investissement et impots

[mu19721]

Bonjour,
J'aurais besoin de vos conseils concernant mes investissements locatifs et ma déclaration d'impôts.
Nous avons fait construire en 2008 2 villas identiques sur un même terrain. Nous louons ces 2 villas depuis le début sans problème. Nous avons bénéficier du Robien recentré. La période de 9 ans d'obligation de louer s'est terminée l'an dernier mais nous avons décidé de prolonger de 3 ans.
Jusqu'à maintenant, nous étions en déficit foncier et cette année, pour la première fois, nous sommes passés en bénéfice (de 16€ waouh !!!). Il nous reste cependant un important montant de déficits antérieurs à imputer.

Pour repasser en déficit, nous venons de racheter un appartement avec un petit peu de travaux.
La banque nous propose soit un prêt de la totalité avec un nantissement sur une assurance vie, soit un prêt moins important et qui nous oblige à prendre dans notre épargne.
1ère question : Qu'en pensez-vous ? Perso je penche pour la 2ème solution car leur AV est très bof bof

Ce nouvel investissement va se faire sur la même déclaration 2044.
2ème question : Le déficit de l'un va donc cohabiter avec les bénéfices des autres et on fera la synthèse de tout ça pour obtenir un bénéfice ou un déficit global ? Pour être sûre : s'il y a du bénéfice foncier, je pourrais bien aller "taper" dans mes déficits à reporter ce qui me permettra d'annuler mes bénéfices ?

Dernier point : un de mes locataires aimeraient racheter la maison. Je ne suis pas contre mais comment faire avec mes impôts ? Je sais qu'il ne faut plus bénéficier d'avantages fiscaux sur le bien pendant 3 ans avant de revendre. Donc je saisis le bien mais je ne rentre aucune charge ?

Merci d'avance de votre aide et de vos conseils.
Mu

 

[paal]

La période de 9 ans d'obligation de louer s'est terminée l'an dernier mais nous avons décidé de prolonger de 3 ans.
Jusqu'à maintenant, nous étions en déficit foncier et cette année, pour la première fois, nous sommes passés en bénéfice (de 16€ waouh !!!). Il nous reste cependant un important montant de déficits antérieurs à imputer.

Et avouez qu'il serait dommage de ne pas avoir la faculté de les déduire, et qu'ils deviennent prescrits ...

Pour repasser en déficit, nous venons de racheter un appartement avec un petit peu de travaux.
La banque nous propose :
1 - soit un prêt de la totalité avec un nantissement sur une assurance vie,
2 - soit un prêt moins important et qui nous oblige à prendre dans notre épargne.
1ère question : Qu'en pensez-vous ? Perso je penche pour la 2ème solution car leur AV est très bof bof

Certes, mais si vous avez déjà une assurance-vie, vous avez la faculté d'en ouvrir une seconde (peut-être chez un autre courtier et/ou assureur), et vous procédez à un rachat sur la première AV, afin de doter le seconde pour obtenir deux contrats à peu près équivalents ; et comme rien ne vous impose de proposer de nantir une AV maison, vous concédez le nantissement sur l'un des deux contrats ... ; ensuite tout dépend de la durée de l'emprunt que vous prendrez soin de ne pas se trouver soumis à une indemnité de rachat anticipé ...

Ainsi :
- vous continuez à gérer l'un des deux contrats, et il est probable que le second contrat se trouvant nanti, vous n'en aurez qu'une faculté de gestion limitée
- vous obtenez votre prêt sur une durée convenue, mais avec faculté de procéder à un possible remboursement anticipé, si opportun à pratiquer ; et cela vous pourrez le faire à tout moment, y compris pour ajuster les résultats fonciers ; cela va vous demander un peu de prospective, mais si compliquée que cela ....
- puis au bout de cette période de nantissement, vous retrouvez les pleins pouvoirs pour reprendre la gestion du contrat précédemment nanti ...

Ce nouvel investissement va se faire sur la même déclaration 2044.
2ème question : Le déficit de l'un va donc cohabiter avec les bénéfices des autres et on fera la synthèse de tout ça pour obtenir un bénéfice ou un déficit global ? Pour être sûre : s'il y a du bénéfice foncier, je pourrais bien aller "taper" dans mes déficits à reporter ce qui me permettra d'annuler mes bénéfices ?

Certes, mais c'est toutefois la première solution que je retiendrais ....

Dernier point : un de mes locataires aimeraient racheter la maison.
Je ne suis pas contre mais comment faire avec mes impôts ? Je sais qu'il ne faut plus bénéficier d'avantages fiscaux sur le bien pendant 3 ans avant de revendre. Donc je saisis le bien mais je ne rentre aucune charge ?
Merci d'avance de votre aide et de vos conseils.
Mu

Votre locataire est locataire de ce bien depuis combien de temps ; s'il s'agit de prolonger sa durée d'occupation comme locataire, en quoi est-ce un problème ??

Et s'il est d'accord, vous serez alors dans le clous vis-à-vis de la réglementation ...

 

[mu19721]

Merci pour vos réponses !

Pour l'assurance vie, bien sur il faut que je la prenne auprès de ma banque avec frais d'entrée, frais d'arbitrage et frais de gestion. Je n'ai pas très bien compris votre explication...
Rien que sur les prêts, si je tiens compte du cout total du crédit, il y a environ 1500€ d'écarts. Et je ne gagne que 7 mois de crédit....

Certes, mais c'est toutefois la première solution que je retiendrais ....

Quelle première solution ?

Votre locataire est locataire de ce bien depuis combien de temps ; s'il s'agit de prolonger sa durée d'occupation comme locataire, en quoi est-ce un problème ??

II est locataire depuis quasiment 5 ans. Il ne veut pas rester locataire justement puisqu'il veut acheter. Je ne suis pas contre d'autant que je suis en bénéfice foncier sur ce bien et que je recherche plutôt du déficit. C'est juste que je ne sais pas comment faire pour régulariser vis à vis des impots.

Merci encore !

 

[paal]

Pour l'assurance vie, bien sur il faut que je la prenne auprès de ma banque avec frais d'entrée, frais d'arbitrage et frais de gestion.

Ce que j'ai lu de votre texte, c'est que votre banque vous proposait :
Solution 1 - soit un prêt de la totalité avec un nantissement sur une assurance vie,

Il n'était pas précisé qu'il s'agisse OBLIGATOIREMENT d'une assurance-vie à souscrire chez votre candidat prêteur ...
Et j'en avais donc déduit que vous aviez déjà une telle assurance-vie, ou que vous aviez des disponibilités pour en ouvrir une (ce qui semble être le cas), mais pas nécessairement chez une banque qui va vous compter des frais ...

Quelle première solution ?

Celle indiquée juste au-dessus !!

II est locataire depuis quasiment 5 ans. Il ne veut pas rester locataire justement puisqu'il veut acheter.
Je ne suis pas contre d'autant que je suis en bénéfice foncier sur ce bien et que je recherche plutôt du déficit. C'est juste que je ne sais pas comment faire pour régulariser vis à vis des impôts.
Merci encore !

Et si vous alliez lui poser la question à cette administration, afin de savoir sous quelles conditions, vous serez ensuite libre de vendre votre bien ??
Cela passe peut-être par un changement de locataire, et les baux entre particuliers sont de 3 ans ; cela tombe bien !!

 

[mu19721]

Merci !

 

[moietmoi]

Bonjour,

2ème question : Le déficit de l'un va donc cohabiter avec les bénéfices des autres et on fera la synthèse de tout ça pour obtenir un bénéfice ou un déficit global ? Pour être sûre : s'il y a du bénéfice foncier, je pourrais bien aller "taper" dans mes déficits à reporter ce qui me permettra d'annuler mes bénéfices ?

grosso modo, oui, mais la réalité est un peu plus complexe, cela dépend d'où viennent les déficits(charges, intérêts.....) Les règles ne sont pas les mêmes en fonction de la nature du déficit;
Le mieux est de prendre une 2044 et de simuler une 2044 des revenus de 2018 et 2019 (à la louche) ; les reports de déficits (en fonction de ceux imputables obligatoirement sur le revenu autre de l'année, ou ceux reportables) se font au fur et à mesure du remplissage des cases...

 

[moietmoi]

Dernier point : un de mes locataires aimeraient racheter la maison. Je ne suis pas contre mais comment faire avec mes impôts ? Je sais qu'il ne faut plus bénéficier d'avantages fiscaux sur le bien pendant 3 ans avant de revendre. Donc je saisis le bien mais je ne rentre aucune charge ?

Il ne s'agit pas de ne plus avoir d'avantage pour revendre... mais que le déficit dû de ce bien, n'ait pas été imputé sur votre revenu GLOBAL(tous revenus) dans les 3 années précédant la vente;
en fait il faut d'abord regarder si 3 ans avant la vente, vous avez imputé un déficit foncier sur votre revenu global; Dans ce cas, après la vente, vous devrez redéposer des 2044(s) pour les 3 années précédentes en mettant sur ces déclarations les déficits dû à ce bien à zéro, tout en conservant les déficits des autres biens;

Est- ce le bien en De robien qui est visé? car vous avez prolongé de 3 ans.. si vous vendez avant la fin de ces 3 ans , outre le rectificatif ci dessus, vous perdrez rétroactivement , l'avantage de robien sur ces 3 ans..