Le risque du recours au courtier

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ICF62

tu as tout à fait raison Elaphus,

il est important de rappeler l'importance de la clause suspensive d'accord de prêt.

exemple fréquent: achat d'un terrain à bâtir et clause suspensive qui ne mentionne pas le montant total du prêt "terrain + construction".
j'ai déjà vu un agent immobilier qui s'acharnait sur un acheteur car le montant du prêt indiqué dans la clause ne concernait que le financement du terrain.

il est aussi du rôle du courtier d'informer ses clients sur les précautions à prendre pour la rédaction de cette clause.
nous sommes souvent en amont de la signature du compromis.

là ou le risque existe réellement c'est lorsque le client à déjà signé un compromis. ce cas est plus fréquent dans les réseaux ou chez les courtiers qui paient les agents immobiliers pour avoir des clients

encore une fois c'est une question de professionnalisme de la part des courtiers ou de leurs salariés.

il suffit de lire et analyser les termes du compromis.

encore faut il prendre le temps de le faire.

bien cordialement
 

Aliénor

Membre
"là ou le risque existe réellement c'est lorsque le client à déjà signé un compromis. ce cas est plus fréquent dans les réseaux ou chez les courtiers qui paient les agents immobiliers pour avoir des clients"
A préciser que les banques rémunèrent également les agents immobiliers en direct lorsqu'ils ont prescrit leurs clients, tout comme les spécialisés de type Crédit Foncier et Crédit Immobilier de France, et souvent bien plus que les courtiers (pour info dans ma boîte nous reversons 50% de la commission perçue par la banque à nos apporteurs - puisque c'est notre bénéfice nous ne pouvons pas reverser la totalité - là où l'agent immobilier touche la totalité de la commission de la part de la banque).
Ça les clients ne le savent pas forcément, alors qu'ils savent que le courtier est rémunéré par la banque en tant que prescripteur.
Ce n'est pas "payer pour avoir des clients", c'est reverser une commission à un partenaire qui nous permet de faire un dossier que nous n'aurions pas fait sans lui.
 
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I

ICF62

Ce n'est pas "payer pour avoir des clients", c'est reverser une commission à un partenaire qui nous permet de faire un dossier que nous n'aurions pas fait sans lui.

question d'appréciation,

je ne verse pas de commission aux agent immobiliers.

je ne prend pas non plus de frais ou d'honoraires.

je ne paie donc personne pour qu'il m'envoie des clients.

la quasi totalité de mes clients viennent me voir, avant de signer un compromis car je fonctionne par le bouche à oreille et je met en garde tous mes clients sur les clauses de conditions suspensives.

la prévention est la meilleure chose pour protéger l'acquéreur.

dernier exemple: un client m'arrive comme ça avec un compromis signé pour "terrain a bâtir" la condition supsensive porte sur le seul prix d'achat du terrain. on a juste oublié les 155.000 € de projet de construction ( en auto construction)
résultat: dossier qui ne passe nulle part cause endettement existant.
par contre pour le prix du terrain seul pas de soucis.
si le vendeur veut aller au bout des choses l'acheteur est piégé

bien cordialement
 

Aliénor

Membre
Si vous arrivez à faire fonctionner votre boîte (en payant vos charges sociales, votre loyer, vos emprunts si vous en avez, vos assurances, votre assistante, vos collaborateurs, leurs véhicules, votre URSSAF, votre RSI, votre matériel informatique, votre licence ALTOFICE, votre franchiseur éventuel, etc....) sans partenaires immobiliers vous recommandant leurs clients et sans facturer vos services, donc vos heures de travail, le tout uniquement sur une clientèle de direct, et bien je vous dis simplement bravo et je vous envie, vous avez de la chance. Quand on travaille dans une boîte qui a besoin de 70 000€ par mois uniquement pour payer ce qu'elle doit en charges diverses, on ne peut pas forcément faire pareil. Ça n'a rien à voir avec le débat de départ, mais encore une fois NOUS NE PAYONS PAS LES GENS POUR AVOIR DES CLIENTS, NOUS RÉTRIBUONS NOS PARTENAIRES QUI NOUS PERMETTENT DE CONTINUER A EXISTER COMME LA MAJORITÉ DES COURTIERS ET DES BANQUES ELLES MÊMES.

Bien cordialement
 

IOB93

Membre
Si vous arrivez à faire fonctionner votre boîte (en payant vos charges sociales, votre loyer, vos emprunts si vous en avez, vos assurances, votre assistante, vos collaborateurs, leurs véhicules, votre URSSAF, votre RSI, votre matériel informatique, votre licence ALTOFICE, votre franchiseur éventuel, etc....) sans partenaires immobiliers vous recommandant leurs clients et sans facturer vos services, donc vos heures de travail, le tout uniquement sur une clientèle de direct, et bien je vous dis simplement bravo et je vous envie, vous avez de la chance. Quand on travaille dans une boîte qui a besoin de 70 000€ par mois uniquement pour payer ce qu'elle doit en charges diverses, on ne peut pas forcément faire pareil. Ça n'a rien à voir avec le débat de départ, mais encore une fois NOUS NE PAYONS PAS LES GENS POUR AVOIR DES CLIENTS, NOUS RÉTRIBUONS NOS PARTENAIRES QUI NOUS PERMETTENT DE CONTINUER A EXISTER COMME LA MAJORITÉ DES COURTIERS ET DES BANQUES ELLES MÊMES.

Bien cordialement
Bonsoir,

Je rentre dans ce débat en répondant préalablement un peu hors sujet mais le côté répétitif des plaintes contre les charges sociales d'aliénor m'agace quelque peu.

Je voudrais lui faire remarquer en premier lieu que : charges sociales, URSSAF et RSI cela fait un peu triple emploi au niveau de la terminologie, cela est pour la forme.

Pour le fond, si un jour elle ou un de ces proches à besoin de soins lourds pour un cancer par exemple où le montant de la note peut s'élever rapidement à plus d'un million d'€uros prétendra t'elle toujours que les charges sociales sont trop lourdes ???

Maintenant pour en revenir au débat, pour obtenir ou conserver le titre d' Intermédiaire en Opérations de Banque et Services de Paiement (IOBSP) , les intéressés devront à partir de janvier 2013 être inscrit à l'ORIAS (comme les assureurs) avec toutes les contraintes administratives et financières s'y rapportant : qualification professionnelle, assurance RCPro spécifique IOBSP (avec garanties financières élevées) et bien sûr des mandats de partenaires bancaires, ils seront de plus contrôlés par la Banque de France par l'intermédiaire de l'Autorité de Contrôle Prudentiel (ACP)

Dans ces conditions, je ne vois pas pourquoi leur expertise ne pourrait faire fois pour une condition suspensive.
Ils ont au moins autant de qualification qu'un chargé de clientèle d'une banque.

Il est bien entendu que cette remarque ne s'applique aux "gros courtiers" qui emploient des agents commerciaux et sont effectivement dans ce cas dans le nom respect du code monétaire et fiancier.

Restant disponible pour alimenter ce débat.

Bien cordialement.
 
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Parasaber

Contributeur régulier
Maintenant pour en revenir au débat, pour obtenir ou conserver le titre d' Intermédiaire en Opérations de Banque et Services de Paiement (IOBSP) , les intéressés devront à partir de janvier 2013 être inscrit à l'ORIAS (comme les assureurs) avec toutes les contraintes administratives et financières s'y rapportant : qualification professionnelle, assurance RCPro spécifique IOBSP (avec garanties financières élevées) et bien sûr des mandats de partenaires bancaires, ils seront de plus contrôlés par la Banque de France par l'intermédiaire de l'Autorité de Contrôle Prudentiel (ACP)
Oui, vous avez raison. C’est expliqué là : https://www.cbanque.com/credit/iobsp.php
 

svprets

Contributeur
Bonjour IOB93,

je passe outre, ici, les lamentations d'une professionnelle s'indignant de la malhonnêteté de ses clients, lesquels, somme toute, ont le tort de s'assurer du fait, avant de s'acquitter de copieux frais de courtage , que leur banque de dépôt, in fine, ne s'aligne sur la meilleure des propositions.
M'est avis,a contrario,, que c'est à cette aune que l'on mesure la qualité du travail réalisé par l'IOB... Du moins, est-ce ainsi que je conçois ma mission...raison pour laquelle, à regret, ai-je cette humilité,parfois,à reconnaître la difficulté que j'aurai à surpasser le proposition faite à mes clients par leur banquier "originel" !!!
A la réflexion, ce contexte me paraît offrir la plus grande transparence,et place le professionnel que je suis à l'abri de toute recherche en responsabilité. J'engage ainsi chacun de mes clients à indiquer dans le compromis de vente une condition suspensive d'octroi de financement auprès de leur banque de dépôt.A défaut, lLa tentation du mandat à tout prix, et tout azimut, découle bien souvent de la volonté de s'inscrire dans la posture du maître-chanteur : l'enjeu tient alors entier dans la capacité que le pseudo- professionnel aura à faire plier le banquier du bon côté et, surtout, essorer le client , s'il parvient aux bonnes fins !!!! Parce que le danger existe à ce que la relation d'entre client(s) et banquier originel ne se dégrade du fait cette intrusion !!!!

Les quinze dernières années passées à accompagner mes clients, des deux côtés : prêteur et IOB, m'ont appris combien, à tout moment, un projet, qui se présentait sous les meilleures auspices, pour d'étranges motifs, peut basculer dans les "ténèbres" !!!Pour cette unique raison, je ne désire nullement me charger du poids de l'anticipation de toute décision bancaire et ne désire rien d'autre que de rester à ma place d'intermédiaire...

Enfin, je puis affirmer, sous le contrôle d'IFC62, qu'une place existe pour les professionnels s'inscrivant dans leur mission première d'optimisation des conditions tarifaires d'un emprunt, se satisfaisant de la seule rémunération du banquier au titre de l'apport d'affaires.

Bonsoir,

Je rentre dans ce débat en répondant préalablement un peu hors sujet mais le côté répétitif des plaintes contre les charges sociales d'aliénor m'agace quelque peu.

Je voudrais lui faire remarquer en premier lieu que : charges sociales, URSSAF et RSI cela fait un peu triple emploi au niveau de la terminologie, cela est pour la forme.

Pour le fond, si un jour elle ou un de ces proches à besoin de soins lourds pour un cancer par exemple où le montant de la note peut s'élever rapidement à plus d'un million d'€uros prétendra t'elle toujours que les charges sociales sont trop lourdes ???

Maintenant pour en revenir au débat, pour obtenir ou conserver le titre d' Intermédiaire en Opérations de Banque et Services de Paiement (IOBSP) , les intéressés devront à partir de janvier 2013 être inscrit à l'ORIAS (comme les assureurs) avec toutes les contraintes administratives et financières s'y rapportant : qualification professionnelle, assurance RCPro spécifique IOBSP (avec garanties financières élevées) et bien sûr des mandats de partenaires bancaires, ils seront de plus contrôlés par la Banque de France par l'intermédiaire de l'Autorité de Contrôle Prudentiel (ACP)

Dans ces conditions, je ne vois pas pourquoi leur expertise ne pourrait faire fois pour une condition suspensive.
Ils ont au moins autant de qualification qu'un chargé de clientèle d'une banque.

Il est bien entendu que cette remarque ne s'applique aux "gros courtiers" qui emploient des agents commerciaux et sont effectivement dans ce cas dans le nom respect du code monétaire et fiancier.

Restant disponible pour alimenter ce débat.

Bien cordialement.
 

Elaphus

Contributeur régulier
Un courtier a été condamné (C.A. Nancy, Ch. civ. 2, 31 mai 2012) pour manquement à son obligation de conseil et d’exacte information sur tous les faits de nature à compromettre le service promis.

Une emprunteuse voulait rembourser par anticipation ses deux crédits, en en souscrivant d’autres, à des conditions évidemment plus favorables.

Or l’intervention ne lui a procuré aucun bénéfice et a même plutôt dégradé sa situation financière.

Donc elle a assigné le courtier en responsabilité contractuelle, lui reprochant notamment de ne pas avoir su gérer le problème des assurances assortissant les prêts.

Le jugement de première instance lui a donné tort.
La Cour d’appel de Nancy lui a donné raison:

- le courtier a certes accompli l’objet principal de sa mission en proposant deux nouveaux crédits immobiliers;

- mais il a manqué à son obligation d’information et de conseil sur leur accessoire direct, l’assurance-crédit.

Morale: si la négociation du prêt de remplacement se traduit par un enchérissement de l’opération de crédit à cause du surcoût de l’assurance-crédit, le courtier doit en informer son client et lui déconseiller l’opération.

Le préjudice ( = perte d’une chance de ne pas contracter les nouveaux crédits) a été évalué en tenant compte des frais de l’opération (honoraires du courtier, frais de remboursement des premiers prêts).
La Cour d’appel de Nancy a refusé, faute de preuve, les frais de rachat des nouveaux crédits...
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Il y a des décisions de justice qui me semblent pour le moins surprenantes.
mais il a manqué à son obligation d’information et de conseil sur leur accessoire direct, l’assurance-crédit.
Selon cette Cour d'Appel, un courtier doit donner des conseils.

Alors que selon le Cour de Cassation
La banque, « qui n'était pas tenue d'une obligation de conseil, n'avait pas à s'immiscer dans la gestion des affaires de son client », a répondu la Cour.

(Cass. Com, 27.11.2012, N° 1191)

https://www.cbanque.com/actu/34686/le-banquier-n-a-pas-obligation-de-conseil-a-egard-de-ses-clients
une banque (sauf mandat particulier) ne doit pas donner de conseils; elle ne peut donner que des informations et faire de la mise en garde.

Cdt
 

Elaphus

Contributeur régulier
Non, rien de surprenant ici, mais je vous concède, Aristide, que ce peut être souvent le cas: un courtier doit donner des conseils, pas une banque.

Car un courtier n'est pas une banque...
 
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