Invest. LMNP Scellier Bouvard à Montpellier :AVIS ?

[Kevin34]

Bonjour à toutes et à tous,

Je cherche à investir en vue de défiscaliser et de générer des revenus complémentaires.

Mon profil en bref :
Impôt 2010 : 2600 euros
Tranche d'impôt : 30%
Résidence principale : acquise en 2006, loyer de 700 euros, pendant encore 13 ans
Statut : célibataire

L'opération qui m'a été présentée est la suivante :
Type : Résidence d'affaire
Lieu : Montpellier
Montant TTC : 100 540 euros (donc 4680 euros de mobiliers)
TVA récupérable : 17 200 euros
Surface : 21,30 m² soit 4720 € / m²
Loyer initial : 326 € mensuel (soit 3912 € annuel)
Gestionnaire: Park & Suites

Rendement brut (si mon calcul est exact) : Revenu / Capital HT = 4,23 %


Compte tenu des modifications de la loi Scellier d'ici fin 2010, j'aimerai signer un bien avant cette fin d'année 2010.
Les taux d'intérêts sont bas, cela peut être opportun.


Conclusion : je ne connais pas vraiment les contours de ce type de produit immobilier, c'est un conseiller qui me l'as soumis... je trouve l'idée plutôt intéressante sur le papier.
De plus, la récupération de la TVA me permet d'avoir un avoir en cash pour un investissement type garage par exemple...


1.Qu'en pensez vous ??

2.Où sont les pièges ??

3.Quels pourraient être les autres investissements selon mon profil ??

 

[Buffeto]

. je trouve l'idée plutôt intéressante sur le papier.

sur le papier, oui , elles le sont toutes .....

1.Qu'en pensez vous ??

Jacques C ( ex président de république ) aurait dit : " ca m'en touche une , sans faire bouger l'autre"

2.Où sont les pièges ??

LES CHARGES DE COPRO

la précipitation à signer avant fin 2010....

3.Quels pourraient être les autres investissements selon mon profil ??

pour défiscaliser ? ou avoir des revenus complémentaires ?

en sachant qu'il est plutôt hasardeux de vouloir faire les2en même temps

 

[jerome_iade]

Bonsoir

Le Scellier Bouvard type LMNP parait effectivement très intéressant sur le papier...
"Sécurité de loyers", bail commercial de l'ordre de 10 ou 12 ans... une bonne façon d'attirer des investisseurs potentiels.
Mais... parce qu'il y a un mais (voire même des mais)... Que devient cet investissement qu'on vous a présenté comme d'une sécurité absolue quand le bail commercial est cassé, que la société de gestion met la clé sous la porte, ne peut plus assurer les loyers, est mise en liquidation judiciaire.
Que deviennent les investisseurs dans ces cas là?
Parce que votre banquier lui, liquidation ou pas liquidation, continuera à vous prélever, et à juste droit, vos créances.

Vous vous retrouverez alors dans une situation plus ou moins difficiles :
- plus de loyers versés
- une résidence (généralement proposée à distance de votre domicile) qui devra continuer à fonctionner, gérer par qui? à part par les copropriétaires !
- des factures qui ne seront plus payés par votre gestionnaire initial, et qui réapparaitront à la surface (cas des services type connection internet, société de nettoyage et d'entretien, espaces verts....)

Un conseil (et conseil de connaisseur ), fuyez ce type de produit !

Alléchant sur le papier, tout celà vire au cauchemar dès qu'un grain de sable se place dans l'engrenage

Surtout pour une rentabilité initiale prévue de l'ordre de 4% !!

Pour cette rentabilité, placez votre argent sur une assurance vie, avec fonds sécuritaires (fond euro) voire quelques placements plus risqués...

Et si c'est vraiment la défiscalisation qui vous anime, sachez que ce n'est pas la priorité d'un investissement immobilier...
Dans ce cas, peut être devriez vous vous tourner vers la pierre papier !

Cordialement

 

[Kevin34]

@buffetophile

Bonjour,

Merci d'abord pour votre réponse.

Jacques C ( ex président de république ) aurait dit : " ca m'en touche une , sans faire bouger l'autre"

joli ! la question qui lui était posée portait sur le réforme des retraites

LES CHARGES DE COPRO

Les charges de copro ne sont elles pas prélevées à la source ? puisque le gestionnaire annonce un loyer net, ce qui m'a été traduit par net de toutes autres charges annexes (excepté la taxe foncière)

pour défiscaliser ? ou avoir des revenus complémentaires ?
en sachant qu'il est plutôt hasardeux de vouloir faire les2en même temps

A priori, une chose est certaines, je "perds" 2600 euros" net par an.

Ne souhaitant pas lancer ici le débat sur l'acte citoyen qu'est celui de payer ses impôts en bon français, ni offenser qui que ce soit sur ce sujet, je cherche néanmoins à éviter cette fuite monétaire dans un tout premier temps.
Etant propriétaire de ma RP, l'objet n'est pas non plus d'accumuler en masse de l'immo pour de l'immo, cette solution me semblait seulement être la plus optimale dans mon cas.

Me trompe-je ?

 

[Kevin34]

@jerome_iade

Bonjour,
Merci également pour vos éclaircissements.

Le Scellier Bouvard type LMNP parait effectivement très intéressant sur le papier..

Décidément ce papier... il en jette

"Sécurité de loyers"

, dans les +

"Qualité du gestionnaire et risque en cas de liquidation"

, dans les -

J'avais effectivement eu vent de ce risque, mais il m'a paru facilement contournable de part la "qualité" du gestionnaire en question, du type de service proposé, et du lieu qu'est Montpellier.

Un conseil (et conseil de connaisseur ), fuyez ce type de produit !

Fuir me coûte chaque année 2600 euros.

Surtout pour une rentabilité initiale prévue de l'ordre de 4% !!

Effectivement la rentabilité de 4% n'est pas fantastique, comparé comme vous le dites à une assurance vie qui est si ce n'est plus rentable, bien plus légère en terme d'engagement et de manip' administratives.
Toutefois, la chose qui change tout, c'est la défiscalisation puis les 4% ne prennent pas en compte la réduction totale d'impôts de près de 25 k€ sur 9 ans, ce qui rends du coup l'assurance vie totalement hors course (à moins que mon raisonnement ne sois faux...)

Pour cette rentabilité, placez votre argent sur une assurance vie, avec fonds sécuritaires (fond euro) voire quelques placements plus risqués...

Ca c'est fait pour une partie de mon épargne, mais la renta de 4% ne permet pas la défiscalisation

Et si c'est vraiment la défiscalisation qui vous anime, sachez que ce n'est pas la priorité d'un investissement immobilier...
Dans ce cas, peut être devriez vous vous tourner vers la pierre papier !

Vous entendez par là les gestionnaires de parcs immobiliers ?
La rentabilité y est meilleure ?
Le risque moindre ?
Je n'ai que peu d'infos sur ce type de placements, je vais essayer de parcourir les forums.

 

[Buffeto]

Les charges de copro ne sont elles pas prélevées à la source ?

je répondrai plus longuement des que j'aurais du temps mais sur ce point précis .....ca m'étonnerait ..........

 

[jerome_iade]

Bonjour

Quand je dis que je parle en toute connaissance de cause, c'est que j'ai moi-même été tenté par ce type d'investissement qu'on m'avait présenté comme idéaliste...

La réalité actuelle est tout autre
Une superbe résidence (étudiante), idéalement placée, gérée initialement par une pointure du domaine... qui a été plaacé en liquidation judiciaire

Conclusion : plus de loyers, charges à payer, résidence à faire tourner...
L'avantage est qu'on bon noyau d'une dizaine de copropriétaire (dont moi) a repris les reines de tout celà
Je suis pour ma part devenu dans cette affaire commercial, gérant le côté publicitaire néccessaire, la création d'un site internet pour la commercialisation, et agent immobilier pour les visites
bref autant de fonctions qui n'apparaissent évidemment pas sur ce joli papier

Alors effectivement, vous "ne perdez QUE" 2600 euros par an...
Vu le prix au mètre carré de l'investissement qu'on vous propose, dites vous bien que les 2600 euros ne vont plus dans les caisses de l'état mais dans celle du promoteur !

La résidence est depuis septembre reprise par un autre gestionnaire... qui espérons le, tiendra cette fois la route
Mais à quel prix !!! avec une baisse de l'ordre de plus de 40% des loyers prévus initialement par le joli papier

Alors si cet investissement vous tente toujours.... foncez !!!

Et j'espère que nous aurons la chance d'en redicuter dans quelques mois ou années .... autant en bien (qui me réconcilierai peut être avec ce type d'investissement) qu'en mal (qui me conforterai dans mes propos)

Cordialement

ps : et comme toute investissement locatif, n'oubliez pas d'avoir également quelques liquidités d'avance pour faire face à tous ces imprévus qu'on vous cache bien évidemment à la présentation du projet !

 

[Thierry.P]

je vais abonder dans le sens de jérome jade
le pb du LMNP, c'est le fond de concours que le promoteur reverse au gestionnaire afin que celui-ci puisse promettre des loyers surévalués.
le pb, c'est que ce fond de concours (environ 2% de l'acquisition mais pouvant aller jusqu'à l'équivalent d'un an de loyer), une fois qu'il est redistribué (et généralement, les propriétaires ne sont pas les premiers bénéficiaires), le gestionnaire revient vers les propriétaires, la gueule enfarinée parce qu'il ne peut plus payer les loyers à la hauteur promise, en leur proposant un avenant actant une baisse de 20% voire 40% des loyers perçus, rendant du coup moins rentable l'investissement.

pour en savoir plus sur les fonds de concours
http://avocats.fr/space/paul.duvaux...concours_23665B16-5AFF-4A2D-9B34-AC711BEC8B5D

 

[LASER]

Bonjour à toutes et à tous,

Je cherche à investir en vue de défiscaliser et de générer des revenus complémentaires.

Mon profil en bref :
Impôt 2010 : 2600 euros
Tranche d'impôt : 30%
Résidence principale : acquise en 2006, loyer de 700 euros, pendant encore 13 ans
Statut : célibataire

L'opération qui m'a été présentée est la suivante :
Type : Résidence d'affaire
Lieu : Montpellier
Montant TTC : 100 540 euros (donc 4680 euros de mobiliers)
TVA récupérable : 17 200 euros
Surface : 21,30 m² soit 4720 € / m²
Loyer initial : 326 € mensuel (soit 3912 € annuel)
Gestionnaire: Park & Suites

Rendement brut (si mon calcul est exact) : Revenu / Capital HT = 4,23 %


Compte tenu des modifications de la loi Scellier d'ici fin 2010, j'aimerai signer un bien avant cette fin d'année 2010.
Les taux d'intérêts sont bas, cela peut être opportun.


Conclusion : je ne connais pas vraiment les contours de ce type de produit immobilier, c'est un conseiller qui me l'as soumis... je trouve l'idée plutôt intéressante sur le papier.
De plus, la récupération de la TVA me permet d'avoir un avoir en cash pour un investissement type garage par exemple...


1.Qu'en pensez vous ??

2.Où sont les pièges ??

3.Quels pourraient être les autres investissements selon mon profil ??

Bonjour,

J'ai investi en LMNP depuis plusieurs années à raison de 1 lot tous les 2/3 ans...Je suis très satisfait de ce type d'investissement même si il ne faut pas du tout le comparer à de l'immo classique...J'ai panaché neuf, et ancien pour amortir et bénéficier d'une réduction fiscale...Attention en effet dans le neuf les prix sont toujours surévalués et le censi bouvard ne permet pas l'amortissement (donc loyers fiscalisés assez rapidement)...Ces produits sont fait pour être gardés sur une longue période (15 à 20 ans est un strict minimum) et générer un complément de revenu non fiscalisé
les avantages: sécurité de paiement des loyers de façon continue si en effet il y a eu un choix scrupuleux du gestionnaire + loyers non fiscalisés à terme
les inconvénients: revente pas toujours facile et peu de plus value (le prix de l'appart est fonction du loyer car seul un investisseur rachète ce type de produit et il faut lui proposer du 6% de renta si on veut avoir des chances de vendre)
à surveiller de très près: la nature du bail (révision loyer, charges pour le bailleur et le preneur) et le gestionnaire (les "sérieux" sont appartcity, lamy, ohle, icade,...) et préférer du centre ville...Fuir les propositions de renta trop importante (à partir de 5%...C'est intéressant sur le papier, mais vous avez 1 chance sur 2 que le loyer soit dévalué dans les 3 premières années d'exploitation)
Concernant les charges, il faut compter la taxe foncière (hors TOM qui est remboursé par le preneur), les charges de copro (100 euros annuels les premières années, et 200 annuels après 10 ans environ) et les frais d'un cabinet comptable (à partir de 400 euros) mais qui sont récupérable sous forme d'une déduction d'impot si on passe par un centre de gestion
Maintenant acheter ce type de produit dans le neuf ou l'ancien reste un débat, mais il faut savoir que tout produit (immo ou pas) qui bénéficie d'une réduction fiscale est soit surcoté à l'achat, soit risqué en terme de placement...
Bonne réflexion

 

[Kevin34]

Merci à tous pour vos réponses,

Les avis étant mitigés, cela me fait fortement hésiter ... mais je crains aussi de rester dans l'hésitation et il faut bien se lancer dans l'une ou l'autre des démarches d'investissement.
Il n'y a qu'en ne faisant rien qu'on ne fait pas d'erreurs

Donc si j'ai jeté un oeil sur les SCPI, là encore sur le forum beaucoup conseillent de fuir de type de produits.

Je ne sais pas si mon impression est juste, mais je ressent un avis général sur le forum mettant hautement en garde l'ensemble des produits dits "défiscalisants".

Du coup un calcul m'échappe :
Je prends pour exemple un bien sur Montpellier (je connais un peu les prix), d'un studio d'environ 20m², loué 350 euros. Je devrais le payer 80 k€ dans l'ancien, et 100 k€ dans le neuf.
IMMO classique :
rentabilité = revenu annuel / montant investi = (350x12) / 80 000 = 5,25 %

IMMO neuf scellier
rentabilité = idem = (350x12) / 100 000 - (réduc IR = 37 000) = 6,6 %

En fait, je n'arrive à clarifier ce pourquoi un produit défiscalisant peut être moins rentable qu'un immo classique puisque je vais réduire déjà 25% du prix d'achat du produit.

Je me plante complètement ?
Les calculs sont trop simplistes ?

Merci pour votre aide