investir en EHPAD

#1
Bonjour,
On me propose 2 formules
1 EHPAD en neuf dans le 93 Bobigny:
Prix du lot ht : 174 118 € mobilier ht : 4650€ tva immobilier : 34127€ tva mobilier : 911€ frais notaire : 4500€ loyers : 7866€
Il s’agit d’un bail très confort et le loyer servi est de 4,40% brut soit après avoir enlevé la taxe foncière un rendement de 4,15% net.
gestionnaire le groupe ORPEA .
Ce gestionnaire est le leader sur le marché des séniors et de la dépendance et propose un bail de très grande qualité avec à votre charge uniquement la taxe foncière.
ORPEA prend à sa charge l’article 605 et 606(petits et gros travaux), la mise en conformité, les assurances ainsi que les charges de copropriété.
Avec ce financement:
Si vous gardez ce bien au-delà de 15 ans, il est plus rentable de pratiquer la méthode de l’amortissement. Certes vous ne défiscalisez pas, mais vous percevez des revenus nets d’impôt pendant plus de 20 ans .
En appliquant l’amendement censi-bouvard, donc la réduction d’impôt de 11% , vous êtes rattrapés par l’impôt à partir de la 10 e année.
Quel est votre avis?
Perso je trouve que ca fait cher la chambre et le principal soucis Dans 20 ou 25 ans quelle sera la valeur de cette chambre?
2° proposition:
1 EHPAD DE 5ANS pour 100 000 €
loyer 485 €/mois taxe fonciere déduite gestionnaire ORPEA rendement 5%
J'attends les détails du vendeur mais ca me parait plus interessant
Sachant que la question demeure:
Que vaudra la chambre dans 20 25 ans?
Merci de me donner vos avis
Cordialement
 

buffetophile

Modérateur
Staff cBanque
#2
Perso je trouve que ca fait cher la chambre
moi aussi .....c'est pour cela que j'ai privilégié les résidences seniors où pour le même prix tu as des surfaces largement plus importantes .

avec des gestionnaires qui sont , eux aussi , solides .

le principal soucis Dans 20 ou 25 ans quelle sera la valeur de cette chambre?
ca ..c'est la grande question , pour tous les investissements
 
#3
Mais quelle formule vous semble la meilleure:
Ancien ou neuf
Personellement je ne crois pas aux résidences seniors car le niveau de vie de la population baisse et ces chambres sont couteuses pour le locataire
 

GoodbyLenine

Contributeur régulier
#4
Bonjour vdtraz,

Pour le 1er bien, je n'ai pas compris vos calculs. Pour moi, le rendement n'est pas de 4.40% brut, car :
7866 / (174118+4650 + 4500) = 4.29%
(et encore, il faudrait être sur que le loyer est bien 7866€ HT, car j'ai déjà vu un acteur qui divisait le loyer TTC par le prix d'achat HT pour afficher un rendement TTC/HT totalement mensonger)
Le bien est-il déjà construit et en exploitation, ou vendu en VEFA (auquel cas, vous financer à l'avance, et aurez des frais financiers en plus). Comment estimez-vous le montant de la taxe foncière (il peut y avoir de mauvaises surprises, et ça ne viendra que 2 ans après la fin de construction...) ?

Pour le second, vous n'avez pas précisé si les montants (100 000€ et 485€/mois) sont HT ou TTC, ni le montant des "frais de notaire" anticipé. Je ne retrouve pas non plus le rendement de 5%...
Pour ce second bien, où est-il situé, et est-il bien aux normes (voire en avance sur les normes), avec des chambres suffisamment grandes, ou susceptible de devoir subir une rénovation importante dans les années à venir (même si l'exploitant devrait en supporter les coûts, il pourrait être tenté de délocaliser les autorisations de lits, et alors il ne vous resterait que vos yeux pour pleurer).
Je suppose que le locataire est une société du groupe ORPEA, dédiée à cet EHPAD. Avez-vous eu accès aux comptes d'exploitation de cet exploitant, pour vérifier qu'il est largement bénéficiaire, et que les loyers sont raisonnables par rapport à son chiffre d'affaire (et qu'il n'y a pas des difficultés futures à anticiper) ?

Classiquement, ORPEA reste propriétaire des parties communes et des locaux de service dans ses baux. Est-ce le cas ici ? Il faut être conscient que cette clause vous rend complètement captif et dépendent de l'exploitant !

Par ailleurs, sur quelle base les loyers sont-ils indexés (c'est TRES IMPORTANT, car le loyer dans 20-25 ans, donc la valeur de votre chambre, en dépend directement).

Pour vous éclairer sur la valeur potentielle de ce bien dans 20-25 ans, vous pouvez aussi interroger le vendeur du 2ème bien, pour savoir quand il l'a acheté (il y a 5 ans ?), dans quelles conditions, et comment il anticipait alors de le revendre à terme. Et comparer avec comment il peut effectivement espérer le vendre aujourd'hui. (Ce serait d'ailleurs sympa de publier ce genre d'infos sur ce forum ;))

En pratique, si vous envisagez de conserver ce genre d'investissement moins de 15 ans, je pense qu'il vaudrait mieux .... ne pas investir dans ce type de produit. Donc il est a priori préférable de pratiquer les amortissements que le censi-bouvard. Mais comme vous n'indiquez pas votre age, vos objectifs avec cet investissement, ni aucune information sur votre patrimoine actuel et votre imposition présente et à venir, il est difficile d'être catégorique.

Toutes choses égales par ailleurs, si le second bien a les mêmes caractéristiques que le premier (avec en plus moins d'incertitudes, car l'EHAPD est déjà en exploitation, les taxes foncières sont "réelles", etc.), mais un bien meilleur rendement, le second est clairement préférable..... En outre, vous avez sans doute plus de marge de négociation sur le second.

En ce qui concerne la comparaison entre EHPAD et résidences senior, j'ai déjà échangé des arguments avec bufetto sur ce forum (vous devriez les retrouver). En particulier, la comparaison du prix au m² des chambres ne me semble pas pertinente (il faut tenir compte des parties communes et des locaux de services normalement attachés aux chambres, qui ne sont pas similaires, mais qu'on paie dans les deux cas, et qui se retrouvent d'ailleurs dans le prix des loyers que les résidents paient), et le marché des EHPAD et bien plus protégé que celui des résidences senior (rien n'empêche des concurrents de construire 5 résidences senior à côté de la votre, en cassant un peu les prix et mettant le taux d'occupation en péril, alors que pour construire des EHPAD il faut obtenir tout plein d'autorisations d'autorités qui ne les délivrent qu'au compte-goutte, car elles sont aussi les payeurs de pas mal d'aides).
 
#5
Lenine,
Merci pour votre point de vue c'est intéressant
En PJ la simulation faite par le vendeur pour EHPAD de 2006
A noter qu'il part sur un emprunt à 4.20 % alors que ma banque me prêt à 4.60%
Le groupe est DOMIDEP résidence les amandiers à Marignane
Apparement le groupe a racheté la résidence il va falloir que je creuse A voir également le bail
L'objectif est d'assurer un complément de retraite donc pas de revente en vue mais c'est un aspect qu'il ne faut pas négliger!
Ce que je dois savoir avant tout: A quel prix cette chambre a elle été vendue en 2006
 

Pièces jointes

GoodbyLenine

Contributeur régulier
#6
Ce serait mieux que le fichier attaché soit dans un format plus ancien, genre "classeur Excell 97". En l'état, je ne peux pas l'ouvrir, et je ne suis sans doute pas le seul à avoir un Excell d'avant office2007....
 

GoodbyLenine

Contributeur régulier
#8
Je ne comprend pas bien l'utilité de cette simulation pour l'EHPAD "Les Amandiers"....
Ca ne me semble pas être un des 2 biens que vous envisagez d'acheter. Est-ce un autre bien que vous avez déjà ?
Ca parle de "cotisation retraite" et de statut LMNP (je croyais que seuls les LMP cotisaient...)

Pouvez-vous expliquer le contexte (votre situation) et ce que vous avez comme objectif avec cette acquisition ?
 
#10
Bonjour,

A mon avis, il ne s'agit pas d'une "cotisation retraite" mais du coût financier mensuel pour l'investisseur.

Cet investissement ayant l'air d'être réalisé pour un complément de retraite, la personne qui a monté ce tableau a assimilé ce coût restant à chage à une "cotisation" pour obtenir un revenu de retraite complémentaire.

A+
 
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