LMNP : prix normal et petits travaux VS prix bas et gros travaux

[infosvefa]

Bonjour,

Je souhaite effectuer mon premier investissement immobilier en LMNP et je fais quelques recherches sur toutes les notions liées à ce statut.

On voit souvent écrit : "il faut chercher un bien avec un maximum de travaux à prévoir".

Je me suis donc mis à imaginer deux scénarios, dans une ville comme Compiègne pour un T2 de 42m2 bien situé :
- un premier avec gros travaux (800€/m2) et prix d'acquisition faible (1786€/m2)
- un second avec petits travaux (300€/m2) et un prix d'acquisition normal (2286€/m2)
Tous les autres paramètres des scénarios sont bien entendu identiques, à une chose près : les frais de notaire.
En effet, avec un prix d'acquisition plus élevé, ils augmentent => +1680€ pour le scénario 2.
En revanche, j'ai choisi d'augmenter l'apport pour combler cette hausse de 1680€.

Les deux simulations donnent les résultats suivants :
- scénario 1 (gros travaux) : http://bit.ly/2MQGqmD
- scénario 2 (faibles travaux) : http://bit.ly/2MNH6JA

J'en conclue les choses suivantes :
- le cash-flow est identique
- les rentabilités sont sensiblement identiques (à peine 0,10 point d'écart en faveur du scénario 1 avec plus de travaux)
- plus de travaux permet de réduire légèrement les frais de notaire et mobiliser un peu moins d'apport
- plus de travaux permet de gagner un peu plus de temps avant de devenir imposable (2 ans ici, en supposant des frais de notaires passés en charges la 1ère année, et impliquant un amortissement plus faible sur la durée sur le scénario 1)

Cependant, les chiffrent me semblent très sensiblement similaires dans les deux situations, alors qu'on considère un écart de 21 000€ de travaux, d'où ma conclusion finale : trouver un bien avec "peu" de travaux n'est pas tellement moins avantageux qu'en trouver un avec "beaucoup".

En sachant que plus il y a de travaux et plus il y a de risques & d'inconnues pour un non-spécialiste (c'est mon cas) : retards, sous-évaluation, oublis de certaines choses, etc

Pouvez-vous me partager vos avis sur :
- la pertinence de mon raisonnement et de sa mise en oeuvre
- les choses que j'ai pu oublier ou négliger
- les conseils que vous me donneriez sur un scénario à privilégier

Merci beaucoup !

 

[agra07]

Bonjour,
je ne me prononcerai pas sur l'aspect financier.
Sur l'aspect travaux, pour 800€/m2 on peut faire à mon avis beaucoup de choses et il ne faudrait pas (en supposant qu'il s'agit d'un appartement en copropriété) que l'appartement devienne trop déconnecté du standing général de l'immeuble ce qui pourrait poser un problème à la revente.
C'est juste une réflexion à chaud...

 

[moietmoi]

- un second avec petits travaux (300€/m2) et un prix d'acquisition normal (2286€/m2)

Bonjour, je ne connais pas l'immobilier à Compiègne, mais si le prix est normal, il n'y a pas 12 600 euros de travaux à faire, avec ce budget dans un t2 on en fait des choses....

On voit souvent écrit : "il faut chercher un bien avec un maximum de travaux à prévoir".

Ceci est souvent dit pour de l'achat avec location non meublé, et aussi pour éviter de surpayer un bien dont le cédant à juste refait quelques petits travaux pour faire passer le bien pour un bijou dont la couleur de la salle de bain ne sera pas aux gouts de l'acquéreur ,qui refrera la peinture de toute façon...

En sachant que plus il y a de travaux et plus il y a de risques & d'inconnues pour un non-spécialiste (c'est mon cas) : retards, sous-évaluation, oublis de certaines choses, etc

oui , entre autre, la location commence plus tard, un bien sans travaux permet la rentrée du loyer immédiatement, alors que pour des travaux lourds(800 euros/m², c'est quasi un plateau à aménager) on loue 6 mois plus tard...

Quelle serait la valeur vénale, sur la marché à compiègne, du bien acheté à 1786 euro/m² , une fois les travux effectués à 800 euros/m²; Trouve t on un acheteur à 2586 euros/m²?

 

[infosvefa]

Bonjour,

Oui, quand j'ai mis "normal"/"faible travaux", c'est en supposant que je refasse tout de même la cuisine et la salle d'eau par exemple pour faire quelque chose de moderne et propre, ainsi qu'éventuellement les sols. Et ce même si le bien est habitable en l'état.
Pour les "gros travaux", je pensais davantage à du double-vitrage à poser, à des murs à faire sauter, tous les sols et murs à rafraichir, l'électricité à mettre aux normes, etc

Concernant la valeur vénale, oui j'ai vu des studios/T2 également bien placés à plus de 3000€/m2 alors qu'ils n'étaient pas forcément refaits à neuf. Je pense que les acheteurs se trouvent à ce prix, voire à un supérieur.
En revanche comme disait agra07, il faut veiller à ce que le bien une fois rénové "colle" bien avec la copropriété à laquelle il appartient et ne soit pas trop déconnecté de son environnement.

Du coup, sur le raisonnement et l'aspect "gros travaux" à privilégier pour du LMNP, quel est votre avis là-dessus ?

J'hésite même à tenter un T3/T4 pour de la colocation, mais pour un premier investissement c'est peut être trop tôt...

 

[moietmoi]

Du coup, sur le raisonnement et l'aspect "gros travaux" à privilégier pour du LMNP, quel est votre avis là-dessus ?

Concernant l'achat, si vous faites des travaux, vous ne payez pas les travaux et le bonus que l'ancien propriétaire auraient fait;
Concernant la location; un délai de 6 mois( le temps des travaux)
Concernant la comptabilité/fiscalité pour les amortissements, j'essayerai de trouver un comptable connaissant les lmnp, pour voir comment lui, acceptera de passer les travaux, en fonction des travaux prévus: réévaluation du bien à la valeur vénale( vous ne pouvez plus compter les "frais de notaire") ou alors achat+travaux;
un comptable qui compte achat+ travaux est difficile à trouver, car l'amortissement se faisant par composants et il devra défricher et déchiffrer parmi les factures, par exemple

double-vitrage à poser

sur 20 ans je crois

, l'électricité à mettre aux normes

sur 25 ans

des murs à faire sauter,

sur 50 ans

murs à rafraichir

sur 10 ou 15 ans..
bref du boulot......

 

[infosvefa]

D'accord je vois, merci pour toutes ces précisions.

J'ai un bien intéressant en vue (68m2), sauf qu'il est situé en zone inondable et ne peut pas être divisé en plusieurs logements selon le PLU. Du coup colocation "obligatoire" pour cet investissement, mais le bail unique me paraît être une grosse galère à gérer au quotidien... (et pas envie de faire des chambres indépendantes avec point d'eau pour permettre des baux individuels, sinon grosse augmentation du coût des travaux et je pense également une plus grosse difficulté à la revente).
Mais je vais creuser un peu pour une colocation éventuelle. Et puis peut-être que la loi Elan qui se profile va aider en ce sens...