LMP/LMNP

zear

Nouveau membre
Bonjour à tous:biggrin:,

Je me présente rapidement car je suis un petit nouveau sur le forum. Moi c'est zear, j'ai 29 ans et je suis sur le point d'acheter un immeuble de rapport. Cet immeuble comporte 12 lots meublés et générera si tout se passe comme prévu environ 60000e de revenu BIC annuel.
C'est là que le problème intervient. Je souhaite obtenir un statut LMNP et non LMP.
Or ce bien génère environ 60000e de revenu BIC à l'année, de plus ce sera la source de revenu majoritaire de mon foyer fiscal. Je sais qu'une fois dépassé les 23000e de revenu BIC à l'année et que cela constitue la source de revenu majoritaire du foyer fiscale les conditions sont réunies pour devenir LMP.
Or je souhaite avoir le statut LMNP.
Est ce possible ?

J'ai pu lire sur internet (mais sur un seul site, est-il de confiance ??o_Oo_O) qu'entre 23000e et 70000e de recette BIC à l'année le choix été possible entre LMNP et LMP. Et qu'une fois ces 70000e dépassé le LMP devient une obligation.

Alors que d'autres sources indiquent d'une fois 23000e dépassés et que ceci constitues la source principale de revenu du foyer fiscal le LMP s'impose..

Est ce que quelqu'un pourrait m'éclairer sur ce sujet

Merci d'avance
 
I

ICF62

bonjour:

lien vers impôt.gouv ou tout vous est expliqué: LMP / LMNP

Extrait:
L'activité de loueur en meublé est exercée à titre non professionnel lorsqu'au moins l'une des trois conditions suivantes n'est pas remplie (article 155, IV du code général des impôts) :

**un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel
** les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
** ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

donc si vous avez - de 70.000 € de loyers en meublé et que vous n'êtes pas inscrit au registre du commerce vous pouvez rester en LMNP

bien cordialement
 

Charly26230

Contributeur régulier
Bonjour à tous:biggrin:,

J'ai pu lire sur internet (mais sur un seul site, est-il de confiance ??o_Oo_O) qu'entre 23000e et 70000e de recette BIC à l'année le choix été possible entre LMNP et LMP. Et qu'une fois ces 70000e dépassé le LMP devient une obligation.

Alors que d'autres sources indiquent d'une fois 23000e dépassés et que ceci constitues la source principale de revenu du foyer fiscal le LMP s'impose..
De toute façon LMP ou LMNP, vous aurez besoin d'un comptable pour vos liasses.
Je suppose que vous en avez déjà approché un ?
Lui devrait pouvoir vous répondre. ils sont assez bons sur la fisca.
 

moietmoi

Top contributeur
Comptable, expert site fiable ou pas ...que disent les impots.? et c'est très clair.....
70
A contrario, la location meublée n'est jamais considérée comme exercée à titre professionnel lorsque aucun des membres du foyer fiscal n’est inscrit en qualité de loueur en meublé professionnel au RCS, et ce quand bien même les deux autres conditions seraient satisfaites
.
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3615-PGP.html
440-En effet, les contribuables dont aucun des membres du foyer fiscal n'a effectué cette démarche sont toujours considérés comme des loueurs en meublé non-professionnels, quel que soit le montant des recettes qu'ils retirent de cette activité.
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP.html

je sais que le débat enflamme certains groupe facebook, que des journalistes en manque de buzz racontent n'importe quoi avec une prétendue limite à 70 000( ils confondent avec le nouveau seuil micro-bi pour les meublés)..... bref le site des impôts est clair et limpide

Dans ton IDR, si tu fais de la LCD pour plus de 23 000 euros tu seras soumis aux cotisations sociales sur cette partie là , sinon si tu loues en meublé à l'année ou au bail mobilité tu seras imposé en ir sur tes résultats bic+les prélèvements sociaux, mais normalement si tu te débrouilles bien antre ton achat/les frais d'acquisition/les travaux, même avec une forte rentabilité tu seras non imposables sur quelques années.;jusqu'à ce que tu revendes... tu comptes faire combien de travaux?

donc si vous avez - de 70.000 € de loyers en meublé
pour icf62...
au passage cette conditions n'existe pas.. sauf dans un article de journaliste n'ayant pas compris l'arrêt en cassation ,refusant la caractéristique de particulier à un médecin, par ailleurs lmp, inscrit au registre du commerce en tant que LMP, qui avait fait inscrire dans son prêt (lmp donc pro) un paragraphe indiquant que le prêt était soumis à la loi scrivener; l'arrêt indique donc que nonobstant ce paragraphe le prêt est un prêt pro et on ne peut, plusieurs années après essayer d'utiliser le code de la conso.....

comme prévu environ 60000e de revenu BIC annuel.
essayons dès le début de l'investissement d'utiliser les bons termes; tu auras des recettes de 60 000; heureusement pas un revenu bic imposable de 60 000.... je pense que ton revenu bic sera de 0
 

zear

Nouveau membre
Merci pour vos réponses.

Il me semble que depuis cette année un loueur meublé LMNP ou LMP n'est plus dans l'obligation de s'inscrire au RCS. J'ai lu ça dans plusieurs article.
Il en résulte qu'il ne reste plus que 2 conditions pour obtenir le statut LMP :
** les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
** ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

Ainsi si c'est deux conditions sont réunis j'ai peur de passer directement en LMP comme l'indique l'internaute sur ce forum.

Je ne sais pas si vous en avait également entendu parler et ce que vous en pensez concernant cette obligation d'obtenir le statut LMP si ces 2 conditions sont réunies. Est-ce effectif ?
 

moietmoi

Top contributeur
Merci pour vos réponses.

Il me semble que depuis cette année un loueur meublé LMNP ou LMP n'est plus dans l'obligation de s'inscrire au RCS. J'ai lu ça dans plusieurs article.
Il en résulte qu'il ne reste plus que 2 conditions pour obtenir le statut LMP :
** les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
** ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

Ainsi si c'est deux conditions sont réunis j'ai peur de passer directement en LMP comme l'indique l'internaute sur ce forum.

Je ne sais pas si vous en avait également entendu parler et ce que vous en pensez concernant cette obligation d'obtenir le statut LMP si ces 2 conditions sont réunies. Est-ce effectif ?
Vous préférez croire ce qui est dit ici ou là ,que le texte même des impôts( à jour) que je vous ai mis sous les yeux....
les textes sont clairs nets et précis;
je ne souhaite pas parapharser les textes des impôts, qui pour une fois sont sans doute plus clairs que le langage commun(c'est rare, il faut le remarquer)
Pour être sur de ne pas vous trompez, relisez mon post plus haut, il est certifiant!!!:star:

mais je vais reprendre ce que vous dites: attention cela ne te regardes pas pour ton opération mais il te faut l'information complète:
Il me semble que depuis cette année un loueur meublé LMNP ou LMP n'est plus dans l'obligation de s'inscrire au RCS. J'ai lu ça dans plusieurs article.
il n'a jamais été obligatoire de s'inscrire en rcs pour faire du meublé; jamais; et cela ne l'est toujours pas;

Mais pour certains montages( l'inverse de que tu fais...toi tu cherches du cf, certains cherchent des déficits..eh oui la vie est ainsi faite..), donc, pour certains montages la fiscalité du LMP est plus favorable que celle du lmnp; (ceci ne te touche pas du tout) , donc certaines personnes (en général des contribuables qui payent 60 000 euros d'impôts) cherchent ou cherchaient à être lmp, mais certains registres du commerce ne voulaient pas les inscrire comme lmp ( car ils sont avocats, fonctionnaires, gendarme, militaires, notaires..et qu'ils n'ont pas le droit) donc il n'avaient pas la fiscalité du lmp,(favorable pour eux) mais du lmnp(défavorable pour eux) ils ont donc demandé à pouvoir être LMP sans être inscrit au rcs; Ce qui ne veut pas dire que ceux qui sont lmnp deviennent lmp... quelque soit leur ca... revoir mon premier post et ce que disent les impôts.

J'ai lu ça dans plusieurs article.
lis plutôt les articles du code des impots que j'ai mis plus haut.....

Il en résulte qu'il ne reste plus que 2 conditions pour obtenir le statut LMP :
ça , c'est toi et quelques journalistes et des groupes facebook...pas le juge, ni les impôts....
Je ne sais pas si vous en avait également entendu parler et ce que vous en pensez concernant cette obligation d'obtenir le statut LMP si ces 2 conditions sont réunies. Est-ce effectif ?
relis mon post plus haut....
 
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I

ICF62


ICF62 a dit:

donc si vous avez - de 70.000 € de loyers en meublé

pour icf62...
au passage cette conditions n'existe pas.. sauf dans un article de journaliste n'ayant pas compris l'arrêt en cassation ,refusant la caractéristique de particulier à un médecin, par ailleurs lmp, inscrit au registre du commerce en tant que LMP, qui avait fait inscrire dans son prêt (lmp donc pro) un paragraphe indiquant que le prêt était soumis à la loi scrivener; l'arrêt indique donc que nonobstant ce paragraphe le prêt est un prêt pro et on ne peut, plusieurs années après essayer d'utiliser le code de la conso.....




à Moimoi
Là j'avoue que je ne comprend plus votre message

que viens faire cette histoire de cour de cassation dans la question de notre membre ?????

j'ai cité le site "impôts.gouv"
mon lien s'y réfère
le montant de 70.000 € y est clairement indiqué comme seuil maximum pour de la location meublée hors location de tourisme

bref vous dites ce que j'ai dit tout en indiquant que le plafond de 70.000 € n'existe pas et serait un délire de journaliste

je n'ai pas l'habitude de faire 10 post de 200 lignes pour ne rien dire et j'aimerai que vous soyez plus précis dans vos commentaires et surtout plus concis.

donc je vais faire concis pour donner le meilleur conseil......

ZEAR: contactez votre service des impôts pour avoir une réponse fiable
vous avez possibilité de prendre rendez-vous pour avoir un entretien avec un inspecteur des impôt qui lui, sera compétant pour vous répondre....
Vous pouvez également les contacter par le site impôt.gouv sur votre espace personnel et la réponse sera donnée par mail et fera foi....


bien cordialement
 

moietmoi

Top contributeur
bien cordialement
désolé, icf62, mais je ne vois nulle part dans le code des impôts ou bofip le chiffre de 70 000 à part pour la limite du micro bic; un journaliste de pacotille voulant faire du buzz a commis un article faux où il mélangeait un récent arrêt de cassation, le seuil microbic et les conditions lmp /lmnp et cet article fait le buzz sur les sites spécifiques lmnp; or vu le projet et le langage, notre demandeur va sur ces sites...... il faut donc préciser les sources de ce malentendu:

le bofip cité plus haut est clair:
70
A contrario, la location meublée n'est jamais considérée comme exercée à titre professionnel lorsque aucun des membres du foyer fiscal n’est inscrit en qualité de loueur en meublé professionnel au RCS, et ce quand bien même les deux autres conditions seraient satisfaites.


440-En effet, les contribuables dont aucun des membres du foyer fiscal n'a effectué cette démarche sont toujours considérés comme des loueurs en meublé non-professionnels, quel que soit le montant des recettes qu'ils retirent de cette activité.


par ailleurs le site que tu cites est lui aussi très clair sur les 70 000
Vos revenus de l’année précédente ne dépassent pas 70 000 € pour une location meublée classique ou 170 000 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte ? Vous ne souhaitez pas faire appel à un comptable ? Utilisez le régime micro.

c 'est le seul endroit où est cité ce chiffre de 70 000
et on va un peu compliquer la chose, on peut très bien être au micro-bic et être LMP¨..le code des impots explique dans ce cas comment on calcul les plus value (comptable et fiscale) en tenant compte que l'abattement de 50% comprend les amortissement qu'il faut réintégrer pour payer dans le cas où l'on est LMP,microbic, les plus values court terme et long terme( que l'on ne paye pas quand on est lmnp) 'Bon courage au comptable qui va refaire après coup, mais avec coût, la compta de 15 ans de micro-bic pour réintégrer les amortissements comptés forfaitairement dans l'abattement de 50%...alllez, le bofip épargne le comptable en lui précisant que par sympathie pour lui, on considérera dans ce cas que les amortissements à simuler seront suivant le"mode linéaire" contrairement aux obligations lmp/lmnp

ZEAR: contactez votre service des impôts pour avoir une réponse fiable
les pages cités par ICF62 et par moi sont fiables, ce sont les pages des impots, il est fort probable que la personne interrogé ne sache pas répondre; un rescrit est faisable, cepndant il n'y a pour une fois aucune ambiguité:
 
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moietmoi

Top contributeur
le conseil constitutionnel à tranché sur les 3 conditions:
oui cette décision porte sur l'article 151 et pas 155; et c'est le 155 ... qui défini les choses; et depuis les impôts ont réécrit les conditions telle que tu les cites; (avant la formulation était: sont lmp ceux qui remplisent 3 conditions..maintenant la formulation est comme tu l'a écrit:lorsqu'au moins l'une des trois conditions suivantes n'est pas remplie) ..... un jour viendra sans doute en 2022 ( le rapport porte le nom cap 2022 ) où toute la fiscalité des location nue/meublé bic ou micro lmp ou lmnp sera revue; mais pour l'instant les choses sont telles que tu les écrites ( à part la limite à 70...:) les gilets jaunes seraient contents!!!) Bonne journée

ps: un avocat bien connu dans le domaine lmnp indique comment rien ne change, même après la décision du conseil;
Un fidèle lecteur m'a fait la remarque suivante : la condition abrogée ne figure pas actuellement au VII de l'article 151 septies mais au IV de l'article 155.
Cette définition est issue de l'article 90 de la loi 2008-1425 du 29 décembre 2008 qui a d'abord été codifié sous l'article 151 septies, VII du CGI, puis transféré, sans aucune modification, sous l'article 155, IV du CGI par l'article 13 de la loi 2010-1658 du 29 décembre 2010
allez savoir qui est ce lecteur.?:)...et ceci c'était avant que les impôts ne ré-écrivent le texte: la page que tu cites est écrite MAJ le 09/04/18 (en bas de la page que tu cites) après la décision du Conseil
 
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