Le viager

[Elfe54]

Bonjour le forum,

Je m'intéresse depuis quelques années à l'opportunité d'acheter un bien en viager. Mon intérêt pour cet investissement est lié à ma situation professionnelle et patrimoniale atypique: en CDD, beaucoup de liquidités, déjà propriétaire de 2 biens immobilier sans crédit, mobile professionnellement.

Moralement, le viager ne me pose aucun problème dans la mesure où c'est un échange de bons procédés puisque c'est cela qui permet aussi à des (futurs) retraités de disposer de revenus complémentaires. Et que de toutes façons on disparait tous un jour.

J'aimerais échanger avec des personnes qui ont opté pour ce type d'investissement avec le risque qu'il comporte, à savoir miser sur l'espérance de vie plus ou moins longue du crédirentier.

Pour quelles raisons avez-vous acheté en viager ? Avez-vous choisi un bien dans une région qui vous est familière ? Avez-vous choisi le viager pour acquérir un bien au-dessus du standing que vous pourriez actuellement vous permettre ?

Merci

 

[Buffeto]

je m'y suis intéressé il y a quelque temps mais l'incertitude sur la fin du viager m'a un peu refroidi du fait que le nombre de centenaires est en constante augmentation.
je me suis réorienté vers l'achat de nue-propriété de biens immobiliers dont l'usufruit va a des organismes de logements sociaux .

 

[Elfe54]

Merci pour la réponse... Je m'intéresse notamment aux viagers libres, un peu plus rares sur le marché, il est possible d'occuper le logement, ou de le mettre en location, ce qui permet de faire payer l'espérance de vie du propriétaire par le locataire. Mais impossible de créer du déficit foncier. Pas d'intérêts de crédit à payer, et pas d'hypothèque sur mes autres actifs (CDD...), possibilté de faire du logement sa résidence principale.... Bcp de viagers libres sont des ventes à terme (10 ans, 15 ans...). c'est peut être plus intéressant en période de hausse des taux.. ?

 

[paal]

J'aimerais échanger avec des personnes qui ont opté pour ce type d'investissement avec le risque qu'il comporte, à savoir miser sur l'espérance de vie plus ou moins longue du crédirentier.

Je crois qu'il est utile de distinguer les différentes formes de viager que l'on peut rencontrer :
- le plus simple, c'est celui qui octroie au crédirentier, un seul droit d'occupation, et non un usufruit
- un peu plus coûteux, c'est celui qui permet au crédirentier non seulement de pouvoir occuper le bien, mais aussi de pouvoir le louer
- et ensuite, il y a ce que l'on appelle le viager libre, qui permet au nue-propriétaire de pouvoir disposer du bien, en contrepartie du versement d'une rente plus élevée ; cela devient de fait comparable à un crédit vendeur ....

Ensuite, et dans les conditions actuelles de la démographie, on croise parfois des centenaires, mais il y a de nombreux survivants qui dépassent les 90 ans, et le point d'équilibre semble se situer aux alentours d'une moyenne de survie vers 95 ans (consulter les nouvelles tables générationnelles de l'année de naissance du/des crédit rentiers potentiels)

Pour quelles raisons avez-vous acheté en viager ?
Avez-vous choisi un bien dans une région qui vous est familière ?

Si j'avais concrétiser un achat en viager, j'aurais effectivement choisi un bien qui me plaise pour mes vieux jours, situé dans un lieu qui soit agréable sous l'angle climatique ; mais comme le climat se met à se dérégler rapidement, je n'ai pas trop poursuivi le projet au moment où cela aurait pu être opportun ....

Avez-vous choisi le viager pour acquérir un bien au-dessus du standing que vous pourriez actuellement vous permettre ?
Merci

Comme je pense avoir des goûts modestes, je suis davantage concerné par l'équipement et le confort potentiel que par le standing ....

Entre deux biens, l'un confortable, et le second de standing, mon choix irait vers le premier ...

 

[moietmoi]

la fin du viager m'a un peu refroidi

n'as-tu pas un peu inversé les rôles?

Je m'intéresse notamment aux viagers libres

ceux ci ne comportent pas le risque de mauvais entretien du bien, qui élimine l'intérêt des maisons du viager classique; le champ de recherche est plus vaste et peu aussi se faire en zone rurale;
Cependant un viager occupé avec DUH (droit d'usage et habitation) se transforme parfois en viager libre( ehpad ou autre)

il est possible d'occuper le logement, ou de le mettre en location, ce qui permet de faire payer l'espérance de vie du propriétaire par le locataire.

l'optique location eest à mon avis plus sage, car il est toujours difficile de faire coincider les critères d'un bon investissement avec ses choix personnels de logement...
Mais ce ne sont que des avis, je n 'ai pas acheté en viager

 

[Elfe54]

J'ai connu le cas d'un proche qui avait acheté un viager occupé. La dame, au bout de quelques années, est partie en Ephad mais a refusé de transformer en viager libre (avec une rente recalculée). Quand on achète en occupé, je pense qu'il agir comme si la possibilité de libérer le viager n'existait pas...

 

[paal]

J'ai connu le cas d'un proche qui avait acheté un viager occupé. La dame, au bout de quelques années, est partie en Ephad mais a refusé de transformer en viager libre (avec une rente recalculée).

Et j'ai connu la situation inverse ....
C'est le nu-propriétaire qui aura refusé de convertir un viager (avec droit d'occupation) en viager libre ...

Et il aura réglé une rente certes inférieure, mais il l'aura réglée pendant longtemps sans récupérer un possible loyer (en convertissant en viager libre ...)

Quand on achète en occupé, je pense qu'il agir comme si la possibilité de libérer le viager n'existait pas...

Pas compris ce que vous vouliez dire ; si c'est que l'occupant considérait que le viager libre existe ? Effectivement, personne ne peut lui demander de renoncer à son droit personnel d'occupation ....

 

[Elfe54]

je voulais dire que, à la lumière de ce qu'il c'était passé pour ce proche qui avait acheté un viager occupé, il ne faut pas faire cet investissement en "espérant" pouvoir le transformer en viager libre si le vendeur n'occupe plus la maison. Ce proche avait sur-estimé son droit et pensé qu'à partir du moment où sa vendeuse était partie en Ephad il pouvait naturellement prendre possession des lieux (ne serait-ce que pour commencer à y faire des travaux). Un viager occupé reste un viager occupé même si a maison "se libère".

 

[paal]

Un viager occupé reste un viager occupé même si la maison "se libère".

Tout à fait !!

 

[moietmoi]

Quand on achète en occupé, je pense qu'il agir comme si la possibilité de libérer le viager n'existait pas...

C'est le nu-propriétaire qui aura refusé de convertir un viager (avec droit d'occupation) en viager libre

tout doit être prévu dans le contrat initial; sinon la justice considèrera que le contrat n'a pas été signé entre personne consentante et qu il y abus de faiblesse;
je vois mal une personne rentrant en ehpad négocier avec raison et force la rente..........
tout ceci , et toutes les conditions d'entretien, clos et couvert, mur, impôts..tout doit être écrit et signé dès l'origine