Bonjour,
En complément du billet de mon blog :
Vous trouverez, ci-joint, un applicatif "Lissage_Echéance-4" qui donne la possibilité de procéder à des simulations:
+ De lissages simples
Et/Ou
+ De montages « gigognes à échéances lissées » optimisés.
Cet outil permet un plan de financement avec :
Prêts possibles:
=> Trois prêts d’organismes externes à la banque.
=> Six crédits internes à la banque dont :
+ Un Prêt à taux zéro.
+ Trois crédits internes dont les taux ne dépendent pas de leur durée.
Il peut s’agir soit de prêts épargne-logement (CEL et/ou PEL) ou d’autres prêts à taux spécifiques ; taux réduit « d’appel » par exemple
+ Un crédit classique court « emboîté »
+ Un crédit classique long « lisseur ».
Pour ces deux derniers les taux dépendent de la durée et résultent de la « Hiérarchie des taux » propre à chaque banque ; il s’agit de la grille tarifaire avec des paliers de durées et des taux qui leurs sont associés.
=> Une grille de saisie de cette hiérarchie des taux y est donc également prévue.
Types d'assurances possibles:
=> Il intègre trois possibilités d’assurance décès-invalidité :
+ Primes à taux fixe assises sur le capital initial ; le montant de la prime est constant.
+ Primes à taux fixe assises sur le capital restant dû technique « out » ; les primes sont calculées sur le capital restant dû mais le taux de prime n’est pas compris dans le taux du prêt. Dès lors les échéances « assurances comprises » sont dégressives.
+ Primes à taux fixe assises sur le capital restant dû technique « in » ; les primes sont calculées sur le capital restant dû mais le taux des assurances est ajouté au taux du crédit pour calculer l’échéance constante assurances comprises.
Deux raisonnements possibles:
=> Pour un lissage simple, une fois le plan de financement saisi, il suffit de lire directement les résultats dans la zone « Synthèse tous prêts confondus » matérialisée en jaune pâle en bas et à gauche de l’écran.
=> Suivant les raisonnements expliqués dans le billet ci-dessus (***), cet applicatif permet la recherche d’une optimisation du plan de financement pour un coût du crédit le moins élevé possible.
(***) Raisonnement inversé soit :
+ Définition/choix échéance cible assurances comprises = celle que l’emprunteur veut/peut payer eu égard à sa capacité de remboursement et acceptable par la banque.
+ Hiérarchie des taux proposée par la banque
+ Calcul durées optimales pour obtenir la meilleure combinaison possible « Durées/Taux/Montants » pour un coût du crédit le plus faible possible.
Deux approches sont possibles :
+ La première exclut toute possibilité d’amortissement négatif sur le prêt long lisseur.
+ La seconde, au contraire, autorise l’amortissement négatif sur ce prêt.
Il faut savoir que, très souvent, la pratique de l’amortissement négatif permet une meilleure optimisation du plan de financement.
Mais, au plan juridique, cette pratique présente des incertitudes ce qui explique que certaines banques l’utilisent mais pas d’autres.
Pour tous les détails sur les tenants et aboutissants de l’amortissement négatif vous pouvez vous reporter tant au billet qu’aux échanges qui ont suivi avec les juristes via les liens ci-dessous.
Procédure de recherche d'optimisation:
=> Pour la recherche du meilleur plan de financement possible une macro accessible via le bouton « Optimisation » doit être actionnée.
Il convient de préciser :
+ Qu’elle utilise la fonction « Solveur de Excel/Visual Basic Application (VBA)
+ Que, de ce fait, elle n’est pas aussi performante qu’un logiciel adapté développé de toutes pièces par un professionnel.
En terme qualitatif, compte tenu du très grand nombre de combinaisons possibles et de la manière de fonctionner de cet outil (Contraintes avec seuils de tolérances) :
+ Les mêmes données peuvent aboutir à des résultats qui diffèrent quelque peu mais les ordres de grandeurs restent cependant acceptables.
+ Pour une meilleure optimisation, plusieurs traitements successifs permettent d’affiner l’optimisation.
+ Le temps d’un passage (= traitement) peut paraître relativement long (~/~ 2 mn) si bien que si vous souhaitez une optimisation maximale nécessitant trois passages par exemple, vous n’obtiendrez le résultat qu’au bout de cinq à six minutes.
+ Cet outil n’intègre pas de module d’optimisation des prêts épargne-logement (CEL et/ou PEL).
Pour rappel, à montant de droits égaux à un taux donné, plus la durée est longue, plus le montant du prêt EL est faible (très petites mensualités) ; inversement plus la durée est courte plus le montant est important (très fortes mensualités).
Bien avant l’arrivée du prêt à taux zéro c’est en vue d’optimiser les prêts EL que la technique du lissage a été utilisée.
Le cas échéant il faudrait procéder par essais successifs en positionnant les montants fournis par votre banque dans les cellules réservées aux prêts internes N°1, N°2 ou N°3 du plan de financement.
Mais il va de soi que l’intégration de prêts EL n’est utile dans un plan de financement que si leurs taux est inférieur aux taux des prêts « emboîté » et « lisseur » complémentaires.
+ De même aucune assurance avec primes à taux variable n’est possible dans cette version.
+ Il arrive que le Solveur ne trouve pas un résultat qui répond à toutes les conditions souhaitées.
Dans ce cas une solution approchée, soit par excès, soit par défaut, est cependant proposée.
Lors d’un premier traitement vous gagnez souvent quelques milliers d’euros, quelques centaines d’euros lors du second passage, quelques dizaines ensuite…..
Cela vaut peut-être la peine de patienter quelques minutes pour optimiser le projet de votre vie ?
À vous de voir !!!
À noter :
=> Dans Excel, penser à paramétrer « Itérations » et « Automatique »
=> Si la macro venait à « tourner en rond » appuyer simultanément sur les touches « Contrôle » et « Pause » pour arrêter le processus.
Joyeux Noël à tous !
Cdt
En complément du billet de mon blog :
Vous trouverez, ci-joint, un applicatif "Lissage_Echéance-4" qui donne la possibilité de procéder à des simulations:
+ De lissages simples
Et/Ou
+ De montages « gigognes à échéances lissées » optimisés.
Cet outil permet un plan de financement avec :
Prêts possibles:
=> Trois prêts d’organismes externes à la banque.
=> Six crédits internes à la banque dont :
+ Un Prêt à taux zéro.
+ Trois crédits internes dont les taux ne dépendent pas de leur durée.
Il peut s’agir soit de prêts épargne-logement (CEL et/ou PEL) ou d’autres prêts à taux spécifiques ; taux réduit « d’appel » par exemple
+ Un crédit classique court « emboîté »
+ Un crédit classique long « lisseur ».
Pour ces deux derniers les taux dépendent de la durée et résultent de la « Hiérarchie des taux » propre à chaque banque ; il s’agit de la grille tarifaire avec des paliers de durées et des taux qui leurs sont associés.
=> Une grille de saisie de cette hiérarchie des taux y est donc également prévue.
Types d'assurances possibles:
=> Il intègre trois possibilités d’assurance décès-invalidité :
+ Primes à taux fixe assises sur le capital initial ; le montant de la prime est constant.
+ Primes à taux fixe assises sur le capital restant dû technique « out » ; les primes sont calculées sur le capital restant dû mais le taux de prime n’est pas compris dans le taux du prêt. Dès lors les échéances « assurances comprises » sont dégressives.
+ Primes à taux fixe assises sur le capital restant dû technique « in » ; les primes sont calculées sur le capital restant dû mais le taux des assurances est ajouté au taux du crédit pour calculer l’échéance constante assurances comprises.
Deux raisonnements possibles:
=> Pour un lissage simple, une fois le plan de financement saisi, il suffit de lire directement les résultats dans la zone « Synthèse tous prêts confondus » matérialisée en jaune pâle en bas et à gauche de l’écran.
=> Suivant les raisonnements expliqués dans le billet ci-dessus (***), cet applicatif permet la recherche d’une optimisation du plan de financement pour un coût du crédit le moins élevé possible.
(***) Raisonnement inversé soit :
+ Définition/choix échéance cible assurances comprises = celle que l’emprunteur veut/peut payer eu égard à sa capacité de remboursement et acceptable par la banque.
+ Hiérarchie des taux proposée par la banque
+ Calcul durées optimales pour obtenir la meilleure combinaison possible « Durées/Taux/Montants » pour un coût du crédit le plus faible possible.
Deux approches sont possibles :
+ La première exclut toute possibilité d’amortissement négatif sur le prêt long lisseur.
+ La seconde, au contraire, autorise l’amortissement négatif sur ce prêt.
Il faut savoir que, très souvent, la pratique de l’amortissement négatif permet une meilleure optimisation du plan de financement.
Mais, au plan juridique, cette pratique présente des incertitudes ce qui explique que certaines banques l’utilisent mais pas d’autres.
Pour tous les détails sur les tenants et aboutissants de l’amortissement négatif vous pouvez vous reporter tant au billet qu’aux échanges qui ont suivi avec les juristes via les liens ci-dessous.
Procédure de recherche d'optimisation:
=> Pour la recherche du meilleur plan de financement possible une macro accessible via le bouton « Optimisation » doit être actionnée.
Il convient de préciser :
+ Qu’elle utilise la fonction « Solveur de Excel/Visual Basic Application (VBA)
+ Que, de ce fait, elle n’est pas aussi performante qu’un logiciel adapté développé de toutes pièces par un professionnel.
En terme qualitatif, compte tenu du très grand nombre de combinaisons possibles et de la manière de fonctionner de cet outil (Contraintes avec seuils de tolérances) :
+ Les mêmes données peuvent aboutir à des résultats qui diffèrent quelque peu mais les ordres de grandeurs restent cependant acceptables.
+ Pour une meilleure optimisation, plusieurs traitements successifs permettent d’affiner l’optimisation.
+ Le temps d’un passage (= traitement) peut paraître relativement long (~/~ 2 mn) si bien que si vous souhaitez une optimisation maximale nécessitant trois passages par exemple, vous n’obtiendrez le résultat qu’au bout de cinq à six minutes.
+ Cet outil n’intègre pas de module d’optimisation des prêts épargne-logement (CEL et/ou PEL).
Pour rappel, à montant de droits égaux à un taux donné, plus la durée est longue, plus le montant du prêt EL est faible (très petites mensualités) ; inversement plus la durée est courte plus le montant est important (très fortes mensualités).
Bien avant l’arrivée du prêt à taux zéro c’est en vue d’optimiser les prêts EL que la technique du lissage a été utilisée.
Le cas échéant il faudrait procéder par essais successifs en positionnant les montants fournis par votre banque dans les cellules réservées aux prêts internes N°1, N°2 ou N°3 du plan de financement.
Mais il va de soi que l’intégration de prêts EL n’est utile dans un plan de financement que si leurs taux est inférieur aux taux des prêts « emboîté » et « lisseur » complémentaires.
+ De même aucune assurance avec primes à taux variable n’est possible dans cette version.
+ Il arrive que le Solveur ne trouve pas un résultat qui répond à toutes les conditions souhaitées.
Dans ce cas une solution approchée, soit par excès, soit par défaut, est cependant proposée.
Lors d’un premier traitement vous gagnez souvent quelques milliers d’euros, quelques centaines d’euros lors du second passage, quelques dizaines ensuite…..
Cela vaut peut-être la peine de patienter quelques minutes pour optimiser le projet de votre vie ?
À vous de voir !!!
À noter :
=> Dans Excel, penser à paramétrer « Itérations » et « Automatique »
=> Si la macro venait à « tourner en rond » appuyer simultanément sur les touches « Contrôle » et « Pause » pour arrêter le processus.
Joyeux Noël à tous !
Cdt
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