Le viager

[paal]

tout doit être prévu dans le contrat initial ;
sinon la justice considérera que le contrat n'a pas été signé entre personne consentante et qu il y abus de faiblesse ; je vois mal une personne rentrant en ehpad négocier avec raison et force la rente..........

Le notaire avait à l'époque été consulté, mais je vous rassure, mais elle a encore vécu un certain nombre d'années (pas loin d'une vingtaine), et il n'était aucune question d'une entrée en epahd sous état de faiblesse ; il y eut intervention du notaire, qui aura fixé le montant de la nouvelle rente, laquelle ne fut jamais versée puisqu'il y a juste eu refus du nu-propriétaire de la verser ....

 

[moietmoi]

il y eut intervention du notaire, qui aura fixé le montant de la nouvelle rente

le notaire peut éventuellement conseiller, puis il recueille les signatures, mais il ne fixe rien du tout, et si l'un des contractants ne veut pas de contrat..il n y a pas de nouveau contrat; et la rente contractuelle continue d'être versée; rien de spécial à cela... cependant si le contrat d'origine avait compris cette situation, il en eut été tout autrement lors du départ de la créditrentière

 

[paal]

le notaire peut éventuellement conseiller, puis il recueille les signatures, mais il ne fixe rien du tout, et si l'un des contractants ne veut pas de contrat..il n y a pas de nouveau contrat; et la rente contractuelle continue d'être versée; rien de spécial à cela... cependant si le contrat d'origine avait compris cette situation, il en eut été tout autrement lors du départ de la crédit-rentière

Oui, vous avez raison, le notaire à recueilli la demande du crédit-rentier, aura calculé quelle serait la nouvelle rente viagère, et aura pris contact avec le nu-propriétaire ; mais comme le nu-propriétaire a refusé cette évolution contractuelle, le projet sera resté sans évolution ...

C'est du moins ce que j'ai constaté, car j'étais présent lors de la rencontre avec le notaire ....
Le bien est ensuite resté non occupé durant de longues années, et un proche était chargé d'en surveiller l'état ...

 

[moietmoi]

pris contact avec le nu-propriétaire ; mais comme le nu-propriétaire a refusé cette évolution contractuelle, le projet sera resté sans évolution ...

....
Le bien est ensuite resté non occupé durant de longues années, et un proche était chargé d'en surveiller l'état .

cela tend à prouver qu'il faut prévoir le cas dans le contrat initial, mais par ailleurs, si ce bien était louable , cela aurait quasi fait une rente gratuite pour le débitrentier; sauf implication d'une forte TMI;

 

[paal]

Cela tend à prouver qu'il faut prévoir le cas dans le contrat initial, mais par ailleurs, si ce bien était louable , cela aurait quasi fait une rente gratuite pour le débit-rentier; sauf implication d'une forte TMI;

Certes, mais encore faut-il que le vendeur soit au fait de ces nuances, et qu'il ne se laisse pas embringuer par un agente immobilier peu scrupuleux, qui va choisir la solution la plus simple, et qui lui rapporte le plus ....

Et une fois l'acte signé et mis en oeuvre par le versement d'un premier montant en rente, cela devient trop tard ; et lorsque vous découvrez la situation ne serait-ce que plusieurs mois plus tard, ça l'est encore davantage ....

Mais bon, la personne est maintenant décédée à plus de 90 ans (rente mise en place à l'âge de 70 ans révolus soit environ 20 ans avant son décès), lequel remonte à plus de 20 années ...

 

[moietmoi]

Certes, mais encore faut-il que le vendeur soit au fait de ces nuances, et qu'il ne se laisse pas embringuer par un agente immobilier peu scrupuleux, qui va choisir la solution la plus simple, et qui lui rapporte le plus ....

Et une fois l'acte signé et mis en oeuvre par le versement d'un premier montant en rente, cela devient trop tard ; et lorsque vous découvrez la situation ne serait-ce que plusieurs mois plus tard, ça l'est encore davantage ....

Mais bon, la personne est maintenant décédée à plus de 90 ans (rente mise en place à l'âge de 70 ans révolus soit environ 20 ans avant son décès), lequel remonte à plus de 20 années ...

Contrairement à une vente classique où les responsabilités de chacun des acteurs professionnels ne sont engagées que pour une durée limitée et en fonction de fautes professionnelles, la responsabilité des acteurs(agents immobiliers, notaires...avocats..) dans une vente en viager est engagée indéfiniment et sur l'action de conseil;
en vente immobilière ,un défaut de conseil est une faute, en viager, un mauvais conseil est une faute;
L'un des codes qui régit le viager est le code des jeux et du hasard(véridique)
C'est pourquoi il y a peu de notaires qui acceptent les accords de prix amiables sur les viagers, mais veulent faire une estimation notariale, et très peu de chaînes ou agents immobiliers qui font du viager, vu la responsabilité très lourde qui néccessite d'avoir mis en place des procédures complètes;

 

[maminou]

Bonjour,
Je rebondis sur votre discussion car l'achat d'un viager occupé m'intéresse.
Qui a la charge de l'entretien du bien ? et si comme dans l'exemple évoqué, le débitrentier quitte la maison, sans pour autant en laisser l'usage au débitrentier, il y a un gros risque de dégradation, non ?
peut-on mettre une clause d'habitation nominative et si la personne part, le viager devient libre et donc utilisable par le débitrentier ?

 

[Buffeto]

peut-on mettre une clause d'habitation nominative et si la personne part, le viager devient libre et donc utilisable par le débitrentier ?

tout ou presque peut se négocier dans le contrat de vente….du moment que les 2 parties sont d'accord au départ.

 

[paal]

Bonjour,
Je rebondis sur votre discussion car l'achat d'un viager occupé m'intéresse.
Qui a la charge de l'entretien du bien ?

On va dire que l'on se trouve dans une situation assez comparable à celle d'un locataire et de son proprio, ce qui implique :
- que le titulaire du d'occupation (le crédit-rentier) aura la charge de l'entretien courant, à savoir maintenir l'équipement du logement en état de fonctionnement courant
- alors que le titulaire de la nue-propriété (l'acheteur en viager) aura la charge des grosses réparations (clôture qui s'écroulé, toiture qui fuit

Et si comme dans l'exemple évoqué, l'occupant quitte le logement, sans pour autant en laisser l'usage à l'acheteur, il y a un gros risque de dégradation, non ?

Effectivement, et c'est un cas que j'ai eu l'occasion de connaître, mais cela passe alors par une modification de contrat de rente original, car le partage des droits et obligations s'en trouve modifié ; cela conduit donc, en cas d'accord entre les parties, à une modification du montant de la rente versée par le nue-propriétaire au profit du titulaire du seul d'occupation ...

Peut-on mettre une clause d'habitation nominative et si la personne part, le viager devient libre et donc utilisable par le nue-propriétaire ?

Effectivement, mais encore faut-il que les parties soient d'accord pour modifier la rétribution des situations respectives ; dans le cas que j'ai connu, la nue-propriétaire aura refusé un ajustement de la rente versée, et le droits d'occupation aura de fait été maintenu en l'état, ce qui aura conduit à une rupture de l'occupation effective ...

 

[maminou]

Merci pour votre réponse paal !
est-ce que le contrat original peut contenir des dispositions d'ajustement justement en cas de libération anticipée ? De manière à prévoir un maximum de cas possibles ....
Et sur les travaux : si par exemple l'occupant ne dit rien, ne signale rien et que le bien se dégrade ? est-il responsable ?