Là pour je ne sais quel effet déclencheur (hausse taux , ifi taxes , dégonflement bulle, fin generation baby-boom,....)
La raison principale d'une baisse de l'immobilier serait une hausse des taux d'intérêt.
C'est la baisse des taux qui a permis de rendre solvables des populations qui n'auraient pas pu acheter leur
logement à des taux plus élevés. En facilitant cet accès au crédit, plus de gens peuvent acheter, et donc, offre et demande, les prix augmentent.
L'autre raison, mais qui dépend de la 1ère, est provoquée par les banques qui abaissent les contraintes pour emprunter afin d'attirer plus d'emprunteurs qui sont de futurs clients de la banque : On augmente la durée des prêts à 25 ans (à quand les prêts à 50 ans?), on est moins regardant sur la capacité qu'auront les emprunteurs à rembourser leurs prêts. La banque prête même jusqu'à 100% du prix du bien.
Les taux étant très bas, et le prêt étant un des piliers, si ce n'est le principal, de l'ADN des banques, elles dégagent des marges très faibles sur les prêts et doivent compenser en attirant le maximum de clients par des conditions pas trop contraignantes.
Aussi longtemps que les taux resteront bas, tout ira bien.
Certes l'immobilier peut baisser mais sur des cycles long, ça ne se retourne pas comme un marché boursier.
L'immobilier ne se retourne pas comme la bourse, mais il se retourne en douceur sans attirer l'attention.
L'afflux important vers les SCPI ces dernières années comporte un risque de voir des gens vouloir sortir d'un produit vendu comme substitut aux fonds euros et qui ne répondraient plus aux promesses faites.
Détaillez un peu les rapports des SCPI, vous découvrirez un certain nombre de petites astuces, toutes légales, permettant de gonfler les chiffres, comme un prix de souscription décoté, ou le prélèvement fait sur le prix de chaque nouvelle souscription pour aller alimenter le RAN.
RAN dans lequel le gestionnaire de la SCPI va ensuite puiser pour gonfler un peu le rendement de sa SCPI.
Aussi longtemps que de nouvelles souscriptions arrivent, c'est parfait. S'il n'y a plus de nouvelles souscriptions, le gérant ne peut plus puiser dans la tirelire pour améliorer le rendement qui devient alors le réel reflet de l'activité de la SCPI. Si, en plus, les prix de l'immobilier baissent... La SCPI peut devenir beaucoup moins intéressante et les associés peuvent alors vouloir sortir pour aller vers plus rémunérateur.
C'est là que le piège se referme.
Si les demandes de retrait s'accumulent l'assureur peut bloquer les mouvements. A 10% (si je ne me trompe pas) de parts en attente de vente depuis au moins 1 an, le gestionnaire doit convoquer une AG pour décider comment débloquer la situation. Et il n'y en a pas des dizaines. C'est diminuer le prix des parts, et/ou vendre des biens.
Nous n'en sommes pas là. Les taux ne sont sans doute pas près de remonter, donc l'immobilier a encore de beaux jours devant lui.
Mais, il y a un risque à cette période du cycle des taux qu'il n'y avait pas il y a 30 ans quand les taux étaient élevés et orientés durablement à la baisse.
La baisse des taux pendant 30 ans a fait monter l'immobilier. Si une hausse s'enclenche sur les taux, l'immobilier baissera.
Et là, qu'ils soient gérants, gestionnaires, vendeurs d'AV et SCPI, personne ne met en garde les actuels acquéreurs sur ce risque.
