LMNP et Liberté de location ou vente

[moietmoi]

Bonjour, cela me paraît plutôt bon, je comprends que le mot préférentiellement indique( et c'est normal) que la "majorité" doit être à usage de résidence service, cela laisse la possibilité de faire de l'habitation classique dans quelques biens, pourvu que toute la résidence ne soit pas "dissoute" dans le nombre des classiques; en tout cas il n' y a pas marqué usage commercial de location de biens; c'est à mon avis un bon point; au fait c'est une résidence étudiante? tourisme? et dans l'acte d'achat le studio est désigné avec quel usage?

 

[paal]

Bonjour,

Le RCP indique que "l'appartement est à usage exclusif d'habitation préférentiellement à l'usage de Résidence Service."

C'est vague non ?

Pour moi cela ne l'est pas et je le comprends comme :
- la règle, c'est que les locaux (ici un appartement) soit à usage exclusif d'habitation,
et que cette règle s'impose préférentiellement à une des modalités d'habitation qui serait celle d'une résidence service (souvent synonyme de résidence de type hôtelier ...)
- qu'en conséquence, une autre option de mode d'habitation doit (ou devrait) être préférentiellement acceptée par rapport à l'option de la seule résidence service, même si généralement développée ....

Mais il est exact que cela mériterait de se trouver plus clairement énoncé et présenté ...

Bonjour, cela me paraît plutôt bon, je comprends que le mot préférentiellement indique (et c'est normal) que la "majorité" doit être à usage de résidence service, cela laisse la possibilité de faire de l'habitation classique dans quelques biens, pourvu que toute la résidence ne soit pas "dissoute" dans le nombre des classiques; en tout cas il n' y a pas marqué usage commercial de location de biens; c'est à mon avis un bon point; au fait c'est une résidence étudiante? tourisme? et dans l'acte d'achat le studio est désigné avec quel usage?

Là, je considère que vous développez une interprétation qui repose sur votre compréhension de cette phrase, ainsi que d'un choix qui vous semble (selon des critères personnels) plus favorable et donc qualifié de "plutôt bon"....

 

[cyberfantome]

C'est une résidence étudiante. Je vais me replonger dans le RCP. Mais n'y a-t-il pas un autre endroit qui imposerait une destination à l'habitation ?

 

[moietmoi]

Mais n'y a-t-il pas un autre endroit qui imposerait une destination à l'habitation ?

l'acte authentique d'achat... et aussi , mais moins consulter et moins à l'origine de conflit: le permis de construire

Là, je considère que vous développez une interprétation qui repose sur votre compréhension de cette phrase,

oui, Monsieur de La Palice aussi parlait en fonction de ce qu'il comprenait... le mot préférentiellement , pour moi, a été introduit, justement pour éviter qu'une majorité(à définir) de propriétaire n'exploitent eux même le bien, ce qui serait en contradiction avec le permis de construire, qui a été accordé pour une résidence service; la même tournure est parfois employée pour des lots de parkings(vendus par 10 ou 15) qui n'ont pas vocation à être revendu à l'unité, le RCp comprend ce mot préférentiellement, ce qui n'empêche pas cependant tel ou tel, de se défaire d'un parking tant que l'AG le veut bien;

 

[cyberfantome]

Ayant fait le point avec l'agence, je peux résumer la liberté des propriétaires à ces points :

A la fin du bail, il n'y a pas de renouvellement automatique du bail mais le locataire a un droit prioritaire de continuation.

Il peut soit continuer dans les conditions financières prévues initialement (avec majo annuelle indexée prévue) s'il le souhaite. Et a ce moment là, la seule façon de récupérer la gestion de son bien sont les tribunaux et l'indemnité peut aller devant un juge de 0 a 24 mois de loyer.
Soit il demande la continuation avrv des loyers à la baisse et a ce moment là le propriétaire doit lui donner le droit ou lui demander de continuer dans les termes du contrat initiale. Soit le locataire accepte et il conserve son droit à la location. Soit il refuse et il perd, sans indemnité pour le propriétaire , ce droit. On récupère ainsi la gestion. C'est rare en région parisienne.

 

[moietmoi]

A la fin du bail, il n'y a pas de renouvellement automatique du bail mais le locataire a un droit prioritaire de continuation.

Bonjour, vrai et faux, un bail commercial, même si le renouvellement n'est pas signé (quelque soit les raisons) implique que la location se continue de doit dans les conditions initiales; au bout de 2 ans,sans bail signé il y a déplafonnement des loyers( à la hausse et à la baisse), et un juge peut être nommé pour statuer

Par ailleurs bail lui-même comprend sa formulation de renouvellement;( au passage le nouveau bail sera un peu différent de l'ancien car la loi interdit maintenant au locataire de refuser à l'avance la possibilité de rupture triennale)
je m'explique: pour sécuriser les investisseurs, les gestionnaires intégraient dans le bail d'origine, qu'il refusaient à l'avance la possibilité pour eux , tous les 3 ans de laisser tomber le bail-ceci garantissant au propriétaire 9 ans de loyer); cette clause est maintenant illégale;

l peut soit continuer dans les conditions financières prévues initialement (avec majo annuelle indexée prévue) s'il le souhaite. Et a ce moment là, la seule façon de récupérer la gestion de son bien sont les tribunaux et l'indemnité peut aller devant un juge de 0 a 24 mois de loyer.

tou à fait, j ai vu 36 mois pour une location étudiante à Lyon;

Soit il demande la continuation avrv des loyers à la baisse et a ce moment là le propriétaire doit lui donner le droit ou lui demander de continuer dans les termes du contrat initiale. Soit le locataire accepte et il conserve son droit à la location. Soit il refuse et il perd, sans indemnité pour le propriétaire , ce droit. On récupère ainsi la gestion. C'est rare en région parisienne.

tout à fait..restent à ce moment les problèmes règlementaires et d'organisation;

Soit il demande la continuation avrv des loyers à la baisse

à l'heure actuelle, le renouvellement à la baisse, se fait presque toujours avec une clause de recettes:

à la place de votre loyer à 100, vous avez un loyer à 60 ou50 et une clause indiquant que si le CA de location est de plus de 90% de la base espérée, alors un bonus de loyer est servi

la difficulté de cette clause , est que dans ce cas, le fisc est en position pour requalifier le lmnp(vous) en exploitant hotelier puisque son revenu dépend de l'activité et non du bail de location;

 

[magistrale]

Bonjour

Je crois que vous venez de découvrir ce qu'est un bail commercial et ses dures contraintes ... pour le propriétaire
Comme vous,beaucoup de petits épargnants se sont laissés embraquer par des vendeurs sans scrupules dans un système qu'ils ne maitrisent pas .
Le pire c'est quand le gestionnaire arrête de règler les loyers pour mettre les propriétaires sous pression et les obliger a accepter les baisses de loyer ! cf l affaire Appart City !
Bon Courage !

 

[cyberfantome]

Je suis assez d'accord avec cette analyse surtout que l'on paie généralement plus cher le prix au M2 (dans le neuf) ou on accepte un loyer très faible pour venir bénéficier du LMNP et de ses avantages (généralement une stabilité de loyers perçus). Même si pour mon dernier achat, le px du m2 est bien en deçà du prix normal ... En cas de prix normal, il n'aurait pas pu me servir le taux de rendement, ce que j'achète au final.

Cependant, même si je découvre ces contraintes, il ne me semble pas avoir de contraintes en cas de baisse de loyer du gestionnaire. Je récupère mon bien sans pénalité (caveat les problèmes réglementaires et d'organisation) car le gestionnaire ne respecte plus les condition du bail. Bien entendu, si le gestionnaire ne veut plus augmenter le loyer, c'est qu'il y a un souci locatif. Souci que je récupère avec le bien. Mais au final, cela peut se produire lors de n'importe quel investissement.

 

[dodo1]

A force d'entendre dire que le locatif traditionnel n'apporte plus de rendement, je voulais justement me renseigner sur les LMNP en résidence sénior et résidence étudiante.
Mais bon en lisant ce poste je m'aperçois qu'on est complètement lié et que je suppose que ce type de bien ne doit pas être facilement vendable.

@ cyberfantome le bail sur ton bien était de combien de temps.

 

[cyberfantome]

Celui de Vincennes sera de 3 ans renouvelable il me semble pour moi, il était de 12 au départ lorsqu'il a été acheté en neuf.

Je pense que mon sujet résume bien les possibilités de "réappropriation du bien" On est très lié au locataire, ce qui peut se comprendre, du moins s'entendre au regard des enjeux commerciaux pour le locataire et des risques par rapport à un achat non LNMP

Non, les biens sont facilement vendables si :
-Ils ont un bon emplacement
-une rentabilité correcte au moment de la revente. C'est à dire un prix de vente en rapport avec le loyer versé.

C'est le cas pour mon achat, j'ai un prix très bas au m2 pour Vincennes. Ce prix me permet d'espérer une rentabilité dans le marché. Je revendrai (mais ce n'est pas prévu) avec cette rentabilité. Cependant, je n'espère pas de plus value conséquente même si la hausse de loyer peut me permettre d'en espérer un peu (qui sera bouffer par la patrouille, la DGFIP ^^)