J'ai vendu après avoir acheté, comment emprunter ?

[denicfr]

Bonjour,

J'ai acheté un bien en novembre dernier (compromis en cours avec signature acte définitif fin juin).
Je finance cet achat en partie par la vente de mon bien actuel et le reste par un crédit immo. Mon apport me permet de payer les frais annexes (Frais notaire + garantie).
J'ai vendu mon bien actuel, il est également sous compromis avec acte définif le même jour.

Le hic c'est que les actes ne sont pas liés (la vente étant postérieure à l'achat), si mon acquéreur n'achète plus au dernier moment, je suis quand même tenu d'acheter. A noter que la condition suspensive d'obtention du prêt de mon acquéreur sera levée fin avril.

Je suis donc à la recherche d'un crédit...
Quelles sont les solutions qui s'offrent à nous ?

1. Crédit relais ? On m'a dit très coûteux et long à monter...
2. Deux lignes de crédit avec chacun un différé :
   
   Prêt 1 : montant de l'apport généré par la vente de mon bien
   Prêt 2 : le "vrai" crédit​

Actuellement nous pensons partir sur le choix num 2, moins onéreux mais quand même plus onéreux qu'un prêt classique (car double caution, double dossier...). D'autre part, des banques ne souhaitent pas faire ce genre de montage, ce qui limite mon choix et ma marge de négo.

Pensez-vous qu'il est dangereux de prendre un prêt classique une fois la levée des clauses suspensives de mon acquéreur ? (il faut savoir en cas de décés de l'acquéreur, la vente ne se fait pas).
Comment faire dans mon cas ?

 

[Aristide]

Bonjour,

[*]Crédit relais ? On m'a dit très coûteux et long à monter...

Bof !

A toutes fins utiles :

Zoom sur les techniques du Crédit Relais
https://blog.cbanque.com/aristide/284/zoom-sur-les-techniques-du-credit-relais/

[*]Deux lignes de crédit avec chacun un différé :
Prêt 1 : montant de l'apport généré par la vente de mon bien
Prêt 2 : le "vrai" crédit

Je ne comprends pas l'utilité d'un tel montage ?

(il faut savoir en cas de décés de l'acquéreur, la vente ne se fait pas).

Pourquoi ?

Normalement les ayants droits restent engagés; d'autant que désormais dans la quasi totalité des banques l'assurance décès-invalidité a une prise d'effet à la date de l'acceptation de l'offre préalable de prêt.
Si un sinistre intervient donc entre cette acceptation et la signature de l'acte d'acquisition les ayants droits perçoivent de l'assureur le capital emprunté/assuré ce qui permet de concrétiser la transaction.

C'est une clause du compromis ?

Cdt

 

[moietmoi]

J'ai vendu mon bien actuel, il est également sous compromis avec acte définif le même jour.

donc juin...pourquoi un délai si long? en général pour un bien dans l 'ancien 3 mois sont largement suffisant, surtout depuis la loi Alur, où la majorité des documents sont nécessaires pour le compromis;

par ailleurs pour juger du danger lié a un éventuel non achat par votre acheteur, avez vous mis longtemps à vendre? avez vos vendu plutôt au dessus du prix du marché, en d'autres termes, le cas échéant serait il très difficile et long de trouver un nouvel acheteur?

1.Crédit relais ? On m'a dit très coûteux et long à monter...

c'est une légende urbaine qui date du temps ou les taux de crédit classique était de 12 à 15%

un crédit relais est en général fondé sur une valorisation de 70 à 80% de la valeur estimée du bien, et est une sorte de crédit infine avec différé des intérêts dûs: vous remboursez le capital et les intérêts lors de la vente du bien, en général ce prêt est à 2 ans maximum, mais est remboursé en anticipation sans indemnités;
Si la vente ne s'effectue pas dans les 2 ans, la banque est en droit de demander le remboursement du prêt et des intérêts; il faut donc bien connaitre le vrai prix de marché du bien qui sous tend le prêt;

 

[Aristide]

Bonjour,

un crédit relais est en général fondé sur une valorisation de 70 à 80% de la valeur estimée du bien,

Pourcentage variable suivant les banques d'une part et suivant qu'un compromis ait déjà été signé (70%/80%) ou non (60%/70%) d'autre part.

Avec, suivant les banques, deux techniques qui ne donnent pa du tout le même montant de prêt relais (Cf billet de mon blog dont lien ci-dessus)

et est une sorte de crédit infine avec différé des intérêts dûs: vous remboursez le capital et les intérêts lors de la vente du bien,

Pas forcément.
La aussi, suivant les banques, trois techniques sont possibles dont deux avec une franchise totale tel qu'indiqué ci-dessus mais il y a aussi possibilité d'un différé de capital seulement les intérêts étant alors payés au mois le mois.

en général ce prêt est à 2 ans maximum,

C'était vrai; çà l'est de moins en moins.

Suivant les banques et suivant les régions, compte tenu de la plus ou moins grande morosité du marché, beaucoup d’Établissements ont réduit à un an; voire 6 mois.
Il arrive même que certaines banques refusent désormais les prêts relais.

Cdt

 

[denicfr]

Merci pour ce lien sur les techniques de crédit relais. En fait, je l'avais déjà lu. Super bien expliqué.

Je ne comprends pas l'utilité d'un tel montage ?

Je me pose justement la question... On nous l'a présenté pour éviter un montage en crédit relais, coûteux (le taux est plus élevé) et long à monter.
Mais du coup revers de la médaille, j'ai 2 garanties à payer en crédit logement + des frais liés au premier prêt.

Pourquoi ?

Normalement les ayants droits restent engagés; d'autant que désormais dans la quasi totalité des banques l'assurance décès-invalidité a une prise d'effet à la date de l'acceptation de l'offre préalable de prêt.
Si un sinistre intervient donc entre cette acceptation et la signature de l'acte d'acquisition les ayants droits perçoivent de l'assureur le capital emprunté/assuré ce qui permet de concrétiser la transaction.

C'est une clause du compromis ?

Oui c'est une clause du compromis. Les ayants droits restent engagés dans la vente, mais pas dans l'achat. C'est ce qui est écrit dans le compromis de vente des deux biens. Sur le coup, ça m'a semblé assez logique.
Maintenant, si mon acquéreur est couvert par son assurance décés avant la signature, le risque est du coup nul ?

 

[denicfr]

Merci pour vos réponses...

donc juin...pourquoi un délai si long?

Parce que ça nous arrange bien

par ailleurs pour juger du danger lié a un éventuel non achat par votre acheteur, avez vous mis longtemps à vendre? avez vos vendu plutôt au dessus du prix du marché, en d'autres termes, le cas échéant serait il très difficile et long de trouver un nouvel acheteur?

c'est une légende urbaine qui date du temps ou les taux de crédit classique était de 12 à 15%

un crédit relais est en général fondé sur une valorisation de 70 à 80% de la valeur estimée du bien, et est une sorte de crédit infine avec différé des intérêts dûs: vous remboursez le capital et les intérêts lors de la vente du bien, en général ce prêt est à 2 ans maximum, mais est remboursé en anticipation sans indemnités;
Si la vente ne s'effectue pas dans les 2 ans, la banque est en droit de demander le remboursement du prêt et des intérêts; il faut donc bien connaitre le vrai prix de marché du bien qui sous tend le prêt;

On a vendu notre bien très rapidement au prix fixé par l'agent immo. On a eu du mal à juger si il était au bon prix du marché parce que nous n'avons eu que 2 visites et le bien n'a pas été mis sur le net.
Je pense qu'il ne serait pas long de trouver un nouvel acquéreur, mais le temps d'en retrouver un, je serai hors délai pour mon achat.

 

[moietmoi]

Merci pour vos réponses...



Parce que ça nous arrange bien

oui je comprends, pour vous loger.... mais concernant le financement de l'autre bien.. c'est plutôt un handicap..

On a vendu notre bien très rapidement au prix fixé par l'agent immo. On a eu du mal à juger si il était au bon prix du marché parce que nous n'avons eu que 2 visites et le bien n'a pas été mis sur le net.

un bien trop cher ne se vend pas après 2 visites.......donc effectivement:

Je pense qu'il ne serait pas long de trouver un nouvel acquéreur,

mais le temps d'en retrouver un, je serai hors délai pour mon achat.

non, il ne s'agit pas d'être à l'heure, mais ceci est une indication qu'en cas de crédit relais, celui -ci est peu risqué puisqu'il sera possible en un court moment de le solder; donc a priori risque faible ( facilité de vente) et coût faible( rapidité de vente)

 

[denicfr]

Rebondissements cette semaine !
Crédit logement refuse de garantir ce montage financier. Le taux d'endettement dépassant largement les 60%.
On part donc sur un crédit relais classique qui ne serait activé que si notre bien n'était pas vendu.
On resterait avec notre crédit immo simple.

J'attends la proposition...