Investissement en Robien avec sortie post 9 ans + 3 ans + 3 ans et indemnité d'éviction

Patpatpat

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Bonjour à tous
Après avoir tenté de renseigner ce matin deux membre voici mes questions assez triviales somme toute
Les faits
1-locatiion en robien 9 ans puis 1ère extension 3 ans et encore une dernière extension de 3 ans
Démarrage en 2003 puisque un bien acquis en VEFA en Juin 2003 soit normalement 2011 première échéance (?) puis 2eme période en 2012 soit normalement 2014 2eme échéance (?) puis 3eme période 2015 soit normalement 2017 dernière échéance (?)
2-Je négocie Avec le locataire mi 2017 une indemnité d'éviction de 1 an de loyers plus déménagement estimé pour le reprendre et loger Mon fils étudiant
3-l'appartement n'est donc jamais reloue et finalement mon fils part donc on le vend en mars 2018
Donc ma lecture "simpliste" était que
D'une part j'ai respecté les périodes sans fractionnement et que le 2eme période d'extension de 3 àans bien été completement apurée
D'autre part l'indemnité d'éviction est une charge que j'ai déduit après avoir demande conseil aux instances fiscales moyennant la production des documents (protocole et preuve bancaire de règlement)
Réaction du fisc:
Ils me redressent des amortissements déduits sur les 3 dernières années 2015,2016,2017 considérant que jài revendu avant la FIn De période

Mes questions
Question 1: à partir du moment où le bien à été acquis en Juin 2003 et que je crois avoir compris que l'année 1 du système Robien est celle de l'acquisition et pas celle de la mise en location (fin 2005 ou tout déuit 2005 de mémoire), comment peuvent ils arguer que j'aurais pu ne pas "apurer" pleinement la 2eme période fiscale de 3 ans ? Incompréhensible ?
Question 2: y aurait il la moindre ambiguïté à propos de la déductibilité de la prime d'éviction des lors quelle s'accompagne d'une remise à titre personnelle sans relocation aucune ?
Un grand merci par avance aux sachants 😉
 

moietmoi

Top contributeur
Question 1: à partir du moment où le bien à été acquis en Juin 2003 et que je crois avoir compris que l'année 1 du système Robien est celle de l'acquisition et pas celle de la mise en location (fin 2005 ou tout déuit 2005 de mémoire), comment peuvent ils arguer que j'aurais pu ne pas "apurer" pleinement la 2eme période fiscale de 3 ans ? Incompréhensible ?
Bonjour,

il y 2 aspects fiscaux : la loi de robien, et la loi fiscale liée à l'imputation des déficits sur le revenu général que le bien soit en Robien ou pas;

Robien:
il y a 2 périodes de 9 ans;

-la période de détention du bien qui doit être de 9 ans minimum, la date de départ est la DAT (déclaration d'achèvement des travaux) en général 3 mois avant la livraison; souvent d'ailleurs c'est la date de livraison qui est prise en compte;

- la période de 9 ans de location; cette période commence à la date du 1er bail

exemple un bien en achèvement le 1er juin 2003( je ne sais pour vous si 2003 est la date d'achat, de livraison?) la période d'amortissement Robien se terminera le 31 mai 2012;
et la période d'obligation de location:
exemple le bien est acheté en 2002, achevé en juin 2003, livré en septembre 2003 et louer le 1er Février 2004, la fin de la location sera donc 31 janvier 2013;
Avant d'aborder les autres points, à quelle date a été acheté le bien? à quelle date a t il été livré? à quelle date a t il été loué?
 

Patpatpat

Membre
Merci de votre reponse
1-la date d’acquisition chez notaire est juin 2003
2-la date de livraison est septembre 2004
3-la date de 1er bail est de mémoire -difficulté à retrouver le doc- novembre 2004
Toutefois j’ai déclaré pour mon IRPP 2003 une 2044 stipulant démarrer un Robien à ce titre avec imputation classsie de l’amortissement + frais fin etc etc
Du coup la perdiode de 9+3+3 me semble bien respectée ? Ou erreur de ma part ?
Merci à vous
 

moietmoi

Top contributeur
2-la date de livraison est septembre 2004
la période d'amortissement va donc de septembre 2004 à aout/septembre 2013;
3-la date de 1er bail est de mémoire -difficulté à retrouver le doc- novembre 2004
essentiel pour connaître tes obligations;
mais si c'est 15 novembre 2004; l'obligation de location va donc du 15 novembre ( il faudrait distinguer la date de signature du bail, de la date d'entrée du locataire...) au 14 novembre 2013;
 
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Patpatpat

Membre
Merci de votre reponse
1-la date d’acquisition chez notaire est juin 2003
2-la date de livraison est septembre 2004
3-la date de 1er bail est de mémoire -difficulté à retrouver le doc- novembre 2004
Toutefois j’ai déclaré pour mon IRPP 2003 une 2044 stipulant démarrer un Robien à ce titre avec imputation classsie de l’amortissement + frais fin etc etc
Du coup la perdiode de 9+3+3 me semble bien respectée ? Ou erreur de ma part ?
Merci à vous
la période d'amortissement va donc de septembre 2004 à aout/septembre 2013;

essentiel pour connaître tes obligations;
mais si c'est 15 novembre 2004; la première période de location va donc du 15 novembre ( il faudrait distinguer la date de signature du bail, de la date d'entrée su locataire...) au 14 novembre 2013;
Grand merci pour la réponse mais Une fois encore je ne suis pas certain de comprendre
Je crois avoir vu que la date de départ officielle d'un processus Robien avec amortissement défiscalise démarre à la date d'acquisition soit dans mon cas Juin 2003
Si tel est bien le cas et peu importe la date exacte de location, ou pourrait se situer le problème ? Ou avis je raté quelque chose d'important ? Autrement dit est ce que ma lecture est la bonne à savoir que TOUT démarre à la date d'acquisition pour autant que soir prouve ensuite que le bien est loué dès réception et sans interruption
Sinon cela voudrait dire que considérant 18-24 mois entre signature et livraison/location on serait obligé de laisser passer une voire deux années de déficit foncier censé réduire des le démarrage l'addition fiscale IRPP
 

moietmoi

Top contributeur
e crois avoir vu que la date de départ officielle d'un processus Robien avec amortissement défiscalise démarre à la date d'acquisition soit dans mon cas Juin 2003
Comme je vous l'indique le processus n'existe pas:

il y a bien 2 périodes bien distinctes à considérer;

le mieux est la lecture du code des impots ou du bofip:
donc la période de location:
570
La durée de location de neuf ans exigée pour l’application de la déduction est calculée de date à date à compter de celle de la prise d’effet du bail initial.
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1849-PGP.html

la période d'engagement de détention du bien et le point de départ de l'amortissement:
220

La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement du logement.
Pour déterminer la date d’achèvement du logement ouvrant droit à la déduction au titre de l’amortissement, il convient de se référer aux conditions d’application de l’exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les diverses catégories de constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction (cf.BOI-IF-TFB-10-60-20).
Selon une jurisprudence constante du Conseil d’Etat, un logement est considéré comme achevé lorsque l’état d’avancement des travaux en permet une utilisation effective, c’est-à-dire lorsque les locaux sont habitables. Tel est le cas, notamment, lorsque le gros œuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d’importance secondaire et ne faisant pas obstacle à l’installation de l’occupant resteraient à effectuer (exemple : pose de papiers peints ou de moquette).

Dans les immeubles collectifs, l’état d’avancement des travaux s’apprécie distinctement pour chaque appartement et non globalement à la date d’achèvement des parties communes.

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1897-PGP
 

Patpatpat

Membre
Comme je vous l'indique le processus n'existe pas:

il y a bien 2 périodes bien distinctes à considérer;

le mieux est la lecture du code des impots ou du bofip:
donc la période de location:
570
La durée de location de neuf ans exigée pour l’application de la déduction est calculée de date à date à compter de celle de la prise d’effet du bail initial.
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1849-PGP.html

la période d'engagement de détention du bien et le point de départ de l'amortissement:
220

La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement du logement.
Pour déterminer la date d’achèvement du logement ouvrant droit à la déduction au titre de l’amortissement, il convient de se référer aux conditions d’application de l’exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les diverses catégories de constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction (cf.BOI-IF-TFB-10-60-20).
Selon une jurisprudence constante du Conseil d’Etat, un logement est considéré comme achevé lorsque l’état d’avancement des travaux en permet une utilisation effective, c’est-à-dire lorsque les locaux sont habitables. Tel est le cas, notamment, lorsque le gros œuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d’importance secondaire et ne faisant pas obstacle à l’installation de l’occupant resteraient à effectuer (exemple : pose de papiers peints ou de moquette).

Dans les immeubles collectifs, l’état d’avancement des travaux s’apprécie distinctement pour chaque appartement et non globalement à la date d’achèvement des parties communes.

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1897-PGP
Merci beaucoup cela me parait enfin plus clair
Donc tout va probablement (?) se jouer à quelques mois prês avec la dernière date de bail du dernier locataire, puisque entre temps ils ont changé avec à chaque fois 1 à 3 mois de battement le temps que le gestionnaire de bien en trouve un nouveau
Le dernier locataire ayant signé le dernier bail le 16 août 2013 -on peut faire « comme si » c’etait le même depuis le départ pour faire simple, je considère août 2013 comme nouveau « point de départ »:
-puis nouvelle periode de 3 ans jusqu’à aout 2016
-puis dernière période de 3 ans que j’aurais du laisser courir jusqu’à août 2019 sans vente
-donc en suivant le raisonnement, si toujours juste (?) je serais bien « en rupture/infraction » sur l’espace temps août 2016 a août 2107 et août 2017 août 2017 à août 2018
Soit sur l’equivalent de (seulement) 2 annuites d’amortissement que j’ai déduit mais en aucun cas sur 3 annuités
Donc je crains de passer à la caisse...
Grand merci encore
 
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