Investissement residence principale + 2 biens locatifs

[Kevin84]

Bonjour,
Sans réponse de mon expert comptable je vous copie le mail que je lui ai envoyé dans l'espoir que vous puissiez m'aider dans ma démarche. Merci

Bonjour,

Je me permets de vous contacter afin de m'éclairer, si cela correspond à vos attributions, sur une future acquisition immobilière. J'ai déjà fais une proposition d'achat, des démarches auprès des agences bancaires et des devis de travaux.

Je souhaite faire l'acquisition d'un bien immobilier d'une valeur de 245 000 euros. Ce bien comprend une partie en résidence principale de 160m2 avec des travaux (environ 7000 euros), un bien en annexe en partie locative de 53m2 avec environ 6000 euros de travaux, 3000 de climatisation et 4000 de menuiserie fenêtre PVC et un studio de 32m2 avec 8 000 euros de travaux et 3000 de climatisation SOIT une fourchette large de 35 000 euros de travaux par des professionnels que je connais donc devis intéressant.


Les 3 biens sont à la même adresse mais pour l'instant sous le même compteur (réflexion sur le fait de poser des compteurs indépendants ou non ?) Le bien en annexe devrait se louer environ 500 euros et le studio 400 euros SOIT 900 euros de revenu locatif.
J'envisage de faire meubler le studio afin de le mettre en statut LMNP. Est ce une bonne solution ? Faut il envisager de mettre les 2 biens en LMNP ? Ou existe t'il une solution plus adéquate ? Y a t'il une façon pour amortir au mieux le montant des 35 000 euros de travaux ? Sachant que je vais en faire moi même et une partie par des professionnelles.

Avez vous des conseils à m'apporter afin d'organiser au mieux mon crédit auprès des banques ainsi que de mon investissement en habitation principale et locative.
(Accès à du prêt à taux 0, amortissement des travaux, s'il est plus judicieux de faire faire les travaux par un professionnel que le faire soi même, aides de l'état, etc ...)

Crédit de 300 000 euros (245 000 + 35 000 + frais notaire 20 000).

Je vous remercie par avance sur tous les points que vous pourrez m'apporter. Je me tiens à votre disposition également si vous préférez qu'on en discute de vive voix en rendez vous.

Merci pour votre aide

 

[Buffeto]

bonjour.
de mon point de vue et par simplicité fiscale il serait bon de séparer afin d'identifier clairement les crédits ( et d'ailleurs les compteurs indépendants me semblent indispensables ) .

ensuite sur le choix du LMNP ou de la location nue tout dépend de savoir quel est le niveau de la demande dans ton quartier .
clairement le LMNP est plus intéressant fiscalement et surtout si tu es en fort TMI .

cdt

 

[moietmoi]

Bonjour,
on peut comprendre que sous le flot des questions , votre expert comptable soit muet pour un temps; personnellement dans ce cas, après avoir exposé les grandes lignes par mail, je demanderai rdv à l'expert;

(réflexion sur le fait de poser des compteurs indépendants ou non ?)

vu qu'il est interdit de revendre de l'électricité, la pose de compteurs(et possiblement le passage de consuel) sera obligatoire,
Par ailleurs le projet est donc une division des lots( vu qu'il n'y avait pas de compteurs séparés, on peut penser qu'il n'y a qu'un seul lot dans l'acte de propriété
Concernant la division de lots, il faut se référer au règlement de copro le cas échéant et avoir l'accord de l'ag, et de toute façon voir ce que le PLU( plan local d'urbanisme) exige dans le cas d'une division- souvent la création de parking- qui bloquent toute division si le terrain ne le permet pas;... donc à voir avec la mairie avant de se lancer dans une offre.......

Y a t'il une façon pour amortir au mieux le montant des 35 000 euros de travaux ? Sachant que je vais en faire moi même et une partie par des professionnelles.

la question est trop vaste; dans la fiscalité lmnp, ou dans le cas d'un achat en sci IS, la valeur à prendre pour l'amortissement est soit la valeur d'achat+ travaux(sur facture immédiatement après l'acquisition) soit la valeur vénale du bien; Ainsi si les travaux sont intégralement réalisés par l'investisseur, il faut passer par la valeur vénale du bien après travaux; l'amortissement ne sera pas exactement le même; dans un cas mixte , il faudrait faire des simulations avec un bon expert comptable;

 

[paal]

Bonjour,
on peut comprendre que sous le flot des questions , votre expert-comptable soit muet pour un temps; personnellement dans ce cas, après avoir exposé les grandes lignes par mail, je demanderai rdv à l'expert;

Très fréquemment, et lorsque l'on a recours à un expert-comptable, c'est souvent que l'on est dirigeant d'une entreprise individuelle soumise à déclaration annuelle des résultats, et donc d'un audit des comptes présentés ....

Si cet expert reste silencieux, c'est probablement en raison du fait que les questions que vous lui posez débordent plus qu'un tantinet de la mission que vous lui avez confiée ....

Pour ce qui concerne aussi bien la souscription de contrats de fourniture d'électricité, que de matérialisation de biens immobiliers distincts (même si pour l'instant ils relèvent tous d'un même acte authentique d'acquisition), me semblent être des préalables indispensables ....

 

[Kevin84]

Merci pour vos réponses et notamment à moietmoi pour cette réponse détaillée.
Corrigez moi si je me trompe Je pense donc partir sur 2 bien meublé sous le régime lmnp. Je pense faire la division des compteurs électriques donc ca implique division des biens, donc voir avec la mairie (plu) si c'est faisable. Il faut ensuite contacter edf. Font ils des devis ? Et ensuite la saur pour les eaux ?
Ensuite la division devrait être complète si accord de toutes les parties.
Location en lmnp donc amortissement des 35 000 euros de travaux ? Sachant que dans ces 35 000 euros il y aura 10 000 euros pour mettre des fenêtres et porte fenêtre en PVC et l'installation de climatisations, les frais sont ils trop peu élevés pour prétendre à du ptz écologique ?
Pour info il n'y a pas de copro ni ag car c'est une maison normale avec cour et ses 2 biens en annexe

 

[Kevin84]

Si je procède à la division des biens je peux faire plusieurs crédit distincts ? Est ce plus judicieux que de faire mon crédit total et diviser les biens ? Je ne comprends pas vraiment comment cela est possible car le vendeur ne souhaite pas faire la division donc je ne vois pas comment je pourrai séparer les crédits ?

bonjour.
de mon point de vue et par simplicité fiscale il serait bon de séparer afin d'identifier clairement les crédits ( et d'ailleurs les compteurs indépendants me semblent indispensables ) .

 

[Buffeto]

Si je procède à la division des biens je peux faire plusieurs crédit distincts ? Est ce plus judicieux que de faire mon crédit total et diviser les biens ? Je ne comprends pas vraiment comment cela est possible car le vendeur ne souhaite pas faire la division donc je ne vois pas comment je pourrai séparer les crédits ?

le problème c'est que si tu ne fais qu'un seul crédit , je ne vois pas bien comment tu vas pouvoir différencier les intérêts déductibles fiscalement pour les locatifs....

 

[jmi12]

le problème c'est que si tu ne fais qu'un seul crédit , je ne vois pas bien comment tu vas pouvoir différencier les intérêts déductibles fiscalement pour les locatifs....

Au prorata de la valeur des biens loués par rapport à la valeur totale. La difficulté est dans la répartition de la valeur totale, répartition que les services fiscaux ne manqueraient pas de vérifier en cas de contrôle, car il pourrait être tentant de gonfler la valeur des biens loués. Le notaire pourrait peut-être procéder à cette ventilation et la mentionner dans l'acte, bien que rien ne l'y oblige. A défaut, la ventilation pourrait être faite par un agent ou expert immobilier.

 

[paal]

Merci pour vos réponses et notamment à moietmoi pour cette réponse détaillée.
Corrigez moi si je me trompe. Je pense donc partir sur 2 biens meublés sous le régime lmnp.

En matière d'immobilier, il faut toujours tenter d'individualiser chaque bien constituant l'usage d'un locataire isolé, ou du propriétaire occupant ; cela conduit donc à procéder de telle sorte que chaque porte palière de local, constitue (ou constituera) une entité distincte, même si dans l'instant présent l'ensemble de ces locaux se trouve répertorié sur le même acte notarié chez le vendeur ….

En conséquence, et même si l'acquisition de ces biens peut se faire de façon simultanée, il serait avisé de demander au notaire de procéder à cette répartition dans l'acte d'acquisition, de telle sorte que les taxes qui vont accompagner ces acquisitions soient individuellement déclarées à l'administration ….

 

[Kevin84]

Donc avec le notaire il est possible de procéder à cette répartition au moment de l'achat ? Faut il avoir au préalable la confirmation de la mairie et de enedis ?
La question que je me pose (Oui yen a beaucoup désolé mais vous êtes d'une grande aide) c'est si on veut faire du airbnb, de faire des locs saisonnières etc comment on arrive à gérer les contrats d'électricité ? Ne serait il pas plus simple d'inclure les charges dans le loyer et de procéder à une régularisation ? J'ai vu qu'il existait 2 3 modes dont certains correspondait à de la location saisonnière