LMNP : rentabilité nette après amortissement

himalaya75

Contributeur régulier
Bonjour,
je loue un logement ancien meublé en LMNP au régime réel avec l'amortissement d'une partie du bien. Je souhaiterais savoir comment vous intégrez cet avantage dans le calcul de votre rentabilité nette ? Est-ce que vous intégrez le montant amorti comme une recette supplémentaire ? Merci
Cordialement
Bernard
 
Surtout pas. L'amortissement n'est pas une recette supplémentaire.
L'amortissement va permettre de réduire l'assiette imposable.

Calculer une 'rentabilité nette après amortissement', cela revient à dire calculer une 'rentabilité après impôt' puisque l'amortissement n'a d'impact que sur l'impôt.

Petit exemple:
12000 € de loyers
5000 € de charges diverses (intérêts, Taxe foncière, charges copro... etc)
4000 € d'amortissement
TMI= 30%

Au forfait:
On ne s'embête pas. On retire forfaitairement 50% de charges.
La base imposable est de 6000€
L'imposition sera de 17.2% de P.S + 30% de TMI, soit un impôt de 2832€

Au Réel:
On déduit toutes les charges (facture à l'appui) ainsi que l'amortissement du bâti.
Base imposable = 3000 €
L'imposition sera de 17.2% de P.S + 30% de TMI, soit un impôt de 1416€

Ton amortissement de 4000 € te permet d'améliorer ton cashflow de 1416€ dans cet exemple.
Ta recette supplémentaire n'est donc pas de 4000€. ;)
 
le calcul de votre rentabilité nette ?

Bonjour, il n'existe pas de calcul "officiel" de rentabilité; chacun a sa définition, le forum est plein de posts à ce sujet, et chacun y va de sa démonstration;
Chacun peut se fixer ses critères, de façon à comparer sa rentabilité avec la rentabilité d'autres produits dans lesquels il aurait pu investir à la place...
et effectivement je suis en accord avec Benoit C. l'amortissement n'est pas une recette, celui-ci fait généralement diminuer l'impot; ( ce qui est dans la lorgnette des gouvernements successifs depuis assez longtemps)
 
Merci Benoît,
sur la base de ton exemple, en supposant un bien acheté 200 k€ :
rentabilité brute : 6%
rentabilité nette avant impôt : (12000-5000)/200000 soit 3.5%
rentabilité nette après impôt : 3.5%
Le fait de ne pas avoir eu à payer ces 1416 € d'impôt est comme si ma rentabilité nette était de (12000-5000+1416)/200000 = 4.2 % cela a-t-il un sens de rééintégrer l'économie d'impôt (1416 €) pour calculer la rentabilité ?
 
il me semble que le rendement peut se calculer en connaissant le prix d'achat (en incluant-frais d'acquisition, meubles...),
le loyer encaissé toutes charges comprises;
les frais divers et charges décaissés en comptant les travaux/meubles complètement( y compris ceux qui seront amortis en comptabilité);
les impôts('IR et PS taxe foncière et CFE) et charges diverses;

restent les intérêts d'emprunts.....
 
Rentabilité brute= 6% (si l'on entend que l'enveloppe de 200000€ comprend prix d'acquisition + frais de notaire + travaux + mobilier) - Certains y ajoutent frais de dossier banque/courtage + garantie

Rentabilité avant impôt: 3.5%

Rentabilité après impôt
En revanche, tu te trompes sur la rentabilité après impôt.
Les 5000€ de l'exemple ne comprennent pas les impôts puisqu'il faut déterminer l'ensemble des charges pour pouvoir déterminer l'assiette imposable et donc l'impôt.

Dans le cas du forfait:
12000 - 5000 - 2832=4168€ soit 2.0824% de rentabilité
Au réel:
12000 - 5000 - 1416 =5584€ soit 2.792% de rentabilité
 
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