Bonjour,
bien sûr qu'il y a des choses à regarder... Je ne vais pas refaire le même topo à chaque fois (cherchez un peu).
pour cela, il faudrait éplucher les documents publiés, dont, à minima, le dernier rapport annuel.
40 ou 50 pages.. et quoi chercher? Me direz-vous!
Personne ne le fait et les gens s'engagent pour 15 ans ou plus dans un investissement sans y avoir consacré 10 minutes.
Bref, voici 2 choses simples à regarder.
-> La SCPI est-elle décotée ou surcotée?
Certains sites sur les SCPI affichent cette information, sinon il suffit de la calculer :
Décote ou surcote = (prix de souscription - Valeur de Reconstitution)/Valeur de Reconstitution
Chiffre à multiplier par 100 pour l'avoir en %
Et ça nous dit quoi? ça nous donne une bonne idée de la politique menée par le gestionnaire de la SCPI.
Plus elle sera décotée, et plus le gestionnaire veut attirer nouveaux associés et capitaux pour faire grossir la SCPI.
La collecte à été multipliée par 4 ou 5 ces dernières années alors que les prix de l'immobilier sont au plus haut.
Une SCPI qui collecte beaucoup va acquérir des biens dans des conditions dégradées, de qualité ou de rentabilité.
Il y a donc risque pour les résultats futurs avec ce genre de SCPI.
Normalement, une SCPI bien équilibrée et bien gérée ne devrait pas avoir de décote, ni de surcote.
Si elle a une surcote, ce n'est pas gênant, c'est que le gestionnaire ne veut pas accroître son portefeuille de biens... par précaution face aux prix élevés, ou parce que la SCPI a atteint sa taille de croisière.
Seconde chose à regarder, qui découle un peu de la 1ère :
Etudier la répartition du patrimoine de la SCPI.
Facile à faire, tous les sites dédiés aux SCPI affichent cette répartition. Ou aller la rechercher dans le RA ou les BT.
Une part de locaux d'activité (entrepôts) importante (>5 ou 10%) signifie un rendement plus élevé à court-terme au détriment de la revalorisation du patrimoine à long terme.
Plus les biens seront centrés sur Paris, et plus la rentabilité en sera affectée, alors que le patrimoine sera préservé.
C'est un choix à faire... Mais autant être prévenu avant de s'y lancer.
Dans un cas, achat en direct, c'est la fiscalité qui plombe votre investissement.
Il faut alors le faire en nue propriété ou à crédit.
Dans le cas de l'AV, vous n'achetez rien, c'est la compagnie d'assurance qui est propriétaire des parts.
Vous allez me dire que vous vous en moquez.
Oui, pourquoi pas. Hormis le fait que certains veulent effectivement être propriétaire de ce qu'ils ont acheté.
On peut aussi dire que l'assureur à la totale maîtrise de ce qui lui appartient... Qui n'est pas forcément dans l'intérêt de l'assuré que vous êtes.
Ce qui lui permet de prendre quelques libertés avec les conditions de fonctionnement de la SCPI.
-> Délai de jouissance parfois porté à 6 mois.
-> Versement partiel des loyers. certains assureurs ne reversent que 85% des loyers qui seraient versés si l'achat était réalisé en direct.
A l'inverse, les courtiers négocient ces frais et on trouve des SCPI en AV sans délai de jouissance, avec des frais de souscription qui sont parfois réduits par rapport à l'achat en direct, etc.
A tout ceci, il convient d'ajouter les frais de gestion annuels prélevés par le courtier, souvent autour de 0,6% pour les contrats en ligne.
Ceux-là, vous les aurez sur tous les contrats d'AV, et parfois bien plus que 0,6%.
Au final, il faut comparer le coût d'une SCPI qui vous intéresserait si elle est acquise en AV par rapport à du direct.
On va vous dire que la fiscalité est bien plus avantageuse en AV.
A voir!
Sur la plus-value :
Les PS sont toujours dus en AV. En direct, en gardant 30 ans ses parts, il y a exonération de PS.
Pour l'IR, c'est un calcul à faire entre les avantages de l'AV et les abattements pour durée de détention donnant une exonération d'IR pour 22 ans de détention (si je ne me trompe pas).
Il reste les revenus distribués.
Là, pas de miracle :
Exonérés en apparence dans l'AV. En effet, ne sortant pas de l'AV, ils subiront tout de même les frais de gestion annuels du contrat, et ils viendront grossir le capital de l'AV.. Lequel sera peut-être imposé le jour de la sortie.
En direct : C'est fiscalisé avec intégration aux revenus personnels. Si vous avez une TMI à 30%, vos revenus seront imposés à 17,2 + 30 = 47,2%.
D'où l'intérêt d'en passer par la nue propriété ou le crédit.
