JoukJouk]

Au vu de tes commentaires tu m'a l'air persuadé qu'il ne faut pas acheter sa résidence principale... Alors pourquoi faire autant de recherche?

 

[Winfried]

Non, mais j'ai l'esprit critique

 

[JoukJouk]

Déja, tu pars du principe que tu vas acheter une maison "trop grande"...
Tu compares donc par exemple un appartement de 80 m² à une maison de 130 m² par exemple ce qui est un non sens pour moi. Il faut comparer à taille égale.
Il y a plein de maison à 100m-110m² qui ne sont pas trop grande pour 2.

 

[paal]

Au vu de tes commentaires tu m'a l'air persuadé qu'il ne faut pas acheter sa résidence principale...
Alors pourquoi faire autant de recherche?

Comme il n'existe peut-être pas encore un système expert traitant de la question, notre questionneur semble avoir une conviction, mais il souhaite s'assurer qu'il n'ait pas oublié un élément important qui changerait sa vie ....

Lire la liste des considérations qu'il retient, certaines sont économique, d'autres des points de confort, d'autres encore sont prospectifs ....

 

[moietmoi]

On nous parle tellement souvent d'acheter un logement que ça devient une évidence. Mais est-ce le cas, pour tout le monde dans tous les cas ? Voilà la question.

si le mot logement est compris comme Résidence principale, ma réponse est non;
si on remplace le mot logement par immobilier, ma réponse est oui;
en d'autres termes, le choix peut se porter d'être locataire de son logement: pas mal d'avantages , dont la mobilité, et d'être investisseur pour , surtout en ce moment, profiter des taux bas et de rendements que l'on peut choisir en fonction du lieu, alors que sa RP est forcément là où on travaille, et pas forcément là où le rendement est bon;

du genre : 3.000€/mois

cela dépend donc de la région et du prix des loyers par rapport au prix de l'immobilier;
Si les loyers sont "faibles" par rapport au prix de l'immobilier(grandes villes par exemple, mais pas que...) on peut
par exemple rester locataire et se réserver une possibilité de crédit pour un achat d'un bien de l'ordre de 50/80 000 euros avec un crédit à 1,5% avec une bonne rentabilité(4 à 8%) dans une région autre ou en périphérie de la ville;

 

[Winfried]

JoukJouk >Il y a plein de maison à 100m-110m² qui ne sont pas trop grande pour 2.

Je pensais plutôt à une maison un peu plus éloignée avec jardin (tant qu'à faire), donc plus que 100m² et obligation d'une voiture pour chaque adulte à cause des distances.

À Paris, peu de gens disposent de 100m² pour deux.

L'idée, c'est de trouver un article du genre de celui sur la vitesse généralisée de Illich, appliqué à l'immobilier.

moietmoi > le choix peut se porter d'être locataire de son logement: pas mal d'avantages , dont la mobilité, et d'être investisseur pour , surtout en ce moment, profiter des taux bas et de rendement que l'on peut choisir en fonction du lieu, alors que sa RP est forcément là où on travaille, et pas forcément là ou le rendement est bon;

Ah oui. C'est fréquent ce genre de cas ?