Investissement residence principale + 2 biens locatifs

[Kevin84]

Réponse de mon expert ! Si ça peut aider certains.

Le LMNP reste aujourd’hui le statut fiscal le + intéressant.

La location nue ne permet pas d’amortir ni le bien ni les travaux.

Si vous pouvez tout faire en LMNP, c’est le mieux



Il faut bien différencier la valeur de la résidence principale et des autres biens

De même pour les travaux, il faudra bien identifier les travaux pour la RP ou pour les autres biens, pour que nous puissions comptabiliser ceux qui ne correspondent pas à la RP



Concernant les aides de l’état pour la RP, il en reste peu malheureusement

Quand vous faites faire les devis, demander aux entrepreneurs si les travaux pour l’isolation sont éligibles au crédit d’impôts.

 

[moietmoi]

Donc avec le notaire il est possible de procéder à cette répartition au moment de l'achat ? Faut il avoir au préalable la confirmation de la mairie et de enedis ?

il ne faut pas confondre les choses:
-le juridique: as tu le droit, et à quelles conditions et coûts de faire une division qui est nécessaire pour pouvoir louer les biens; cela comporte entre autres par exemple la création ou l'achat de parking à moins de x mètres ( le x variant d'une municipalité à une autre), faire amener des cables électriques supportant 3 ou 4 compteurs( des fois les installations anciennes ne permettent pas de le faire) ,modifier ou créer les issus de sorties en conformité avec les exigences de secours...
-le montage notarié qui codifie cela ;

c'est si on veut faire du airbnb, de faire des locs saisonnières etc

La totale en un seul post..... une fois la possibilité de division bien considérée et son coût calculé, les lois alurs et élan règlementent beaucoup de choses et chaque municipalité règlemente aussi les choses concernant la lcd de la non résidence principale; Tant en nombre de nuits, de chambres, de biens, de possibilités de le faire, de dédommagement appelé compasensation.., d'autorisation, d'enregistrement, de déclaration;
exemple Nice vient de passer de 3 biens loué à 2; Paris exige une compensation de 2000 à 4000 euros du m², Bordeaux à limité , je ne sais plus comment....

Ne serait il pas plus simple d'inclure les charges dans le loyer et de procéder à une régularisation ?

à force de tout vouloir faire, on s'embrouille, je ne vois pas comment tu vas régulariser la consommation d'électricité ou d'autre chose auprès d'un touriste du Vénézuéla 1 an et demi après....

Pour de location classique nu ou meublé, les lois alur/élan codifient les choses: le bail défini si les charges sont appelés au locataire par un appel régularisé après la cloture de l'exercice ou par un forfait non modifiable; les charges possibles sont définies par la loi, l'électricité n'en fait pas partie; le bail doit comprendre une partie service, indiquant que le locataire est libre de ne pas prendre l'abonnement,(cour de cassation de avril 2019) et le coût est forfaitaire quleque soit la consommation( risque..)
Pour les locations courtes durées , bien sûr l'électricité fait partie du côut à la nuité et si le toursite allume la clim en même temps qu 'il met le chauffage à fond..tant pis pour toi...

 

[Buffeto]

Réponse de mon expert ! Si ça peut aider certains.

Le LMNP reste aujourd’hui le statut fiscal le + intéressant.

La location nue ne permet pas d’amortir ni le bien ni les travaux.

Si vous pouvez tout faire en LMNP, c’est le mieux



Il faut bien différencier la valeur de la résidence principale et des autres biens

oui c'est ce que je disais en peu de mots au message 2

 

[Kevin84]

Merci pour vos réponses. Je sais que je pars dans tous les sens mais on s'aperçoit vite qu'il y a beaucoup de choses à savoir et principalement quand on cherche si une solution est meilleure qu'une autre en restant dans les clous.
Je vais donc me renseigner pour individualiser les logement et compteurs sachant que ça représente un coût assez conséquent.
Quand l'expert mentionne de différencier la valeur de la RP et des autres bien qui fait ça ? L'agence immobilière qui nous estime les revenus locatifs est à même de le faire ?

 

[paal]

Merci pour vos réponses.
Je sais que je pars dans tous les sens mais on s'aperçoit vite qu'il y a beaucoup de choses à savoir et principalement quand on cherche si une solution est meilleure qu'une autre en restant dans les clous.

C'est le moins que l'on puisse dire ; mais au fait, est-ce la première opération de ce genre que vous menez ?

Je vais donc me renseigner pour individualiser les logements et compteurs sachant que ça représente un coût assez conséquent.

Individualiser les logements avec leurs caractéristiques me semble un minimum tout en étant le principal sujet ; ensuite, les formalités et coûts de raccordements de chaque bien à l'eau et à l'électricité, cela reste un accessoire nécessaire (voire indispensable …)

Au fait, cette répartition des surfaces (et attribution utilitaire), c'est bien votre initiative, et non celle du vendeur des biens ?
Ou suis-je dans une erreur d'appréciation …..

Quand l'expert mentionne de différencier la valeur de la RP et des autres bien qui fait ça ?
L'agence immobilière qui nous estime les revenus locatifs est à même de le faire ?

Si j'étais à votre place, je croirais davantage le notaire ; ne pas oublier que c'est un officier ministériel qui délivre parfois des actes exécutoires ; ce n'est aucunement le cas d'un agent immobilier, aussi compétent soit-il ....

Par ailleurs et en présence d'une estimation notariée reprise dans un acte authentique distinguant la valeur de chaque bien vendu, et le calcul d'un agent immobilier, il n'y a pas photo ...

Et face à l'administration fiscale (car il y aura un volet de cette nature), à mon humble avis, c'est la même chose….

 

[Kevin84]

Merci paal. J'ai déjà un investissement locatif en lmnp mais c'est tout gèré par une agence donc on va dire que ça ne compte pas.
Là sur ce projet l'intérêt est de pouvoir acquérir un bien en RP plus que convenable avec de faibles mensualités du moins amorti avec des revenus locatifs. Je n'aurai pas la même somme à sortir chaque mois que si j'avais acheté une RP directement.

 

[moietmoi]

Quand l'expert mentionne de différencier la valeur de la RP et des autres bien qui fait ça ? L'agence immobilière qui nous estime les revenus locatifs est à même de le faire ?

Avant de pouvoir estimer la valeur, il faut voir les contraintes et obligations et leurs coûts;
Sur la base du prix global et des contraintes un expert immobilier fera cela très bien et le notaire consignera ceci dans les documents ad hoc ; dans ce cadre ce sera opposable à l'administration; Le notaire peut le faire aussi;

les formalités et coûts de raccordements de chaque bien à l'eau et à l'électricité, cela reste un accessoire nécessaire (voire indispensable …)

Pas seulement, je connais un investisseur bloqué, ayant acheté le bien, mais Enedis ne peut installer les compteurs, faute de cables électriques suffisamment dimensionnés ( un appartement dans un immeuble) il faut recabler tout l'immeuble , après accord de l'ag, aux frais de l'investisseur,

 

[baboune]

bonsoir,

Pose de compteurs individuels = consuel obligatoire

donc remise de l'installation aux normes 2019, et pas seulement le tableau électrique.............
prises de courant à 30 cm du sol par exemple, mise à la terre de l'éclairage, et autres joyeusetés.......comme le diamètre des cables de répartitions comme cité par moietmoi

Cdt

 

[moietmoi]

.comme le diamètre des cables de répartitions comme cité par moietmoi

j'oubliais dans les joyeusetés de la division: la DP auprès de la mairie: la déclaration préalable des travaux; l'expert géomètre...
et bien sûr mettre tout ceci dans les conditions suspensives avec séparation du prix du bien et des travaux , l'acceptation de la DP, l'acceptation de la location courte durée....
Pour faire ce genre de projet, il faut trouver un bien qui nécessite en lui même beaucoup de travaux; au moins 40% du prix total, sinon ce n'est absolument pas rentable;