Investissement locatif et capacite d'endettement

digitaldigits

Contributeur
Bonjour,

J'ai un projet d'investissement locatif avec un pret in fine.

Je compte faire un pret sur 10 ans, pour l'achat sans apport d'un appartement de 80000 Euros, in fine avec une Assurance Vie nantie dotee au depart de 60000 Euros.

Je me demande si ma capacite d'emprunt est reduite pendant la duree du in fine, et a quel niveau.

En effet, l'AV nantie comportant des le depart un montant important, j'imagine que ma capacite d'emprunt ne devrait pas etre tres differente de ma capacite d'emprunt sans le credit in fine. Cela depend neamoins du calcul du banquier de la capacite d'emprunt. Qu'en est-il?

Merci beaucoup d'avance !
 
tu confonds un stock et un flux.
ton AV nantie est un stock qui garantit ton pret, mais tu ne vas pas piocher chaque mois pour assumer les mensualités, donc ce stock ne genere pas de flux propre. tu vas te servir de ton flux (ton salaire).

ce pret va donc faire partie des charges mensuelles et abimer ta capacité d'endettement.

jusque là tu vas me dire "bah alors c'est bien la peine de faire un credit in fine avec une grosse AV".

mais en fait ta charge representera les interets du prets seulement. tu n'auras pas de contribution a une AV a faire en plus (vu que tu as deja une grosse AV nantie), ce qui reduit fortement cette charge.

80K€ a 2.5%/12 mois = 166 euros par mois d'interets qui vont venir attaquer ta capacité d'endettement

MAIS si tu as au moins 166 euros de revenus locatifs (comptabilisés par la banque a 70% de leur valeur( soit 166/0.75 = 222 euros),
alors ce sera neutre (voire positif) pour la capacité d'endettement.

si tu n'avais pas d'AV a nantier, tu aurais en plus a abonder 300-400 euros sur l'AV....
 
tu confonds un stock et un flux.
ton AV nantie est un stock qui garantit ton pret, mais tu ne vas pas piocher chaque mois pour assumer les mensualités, donc ce stock ne genere pas de flux propre. tu vas te servir de ton flux (ton salaire).

ce pret va donc faire partie des charges mensuelles et abimer ta capacité d'endettement.

jusque là tu vas me dire "bah alors c'est bien la peine de faire un credit in fine avec une grosse AV".

mais en fait ta charge representera les interets du prets seulement. tu n'auras pas de contribution a une AV a faire en plus (vu que tu as deja une grosse AV nantie), ce qui reduit fortement cette charge.

80K€ a 2.5%/12 mois = 166 euros par mois d'interets qui vont venir attaquer ta capacité d'endettement

MAIS si tu as au moins 166 euros de revenus locatifs (comptabilisés par la banque a 70% de leur valeur( soit 166/0.75 = 222 euros),
alors ce sera neutre (voire positif) pour la capacité d'endettement.

si tu n'avais pas d'AV a nantier, tu aurais en plus a abonder 300-400 euros sur l'AV....

Merci !

Si je suis le raisonnement, mes charges mensuelles sont en fait 166 Euros (interets de l'AV nantie) + interets du credit a rembourser - revenus locatifs. En d'autres termes, si mes revenus locatifs compensent les interets verses par l'AV nantie plus les remboursement du credit, l'investissement augmente ma capacite d'emprunt par rapport au cas sans investissement (et sans abondement sur AV du tout). Est-ce que c'est correct ?
 
l'AV crée des interets mais ne sont pas sortis afin de pouvoir assumer les 80K€ en fin de pret (60 K€ au debut).

les 166 euros sont les interets du pret.
pour etre precis il faudrait ajouter l'IRPP+PS sur les revenus locatifs (enfin le benefice)
et ce total là doit etre compensé par 70% des revenus locatifs brut.
 
Merci pour rectifier, donc finalement si

revenus locatifs
+ economies fiscales
- interets du pret
- charges
> 0,

la capacite d'emprunt augmente, et diminue sinon...
 
Bonjour,

En cas de demande de financement ultérieure la banque ne tiendra probablement pas compte des aspects fiscaux.

D'autre part chaque banque a sa propre méthode pour intégrer les charges et revenus locatifs dans l'appréciation de le capacité théorique de remboursement; ce n'est pas forcément un simple addition des revenus et soustraction des charges.

Et, concernant les revenus locatifs le pourcentage retenu pour ce calcul varie également.

A toutes fins utiles :


Cdt
 
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