JxTamm et assurance courtier

[Nico57]

Bonjour,

J'utilise la version de JxTamm pour OpenOffice.org, et je cherche à rentrer mon futur prêt, afin de calculer le TEG, au cas où j'opte pour une délégation d'assurance comme APRIL (www.april.fr).

Ce type d'assurance semble se faire en fonction du capital restant dû, mais ça ne semble pas tout à fait être ça, donc je ne peux utiliser la cellule K10.
En effet :

- si vous faites une simulation sur le site WEB de April, vous vous rendrez compte que le quotient de l'assurance par le capital restant dû n'est jamais fixe... Il varie peu, donc ça semble être PRESQUE une assurance sur le capital restant dû, mais pas tout à fait....
- il s'agit d'une assurance évaluée pour l'année sur le capital restant dû, puis redivisée par 12 mois (donc, prime d'assurance variable chaque année, mais constante sur les 12 mois d'une année)
- si le prêt commence à une autre date que le 1er Janvier, alors la prime d'assurance de la première année est divisée par le nombre de mois de la première année (donc pas forcément 12....).

Y a-t-il moyen de saisir quelquechose d'aussi complexe dans JxTamm?

En tout cas, merci pour ce super outil! Dans des cas d'assurances plus simples, il me donne pile poil le TEG!

Merci!

Nico'

 

[Fred]

La feuille ne permet pas de simuler ce type de calcul par défaut.

Par contre, comme ces frais n'entrent pas dans le calcul de l'amortissement, vous pouvez mettre en place votre propre calcul d'assurance à indiquer en colonne 'F' frais d'opération.

Bon courage.

 

[Nico57]

Par contre, comme ces frais n'entrent pas dans le calcul de l'amortissement, vous pouvez mettre en place votre propre calcul d'assurance à indiquer en colonne 'F' frais d'opération.

Bonjour,

Tout d'abord merci pour votre réponse, ainsi que pour la rapidité de cette dernière.

J'ai donc (laborieusement ) indiqué tous mes frais d'assurance sur chacun des 180 mois de la colonne "F".

Par contre, je ne sais pas désormais comment déterminer le TEG, grâce à la méthode que vous décrivez sur https://www.moneyvox.fr/credit/taux-effectif-global.php :
"
Cellule à définir / Cellule de formule : le montant d'échéance en K7,
Valeur à atteindre / Valeur cible : c'est le montant d'échéance, assurance comprise, à obtenir,
Cellule à modifier / cellule variable: le taux annuel en K4.
Valider ; vous obtenez le TEG
"

En effet, mes montants d'échéance étant désormais variables (puisque le montant d'assurance remboursée par mois varie chaque année....), donc, je ne sais quoi mettre dans "valeur cible".... Je suppose que ça n'est malheureusement pas prévu?

Merci!

Nicolas.

 

[Fred]

Oui, effectivement, c'est moins simple maintenant pour calculer le TEG. Il faudrait utiliser plutôt la méthode décrite en page TEG 2 avec la feuille JxTaux. Mais cette feuille ne fonctionne pas en version OpenOffice. J'attends la sortie de la version OOo v2 pour voir comment adapter les macros. Si vous pouvez disposer d'excel, c'est la meilleure solution.

Sinon, vous pouvez essayer la méthode suivante :
le TEG est le taux, qui, appliqué à tous les montants réellement payés, permettrait d'amortir le crédit.
Avec JxTamm : Il faut effacer tous les frais, forcer dans la colonne E les montants d'échéance effectivement payés (seulement à chaque changement). Maintenant, il faut rechercher le taux qui amortit le crédit. Le piège, c'est qu'il faut faire en sorte que la dernière échéance soit complète (ou seulement très légèrement inférieure). C'est en général difficile à faire avec la recherche par valeur cible.

 

[Nico57]

Bonjour,

Je me suis procuré Excel, et j'ai déjà essayé d'utiliser JxTaux dans un cas simple : assurance à mensualités constantes, et pas de frais de dossier.

Je ne trouve pas le même résultat par la méthode 1 (recherche de valeur cible, dans JxTamm) et par la méthode 2 (utilisation de JxTaux).

Je suppose que je me trompe quelquepart...

Il s'agit d'un prêt de 100000 Euros, avec des cotisations mensuelles d'assurance de 12,62 Euros, pour une durée de 15 ans à un taux fixe de 3,60%.

La méthode 1 me donne un TEG de 3,855%, je retrouve également ce résultat via le calculateur du site http://www.chez.com/rpenich/ (lui me donne 3,8545% ce qui est quasi identique).

Par contre, par la méthode 2, je trouve 3,9226% (en type de taux annuel de 365.25 jours), et là, ça fait tout de même un écart non négligeable. Je précise que pour éviter de me tromper, j'ai utiliser la fonctionnalité "Import JxTamm".

Je crois que je viens de comprendre.... Le TEG donné est en fait le TEG annuel actuariel... En effet, le site de http://www.chez.com/rpenich/ me donne le même TEG (actuariel) que votre calculateur, en base 360... Il faut que j'utilise plutôt le "taux périodique mensuel", et que je regarde ensuite le résultat "taux annuel proportionnel", étant donné qu'il s'agit d'un prêt immobilier, et non d'un prêt à la Conso?

Enfin, autre question : comment je rentre les frais de dossier dans JxTaux? En les mettant en D20?

Encore merci pour vos beaux outils!

Nico'

 

[Fred]

C'est bien cela. Pour un crédit immobilier en France, il faut calculer le TEG en spécifiant le choix 'taux périodique mensuel' et en prenant le taux proportionnel annuel. Les explications en page TEG 2 sont indispensables pour se servir de JxTaux.

Pour les frais de dossier, vous pouvez les mettre sur n'importe quelle ligne vide. Les frais doivent être en colonne 'D' Débit avec la date de paiement en colonne 'B' date. L'ordre chronologique n'a pas d'importance sur cette feuille.

Fred

 

[Nico57]

Bonjour,

Une dernière question :

Pour voir l'impact des frais de garantie (dans mon cas, il s'agit d'une caution "Crédit-Logement" : on paye des frais de garantie au début du prêt, et une partie est remboursée à la fin), j'ai donc ajouté les frais de garantie en F18 de JxTamm, et j'ai retranché le remboursement d'une partie de ces frais (75 % du Fonds Mutuel de Garantie) dans la colonne F197 (il s'agit d'un prêt sur 15 ans), ce qui donne des frais négatifs dans cette colonne.

J'ai ensuite importé cet échéancier dans JxTaux pour avoir le TEG.

Ma méthode est-elle correcte?

Merci!

Nicolas.

 

[Fred]

Oui, cela est correct.
Dans JxTamm, on considère la caution comme des frais (d'abord positif, et, ensuite négatif). Cela ne modifie en rien l'amortissement.
Dans JxTaux, au contraire, cela est pris en compte dans le calcul du TEG.

Fred

 

[Nico57]

Oui, cela est correct.
Fred

Fred, merci pour ta réponse.

Alors puisque ceci est correct, j'en déduis que les frais de cautionnement sont un élément non négligeable à prendre en compte pour l'obtention du prêt, et ont un impact relativement significatif sur le TEG!

Pour un montant de 100.000 € empruntés sur 15 ans, au taux de 3.55% fixe dans deux banques différentes, avec la même délégation d'assurance, les mêmes frais de dossier, mais un organisme de caution différent, j'obtiens une différence de 7 points de base sur le TEG!!!
Banque 1 : caution "Crédit Logement" : 1896 € payés au début, 1047 € remboursés à la fin : TEG annuel proportionnel : 4.0331 %
Banque 2 : caution "Bred Habitat" : 1270 € payés au début, 750 € remboursés à la fin : TEG annuel proportionnel : 3.9630 %

C'est pas négligeable je trouve...

 

[Fred]

Oui mais le TEG ne fait pas tout !!
Tu aurais trouvé un cautionnement de 7.000 €, qui aurait été remboursé à 5.000 €. Le TEG aurait encore diminué.
Pourtant le coût global de l'opération est moins intéressant et cela aurait alourdi ton besoin de financement à court terme (voire ton montant emprunté).

Fred