LMP et PLUS VALUE

Bonjour,

Je suis LMP depuis treize ans et m’aperçois que la sortie de ce statut peut être très pénalisante du fait des plus-values court et long terme.

Mes recettes actuelles sont de 150 000 euros ce qui fait que les plus-values seraient dues en totalité si je devais arrêter mon activité.

Je vais arbitrer des biens pour lesquels je serai peu impacté par les plus-values ( Pierre et vacances!) et investir dans des logements gérés en direct.

Puis-je faire ces nouveaux investissements au sein d'une seconde entreprise? et cela solutionnera-t-il le problème de plus-value à terme, ayant deux entreprises LMP dont les recettes seraient inférieures à 90 000 euros?

Merci de vos avis.
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
il me semble que les conseils d'un bon avocat fiscaliste, spécialisé dans les lmp, serait utile à consulter... en attendant quelques remarques..

Je suis LMP depuis treize ans
depuis 2017 et contrairement à la doctrine initiale de l'administration, Les plus-values à long terme réalisées à l'occasion de la cession d'immeubles affectés à une activité de location meublée exercée à titre professionnel sont éligibles au régime d'abattement pour durée de détention prévu à l'article 151 septies B du CGI (BOI-BIC-PVMV-20-40-30).
en d'autres termes un abattement de 10% par an à partir de la 5 ème année; au bout de 13 ans, il ne reste plus grand chose sur les plvlt;

Par ailleurs certains avocats seraient tentés d'utiliser le seuil de 250 000 et non pas de 90 000 qui était en vigueur avant 2009 pour les lmp datant d'avant 2009 , sans aucune garantie de réussite...

Mes recettes actuelles sont de 150 000 euros ce qui fait que les plus-values seraient dues en totalité si je devais arrêter mon activité.
non car il y a l'abattement de 10% par an après 5 années;

Je vais arbitrer des biens pour lesquels je serai peu impacté par les plus-values ( Pierre et vacances!) et investir dans des logements gérés en direct.
vous pourriez être ainsi en dessous de 90 000 pendant 2 ans et tout vendre avant de réinvestir... sans impot pv;

Si vous êtes joueur vous pourriez jouer sur le flou actuel entre lmnp et lmp et vous radier du rcs et appliquer strictement le code des impots qui indique clairement actuellement que quelque soient les recettes, vous seriez lmnp et les plus values seraient à calculer selon le mode des particuliers; ceci serait à faire si vous vendiez tout, mais depuis le 1er jnavier 2019 l'abus de droit qui a été étendu ,vous serait sans doute opposé;

Puis-je faire ces nouveaux investissements au sein d'une seconde entreprise? et cela solutionnera-t-il le problème de plus-value à terme, ayant deux entreprises LMP dont les recettes seraient inférieures à 90 000 euros?
heu non... cela se cumul; même au sein du couple... cependant en fonction de vos obectifs une sci à l'is serait sans doute le bon receptacle: isolement de votre lmp; création de la sci is et nouveaux achats en son sein: amortissement des biens et travaux qui rendraient un résultat quasi nul, puis au fur et à mesure des bénéfices 15% d'imposition, mais l'argent est bloqué dans la sci pour faire de nouveaux achats par exemple,(saut à payer en plus de l'IR sur le distribué) et tant que la sci n'est pas bénéficiaire, même si il y a des liquidités , cela interdit la distribution de dividendes; cependant ceci est contournable par de l'apport en compte courant de la sci, et remboursement du compte courant dès la trésorerie dégagée; la sci is serait un bon vecteur de construction de nouveaux achats,sans impôts ou très faible et là vous pouvez faire plusieurs sci is pour rester au seuil de 15% d'imposition des bénéfices; ecceuil: la plus value à la revente..
 
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