LMNP et Liberté de location ou vente

[cyberfantome]

Bonjour,

Un question que je me pose suite à l'achat d'un LMNP en région parisienne. C'est accessoire pour moi car pas ma priorité mais j'aimerai savoir.

Propriétaire d'un LMNP, acheté non neuf, il reste 2 ans de gestion avec le locataire/gestionnaire, avant renouvellement du bail.

Me sera-t-il possible de récupérer mon bien pour le louer en direct à un moment (à la fin du bail bien entendu), ceci même si je dois rembourser la TVA ?
Me serait-il possible à la fin du bail, de récupérer le bien pour le faire habiter par une personne de ma famille ?
Me sera-t-il possible de vendre à un acheteur ne souhaitant pas renouveler le bail pour l'habiter lui même par exemple ?
Dans le cas où je ne souhaite pas ressigner avec le gestionnaire, hors problème de TVA à rembourser à l'état, que se passe-t-il ?

Merci à tous pour vos réponse éclairée et éclairante ^^

 

[moietmoi]

Me sera-t-il possible de récupérer mon bien pour le louer en direct à un moment (à la fin du bail bien entendu), ceci même si je dois rembourser la TVA ?

Bonjour,
Ceci pose de multiples questions;
la première est liée à l'indemnité que tu devrais payer au preneur( gestionnaire); Dans ces comptes, il a prévu d"encaisser un loyer et d'un seul coup ce loyer disparaît: un bail commercial est un lien très fort prévu par la loi pour le propriétaire, ceci afin de garantir la pérennité du commerce du locataire;

 

[cyberfantome]

Bonjour Oui d'accord pour la durée du bail mais à la fin du bail ... On peut pas arrêter ?

 

[moietmoi]

Bonjour Oui d'accord pour la durée du bail mais à la fin du bail ... On peut pas arrêter ?

Concernant ce premier point, non sauf dédommagement; imaginez un coiffeur, locataire de ses murs, le propriétaire dit à la fin du bail: je récupère les murs; le propriétaire doit un dédommagement au coiffeur qui représente la valeur de la perte de son fond de commerce;
Un bail commercial est très liant; soit l'indemnité est inscrite dans le bail, soit dans la loi pour le bail touristique(il me semble) soit les habitudes sont 2 ans de loyer; à négocier avec le preneur, qui des fois est très content (si la résidence ne marche pas,) et des fois veut plus....

Puis se pose la question des charges, et des éléments d'organisation,

Me serait-il possible à la fin du bail, de récupérer le bien pour le faire habiter par une personne de ma famille ?

famille, vous même ou lambda, c'est la même règle;
Puis se pose la question épineuse du style de location que vous voulez faire: meublée ou pas, résidence principale du locataire ou location saisonnière;
Suivant les gestionnaires, ils acceptent ou pas;et une discussion sur ce forum, montre également que suivant les municipalités les règles ne sont pas les mêmes;

il ne faut pas oublier que le gestionnaire dans certains cas, a des comptes à rendre à l'état en terme de % de biens de la résidence affectés à la résidence services, il ne peut accepter que tous les propriétaires volent de leurs ailes;( en dehors de perdre sa raison d'être)

Me sera-t-il possible de vendre à un acheteur ne souhaitant pas renouveler le bail pour l'habiter lui même par exemple ?

je ne vois pas un acheteur faire cela sachant l'existence du bail commercial et de ses obligations en découlant identiques aux votres, par ailleurs le locataire, gestionnaire a droit de préemption, lorsque vous mettez en vente, vous devez l'informer (huissier ou AR) avec le prix;

En général le schéma que vous décrivez est utilisé par les propriétaires dans les résidences services qui tanguent, et dont le gestionnaire veut se défaire; La force est dans ce cas du coté des propriétaires;

 

[cyberfantome]

Bonjour,

J'étais persuadé que ce n'était qu'une question de fiscalité / TVA à rembourser à l'état pendant 21 ans au prorata.
Cela me parait déséquilibré car le bail finalement ne prend jamais fin tant que le preneur ne décide pas de se retirer. Donc, s'il a envie de baisser les loyers en fin de bail ou de mettre des frais supplémentaires ou que sais-je en la défaveur des bailleurs, rien ne l'empêche puisque nous ne pouvons pas sortir ... C'est étrange un tel déséquilibre. D'ailleurs, en cas de non-paiement des loyers ... idem on ne peut pas sortir ?

Autre question alors cette histoire de remboursement de la TVA au fisc au prorata des 21 ans en cas de sortie ... En cas de sortie de quoi au final ? puisque visiblement on ne peut sortir de rien. C'est de là que je pensais à tort que l'on pouvait sortir à la fin du bail

 

[moietmoi]

Donc, s'il a envie de baisser les loyers en fin de bail ou de mettre des frais supplémentaires ou que sais-je en la défaveur des bailleurs, rien ne l'empêche puisque nous ne pouvons pas sortir ... C'est étrange un tel déséquilibre. D'ailleurs, en cas de non-paiement des loyers ... idem on ne peut pas sortir ?

là c'est différent, il y demande de modification de la part du locataire, et si tu n'acceptes pas,il n'y a pas reconduction du bail, sans devoir aucune indemnité;

 

[cyberfantome]

Donc si je comprends bien, au renouvellement du bail soit il le laisse dans les conditions déterminées, soit il améliore le contrat (exemple, il décide en plus de prendre en charge l'assurance PNO, ce qu'il ne faisait pas avant) et là on est obligé de ressigner avec le même gestionnaire.

Soit il détériore les conditions ... Baisse du loyer, ne plus prendre en charge l'assurance PNO, ... et on peut reprendre la gestion du bien. Mais toujours pour de la location avec un gestionnaire ? de la location direct ? l'occuper en nom propre ?

Et s'il fait un mix de meilleures conditions avec des conditions dégradées ? que se passe-t-il ?

Ou alors le fait de changer quelque chose en bien ou en dégradée permets de ne pas accepter le bail ?
Et je suppose que tout ceci doit se régler devant un tribunal non ?

 

[cyberfantome]

Voici ce que me répond l'agence qui commercialise le bien :

MA question : Me sera-t-il possible de récupérer mon bien pour le louer en direct à un moment en studio meublé (à la fin du bail bien entendu et même si je suis au courant que j'ai une obligation de remboursement de la TVA à l'état) ?
réponse : A la fin du bail commercial, le bailleur peut refuser de renouveler le bail à l'actuel preneur (le gestionnaire). Cette sortie prend la forme d'une négociation, lors de laquelle le preneur peut demander le paiement d'une indemnité.

ma question Me serait-il possible à la fin d'un bail, de récupérer le bien pour le faire habiter par une personne de ma famille par exemple ?
Réponse :Une fois sortie du bail commercial, vous pouvez récupérer le bien pour vous.

Question :Me sera-t-il possible de vendre à un acheteur ne souhaitant pas renouveler le bail pour l'habiter lui même par exemple ?
Réponse :Oui. Il devra dans son cas résilier le bail pour y habiter.

Question : Dans le cas où je ne souhaite pas ressigner avec le gestionnaire, hors problème de TVA à rembourser à l'état, que se passe-t-il ?
Réponse : CF la première question.

 

[moietmoi]

Voici ce que me répond l'agence qui commercialise le bien :

les conseilleurs ne sont pas les payeurs......

A la fin du bail commercial, le bailleur peut refuser de renouveler le bail à l'actuel preneur (le gestionnaire). Cette sortie prend la forme d'une négociation, lors de laquelle le preneur peut demander le paiement d'une indemnité.

oui c'est ce que j'indiquais... soit le bail mentionne l 'indemnité, soit la loi(pour le tourisme), soit la négo, en général 2 ans de loyer...

Une fois sortie du bail commercial, vous pouvez récupérer le bien pour vous.

qu'en sera til des charges?(par exemple le chauffage collectif) du règlement de copropriété qui ne prévoit pas cela...qu'en dit l'agence? en copro, cela est régit par la loi, il faudra donc sans doute refaire le règlement de copro... (pas forcément, cela dépend entre autres de qui est propriétaire des parties communes); le règlement de copro prévoit des studios avec services, donc par de RP, ni de studio sans services; qu'en pense l'agence...,?
ça , c'est ce que j'appelais

se pose la question des charges, et des éléments d'organisation,

Une fois sortie du bail commercial, vous pouvez récupérer le bien pour vous.

Dans le respect de la loi et des règlements; le permis de construire ayant été obtenu pour un bien commercial et une utilisation avec services, l'agence pense simplement s'affranchir de ces obligations?
Qu'un bien à usage de locaux commerciaux soit transformé en usage d'habitation principale, par exemple , ceci l'agence l'assume parfaitement vis à vis de la mairie?
accessoirement
que la résidence service perdent les caractéristiques essentielles, si d'autres propriétaires font en masse la même chose, remettant en cause par exemple les défiscalisations bouvard si il y en a dans la résidence,si il s'agit d'une résidence de tourisme,l'agence s'en moque?

 

[cyberfantome]

Bonjour,

Le RCP indique que "l'appartement est à usage exclusif d'habitation préférentiellement à l'usage de Résidence Service."

C'est vague non ?