LMNP et Location de meublé de tourisme / chambres d'hôtes

#1
Bonjour à tous, ;)

Je suis nouveau sur ce forum et il me semble que vous pourrez m'aider à éclaircir une réglementation qui se veut obscure... A se demander si cela n'est pas fait exprès... :mad:

Du coup, mon post est très long à lire mais je n'ai pas vraiment le choix du fait de la complexité (ou pas) des textes... :unsure:

Pour fixer la situation, ma femme et moi-même souhaitons exercer l'activité de chambres d'hôtes et de location de meublé de tourisme à titre non professionnel...

Après un certain nombre de recherches, j'ai réuni pas mal de textes réglementaires et en faisant le lien entre eux, j'ai constaté ceci : le BOI relatif au champ d'application et détermination du caractère professionnel de l'activité de location meublé (dont voici le lien : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3615-PGP.html) reprend effectivement les 3 conditions cumulatives suivantes au point II, rubrique 40 :

"l’activité de location de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI."


(A noté qu'une décision du conseil constitutionnel supprime cette condition d’inscription au RCS à partir du 08/02/2018... Bon, passons car dans notre situation, il semble que cela n'aurait de toute façon pas d'impact...)

Par contre, il y a une petite remarque en dessous de ce paragraphe qui précise que "Les critères retenus par le droit fiscal pour caractériser l'exercice à titre professionnel d'une activité de location en meublé peuvent différer de ceux retenus par le droit social. En effet, l'article L. 613-1 du code de la sécurité sociale (CSS) relatif à l'affiliation au régime social des indépendants non agricoles se réfère aux critères posés par le droit fiscal, sauf à l'égard des loueurs de chambres d'hôte et, suite à la réforme opérée par l'article 18 de la loi n° 2016-1827 du 23 décembre 2016 de financement de la sécurité sociale pour 2017, des loueurs en meublés "touristiques" (référence au seul seuil de 23 000 €)."

Et effectivement, dans cet article L.613-1 du code de la sécurité sociale (lien direct dans le BOI) sont déterminés les seuils professionnels :
- des chambres d'hôtes (paragraphe 7)
- des meublés de tourisme (paragraphe 8 )

Voici un extrait de cet article :
"Sont obligatoirement affiliés au régime d'assurance maladie et d'assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles :
7° Sous réserve des dispositions du 1° de l'article L. 722-1 du code rural et de la pêche maritime, les loueurs de
chambres d'hôtes
mentionnées à l'article L. 324-3 du code du tourisme dont le revenu imposable de l'activité est
supérieur à un montant fixé par décret
.

Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de
locaux d'habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de
l'article 155 du code général des impôts
, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la
journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de
l'affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l'article L. 311-3 du présent code,
lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l'article 155 du code général des
impôts." o_O


Et il s'avère que le 2° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts concerne le seul seuil de 23 000 euros et il semble bien qu'il s'agisse du CA (puisqu'il n'est pas précisé qu'il s'agit du revenu imposable).

Pour les chambres d'hôtes, le caractère professionnel est déterminé par le dépassement du revenu imposable de 5268 euros (13% du PASS), soit un CA de 18165 euros annuel comme prévu dans la circulaire DSS-SD5B-2013-100 du 14-03-2013 relative à l'affiliation des loueurs de chambres d'hôtes au régime social des indépendants.

Donc, en résumé, si je comprends bien, l'activité est exercée à titre professionnel avec paiement de cotisations sociales :
- dès 23000 euros dépassés en meublé de tourisme
- dès 18615 euros en CH
Ceci même si ces revenus ne dépassent pas les autres revenus du foyer fiscal.

Et ces seuils sont distincts même si les 2 activités sont exercées en même temps.

Est-ce que vous pouvez tout d'abord me confirmer cela ?

Ensuite, supposons que moi-même me déclare en activité chambres d'hôtes et mon épouse se déclare en meublé de tourisme. Si aucun de nous deux ne dépasse le seuil professionnel pour son activité respective, est-ce que du coup, les conditions cumulatives plus haut s'appliquent ?
A savoir que si le cumul des CA des 2 activités dépasse 23000 euros mais ne dépasse pas les autres revenus du foyer fiscal, l'activité n'est pas exercée à titre professionnel ? :unsure:

Merci d'avoir pris le temps de me lire et pour votre aide. (y):)

Fabrice
 

Pièces jointes

moietmoi

Top contributeur
#2
Bonjour,
par rapport à vos questions le plus important à bien assimiler c'est ce que vous citez:
Les critères retenus par le droit fiscal pour caractériser l'exercice à titre professionnel d'une activité de location en meublé peuvent différer de ceux retenus par le droit social
je rajouterais, que en plus au plan civil la location d'un bien immobilier est la plupart du temps consiédré comme un acte de gestion privé de son patrimoine...

il faut bien donc partout dans la prose écrite par nous, ou lue, faire la distinction entre pro pour les impots et pro pour la sécu,
pour les impots tant que vous n'êtes pas au rcs, vous resterez non pro;

là, ou il faut que je vérifie, mais c'est juste sans doute l'évolution du Pass
Pour les chambres d'hôtes, le caractère professionnel est déterminé par le dépassement du revenu imposable de 5268 euros (13% du PASS),
j'avais moi le chiffre de 5165 euros de revenu.....

Donc, en résumé, si je comprends bien, l'activité est exercée à titre professionnel avec paiement de cotisations sociales :
- dès 23000 euros dépassés en meublé de tourisme
- dès 18615 euros en CH
Ceci même si ces revenus ne dépassent pas les autres revenus du foyer fiscal.
donc je dirais, sont exercés fiscalement comme non pro et sont soumis aux cotisations sociales; Par ailleurs le chiffres de 18615 est pour moi à remplacer par le revenu de 5268; le fait que cela dépasse ou non les autres revenus étant totalement inopérant;

Et ces seuils sont distincts même si les 2 activités sont exercées en même temps
Normalement, les avis des avocats semblent faire consensus sur ce point et l'un des membres du foyer fiscal peut être au régime réel et l'autre au régime micro bic (-50 ou -71%) mais chacun ne peut cumuler micro et réel;
Après reste à savoir quelles cotisations ; celles du régime général? du régime des indépandants? des micro entreprises? (là aussi la micro entreprise - ex-autoentrepreneur- n'a pas la même signification au niveau fiscal que social)... c'est juste pour nous simplifier la tâche..
mais en ouvrant vos pièces jointes on voit bien ces choix...

je suis admiratif de votre compréhension des choses, moi qui suis dans ce domaine tant professionellement que personnellement et par passion depuis des années, je n'arriverais pas à synthétiser une demande telle que la votre aussi bien faite ci dessus par vous.....



Ensuite, supposons que moi-même me déclare en activité chambres d'hôtes et mon épouse se déclare en meublé de tourisme. Si aucun de nous deux ne dépasse le seuil professionnel pour son activité respective, est-ce que du coup, les conditions cumulatives plus haut s'appliquent ?
Tant que vous ne vous inscrivez pas au RCS comme louer pro et que la législation ne change pas.. pas de pro..
un site d'un avocat qui traite de cette probématique:
http://paulduvaux.com/item/561-le-regime-social-des-petites-entreprises-de-location-meublee
lire entre autres le dernier paragraphe sur les chambres d'hotes et éventuel rattachement à la MSA

ps: en arrivant sur le forum, vous attaquez fort!!!!!:)
 
Dernière modification:
#3
Bonjour moietmoi,

Merci pour votre réactivité et vos compliments sur mes capacités à comprendre... Mais le fait est que... j'ai beaucoup de mal à comprendre l'articulation de tout cela d'où mon inscription sur le forum :LOL:.

Je vais vous répondre pour essayer de progresser un peu...

là, ou il faut que je vérifie, mais c'est juste sans doute l'évolution du Pass

j'avais moi le chiffre de 5165 euros de revenu.....
Il s'agit du montant 2018, le PASS ayant augmenté en 2019, on passe à 5268 euros.


le chiffres de 18615 est pour moi à remplacer par le revenu de 5268; le fait que cela dépasse ou non les autres revenus étant totalement inopérant;
Concernant le remplacement de 18165 par 5268 (qui concerne donc les chambres d'hôtes), il s'avère que sur le site service-public, il est bien précisé que si le revenu imposable tiré de cette activité dépasse 5268 euros, il est dû des cotisations sociales. Donc, sauf erreur de ma part, le revenu imposable étant calculé après abattement de 71% pour les chambres d'hôtes, cela amène à un CA de 18165 euros.

Il est vrai que sur le site de l'URSSAF, il est simplement mentionné revenu. Pourtant, ils ont bien en référence la circulaire que j'avais citée et jointe à mon premier message... dans laquelle, il est bien fait mention du revenu imposable... Je ne pense pas que cela soit une coïncidence ou alors, j'ai une mauvaise interprétation de tout ça.

J'ai, à ce sujet, envoyé un mail à la sécu sociale des indépendants Alsace qui dans un premier temps m'a dit que ce montant de 5268 euros (5165 euros à la date de mon mail) correspondait aux entrées sans abattement.

J'ai pourtant insisté en leur mentionnant le site service-public et leur référence à la circulaire et 3 semaines plus tard, on m'a répondu ceci :"Nous vous confirmons que depuis le 21 décembre 2010 sont obligatoirement affiliés à la sécurité sociale pour les indépendants les loueurs de chambres d’hôtes mentionnées à l’article L.324-3 du code de tourisme dont le revenu imposable de l’activité est supérieur au seuil d’exonération de faibles revenus professionnels non-salariés non agricole applicables en matière de cotisations d’allocations familiales et dont le revenu représente bien 13 % du plafond de la sécurité sociale en vigueur au 1er janvier de l’année de l’inscription."

Du coup, d'après moi, c'est bien le revenu imposable à prendre en compte donc différent du CA, plus élevé, ce qui me parait plus cohérent par rapport au 23000 euros pour les meublés de tourisme.

Qu'en pensez-vous ?

Tant que vous ne vous inscrivez pas au RCS comme louer pro et que la législation ne change pas.. pas de pro..
Le fait est que d'après moi, et vu les différents sites, notamment celui de l'URSSAF, si ces seuils sont dépassés, il faut prendre un statut d'entreprise (EI, micro...) donc forcément immatriculation au RCS. C'est la complexité de ce type d'activité.

Mais là encore, peut-être que je me trompe et que vous pouvez me le prouver. Je ne suis pas susceptible donc n'hésitez pas !! :loufoque:
 

moietmoi

Top contributeur
#4
Le fait est que d'après moi, et vu les différents sites, notamment celui de l'URSSAF, si ces seuils sont dépassés, il faut prendre un statut d'entreprise (EI, micro...) donc forcément immatriculation au RCS. C'est la complexité de ce type d'activité.
c'est là où on s'amuse, une entreprise individuelle...n'est pas toujours une entreprise........:):mad:
Toute personne qui loue un bien immobilier meublé s'enregistre légalement avec un formulaire Po(i) lors de son début d'activité (un autre formulaire lorsque l'on est en indivision), mais cet enregistrement est fait auprès du service impôts des entreprises par le greffe qui délivre un siret sans pourant être une entreprise immatriculé au rcs..... Ah , ils sont forts ces gaulois....
et une personne qui est au micro social, n'est pas forcément au micro fiscal..ou vice versa, je ne sais plus. et d'autres joyeusetées en ce genre

différents sites, notamment celui de l'URSSAF, si ces seuils sont dépassés, il faut prendre un statut d'entreprise (EI, micro...)
vous allez payer des cotisations suivant le régime de.....oui,. mais avez vous vu écrit quelque part l'obligation de créer une entreprise enregistré au rcs? (peut être car c'est touffu)?
 
#5
c'est là où on s'amuse, une entreprise individuelle...n'est pas toujours une entreprise........:):mad:
Toute personne qui loue un bien immobilier meublé s'enregistre légalement avec un formulaire Po(i) lors de son début d'activité (un autre formulaire lorsque l'on est en indivision), mais cet enregistrement est fait auprès du service impôts des entreprises par le greffe qui délivre un siret sans pourant être une entreprise immatriculé au rcs..... Ah , ils sont forts ces gaulois....
et une personne qui est au micro social, n'est pas forcément au micro fiscal..ou vice versa, je ne sais plus. et d'autres joyeusetées en ce genre
C'est pour ça que tout le monde s'y perd... o_O
Ceci dit, je pense que j'ai fait un amalgame justement entre le fiscal et le social, concluant hâtivement que l'un impactait l'autre. C'est-à-dire que les seuils pour les cotisations sociales étant inférieurs à ceux du fiscal pour le LMNP, je pensais qu'une fois qu'ils étaient atteints, il caractérisait l'activité comme professionnelle et du coup pour le fiscal aussi...

Quand je vous disais que je n'avais pas tout compris...

vous allez payer des cotisations suivant le régime de.....oui,. mais avez vous vu écrit quelque part l'obligation de créer une entreprise enregistré au rcs? (peut être car c'est touffu)?
Sauf erreur de ma part, sur le site de l'URSAFF, le fait de dépasser le seuil oblige à prendre un statut pro (créer une entreprise) et en micro-entrepreneur (le statut que je choisirais), il y a obligation d'inscription au RCS (depuis 2015).
Ci-joint un document trouvé sur le site de l'URSSAF.

Du coup, j'attends votre analyse (sans vouloir paraître pénible... :oops:)

Merci !!
 

Pièces jointes

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