Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Sur ce forum, lorsqu’il s’agit :
+ De construction
+ De vente en l’Etat Futur d’Achèvement (V.E.F.A)
+ De vente à terme (V.A.T)
où les mises à disposition de fonds sont étalées dans le temps au fur et à mesure de l’avancement des travaux, les mêmes questions reviennent très fréquemment sur :

=> Les intérêts intercalaires
=> Les différés
=> Les possibilités d’amortissement immédiat
=> Le premier amortissement
=> L’ajustement d’intérêts normaux.

Le but de ce post est donc de tenter une explication la plus large et la plus concrète possible de ces différentes techniques.

Un minimum de jargon technique doit être expliqué.

Les différés

Il existe deux types de différés, le différé interne et le différé externe encore appelé « Anticipation ».

Ces différés se divisent chacun en différé partiel (ou de capital) et différé total (ou franchise)

Différentes possibilités de différés
=> Interne
......Partiel ou de capital
......Total ou franchise

=> Externe ou "Anticipation"
......Partiel ou de capital
......Total ou franchise

=> Le différé interne
Dans ce cas la durée totale du prêt fixée au contrat reste inchangée.
La période de différé est « à l’intérieur » de la durée totale.
Par exemple un crédit d’une durée totale de 240 mois avec un différé interne de 12 mois aura :
+ Une période de différé de 12 mois
+ Une période d’amortissement de seulement 240 mois – 12 mois = 228 mois.
Du fait de la réduction de cette durée d’amortissement, le montant de l’échéance sera plus élevé

=> Le différé externe suivant les Etablissements quelquefois appelé « Anticipation »
Contrairement au différé interne, avec le différé externe = anticipation, la durée de cette période de différé s’ajoute à la période d’amortissement.

Pour reprendre l’exemple ci-dessus, un crédit de 240 mois avec un différé externe/anticipation de 12 mois aura :
+ Une période de différé de 12 mois
+ Une période d’amortissement de 240 mois
Dès lors la durée totale du prêt sera donc de 252 mois et, l’amortissement étant bien sur 240 mois, l’échéance ne se trouvera pas accrue du fait d’une réduction de cette durée d’amortissement.

Dans chacune des possibilités ci-dessus (différé interne et différé externe) il faut distinguer :

=> Le différé partiel encore appelé différé de capital
Dans ce cas l’emprunteur paie au mois le mois :
+ Des intérêts sur le capital restant dû = sommes des mises à disposition de fonds
+ Des primes d’assurances décès invalidité.
Suivant les Etablissements, ces primes d’assurances peuvent être calculées soit :
+ Sur le capital initial (Cas le plus général)
+ soit sur les capitaux restant dus (Cas plus exceptionnels)

=> Le différé total encore appelé franchise.
Dans ce cas l’emprunteur ne paie que les primes d’assurances calculées comme indiquées ci-dessus.

Les intérêts ne sont pas payés mais ils sont cependant calculés et viennent ensuite s’ajouter au capital dû ; on dit qu’ils sont « capitalisés »

Dès lors, dans le cas du différé total = franchise, le montant de l’échéance sera toujours plus élevé :
+ Du fait de cette capitalisation des intérêts
+ ET/OU, du fait de la réduction de la durée d’amortissement s’il s’agit d’un différé interne

Attention
La capitalisation des intérêts dans le cas du différé total = franchise, conduit « à payer des intérêts sur les intérêts ».
Cette pratique que les juristes appellent « anatocisme » est légale à trois conditions précisées à l’article 1154 du code civil :
1) – Cette capitalisation des intérêts doit être prévue au contrat
2) – Les intérêts capitalisés doivent être échus
3) – Ils doivent être dus au moins pour une année entière.
Les pratiques varient suivant les banques ; il convient donc d’être vigilants car certaines ne respectent pas ces conditions, en particulier la fréquence de la capitalisation qui est quelquefois pratiquée au mois le mois.


Certains Etablissements ont adopté une autre technique qui évite la capitalisation.
Pendant toute la phase de différé total (= franchise) les intérêts dus ont été « stockés dans un compteur » ; ils n’ont donc jamais été capitalisés et n’ont pas généré de « calcul d’intérêts sur les intérêts ».
Au début de la phase d’amortissement, l’emprunteur commence par payer ces intérêts « stockés » à hauteur d’une échéance normale.
Quand le compteur d’intérêts est vide, il commence réellement à amortir son crédit.

Cette autre technique réduit le coût total du crédit (puisqu’il n’y a pas eu de capitalisation ni donc de calcul d’intérêts sur les intérêts) mais ce n’est cependant pas neutre pour l’emprunteur.
En effet le fait de « déstocker » progressivement les intérêts calculés pour la phase de différé total ralentit l’amortissement du capital.
Or comme les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, si l’amortissement est plus lent, les intérêts à payer sont plus élevés.

En termes de coût, cette technique est donc intermédiaire entre l’amortissement classique et la capitalisation.


Les intérêts intercalaires
Ce sont les intérêts :
+ Calculés et payés (différé « interne partiel » ou différé « externe partiel »)
+ Calculés et capitalisés (Différé » interne total » ou différé « externe total »)
+ Calculés et stockés avant paiement en priorité sur l’amortissement
(Différé » interne total » ou différé « externe total »)

Possibilités d’amortissements immédiats quelquefois appelées « fragmentations »

Certains Etablissements permettent aussi un amortissement immédiat à chaque mise à disposition partielle de fonds.

Trois techniques principales sont utilisées :

1) – Un prêt par mise à disposition de fonds
Exemple :
+ Prêts de 100.000€ en 240 mois au taux de 4%
+ Taux prime assurance décès invalidité au taux de 0,30% sur capital initial
+ Trois mises à disposition de fonds :
D1 = déblocage initial 20.000€
D2 = déblocage 4 mois plus tard 20.000€
D3 = déblocage 4 mois plus tard 30.000€
D4 = dernier déblocage 4 mois plus tard 30.000€

Premier prêt partiel correspondant à D1 :
+ Echéance calculées sur 20.000€ à 4% sur 240 mois = 121,20€
+ Assurance Décès invalidité = 100.000€ (et non pas 20.000€) x 0,30% / 12 = 25€
+ Echéance globale assurance comprise = 121,20€ + 25€ = 146,20€

Second prêt partiel correspondant à D2
+ Echéance calculées sur 20.000€ à 4% sur 236 mois (240 mois – 4 mois) = 122,54€

Total des échéances D1 + D2 = 146,20€ + 122,54€ = 268,74€

Troisième déblocage partiel correspondant à D3
+ Echéance calculées sur 30.000€ à 4% sur 232 mois (240 mois – 8 mois) = 185,90€

Total des échéances D1 + D2 + D3 = 146,20€ + 122,54€ + 185,90€ = 454,64€

Quatrième déblocage partiel
+ Echéance calculées sur 30.000€ à 4% sur 228 mois (240 mois – 12 mois) = 188,06€

Total des échéances D1 + D2 + D3 + D4 = 146,20€ + 122,54€ + 185,90€ + 188,06€ = 642,70€

Notez que le même prêt avec un seul déblocage en amortissement classique aurait généré une échéance de 605,68€ + 25€ = 630,98€ ;

2) – Même procédé que ci-dessus mais en ne gardant à chaque fois qu’une ligne de prêt
=> Le capital restant dû sur la première ligne vient s’ajouter au nouveau déblocage qui suit.
Dans cette seconde façon de faire, les échéances seront exactement les mêmes que précédemment ainsi que le coût du crédit.

Ces techniques N° 1 et N° 2 accroissent le montant de l’échéance payée mais, au total, le total des intérêts payés se trouve réduit.


3) – Le tableau d’amortissement est construit exactement comme s’il n’y avait eu qu’une seule mise à disposition des fonds.

Donc dans l’exemple, nous aurions prêt de 100.000€ à 4% sur 240 mois.

Dans ce tableau d’amortissement on fige une fois pour toute la partie « amortissement » de ce tableau.
Après une mise à disposition partielle, on calcule les intérêts sur les capitaux effectivement dus et on les ajoute à la partie « amortissement » figée du mois concerné.

Cette technique présente deux avantages :
+ Après le dernier déblocage, on retrouve exactement la même échéance que si tout le crédit avait été mis à disposition en une seule fois au départ.
+ C’est cette façon de faire qui génère le moindre coût du crédit.

Le premier amortissement
Là encore la pratique varie suivant les Etablissements.

Un raisonnement sur un exemple sera sans doute plus explicit.

Supposons le prêt ci-dessus avec une échéance prévue au 10 de chaque mois et une mise à disposition le 20 décembre 2009.

Procédé N° 1 :
=> Première échéance uniquement en intérêts le 10/01/2010
=> Première échéance d’amortissement le 10/02/2010

Procédé N° 2
=> Première échéance d'amortissement le 10/01/2010
=> Ce sera une échéance minorée car elle ne comprendra que 21 jours d’intérêts

Procédé N° 3
=> Première échéance d'amortissement le 10/02/2010
=> Ce sera une échéance majorée car elle comprendra 1 mois et 21 jours d’intérêts

L’ajustement d’intérêts normaux
A ne pas confondre avec les intérêts intercalaires.
L’ajustement d’intérêts normaux ce sont précisément ceux qui sont calculés lorsqu’il y a un décalage entre la date de mise à disposition des fonds et la date d’échéance.
Dans l’exemple ci-dessus ce sont le 21 jours d’intérêts ou bien 1 mois + 21 jours, suivant que la première échéance soit ou non décalée d’un mois.

Cordialement
 

diriba

Membre
Bonjour,

Déjà mille mercis pour ce post très complet qui m'a bien éclairée. Je suis désolée de le polluer par mon message, mais j'ai une petite question concernant le montage 3. Je ne comprends pas bien comment il marche :

3) – Le tableau d’amortissement est construit exactement comme s’il n’y avait eu qu’une seule mise à disposition des fonds.

Donc dans l’exemple, nous aurions prêt de 100.000€ à 4% sur 240 mois.

Dans ce tableau d’amortissement on fige une fois pour toute la partie « amortissement » de ce tableau.
Après une mise à disposition partielle, on calcule les intérêts sur les capitaux effectivement dus et on les ajoute à la partie « amortissement » figée du mois concerné.

Cette technique présente deux avantages :
+ Après le dernier déblocage, on retrouve exactement la même échéance que si tout le crédit avait été mis à disposition en une seule fois au départ.
+ C’est cette façon de faire qui génère le moindre coût du crédit.
Que se passe-t-il lors des différentes échéances ? Si on reprend l'exemple précédent, combien paye-t-on d'intérêts et de capital à D1, D2, ... ? les paye-t-on sur la totalité de la somme ou uniquement sur la partie débloquée ?

Merci d'avance :)
 

Aristide

Top contributeur
Je suis désolée de le polluer par mon message, mais j'ai une petite question concernant le montage 3. Je ne comprends pas bien comment il marche :

Que se passe-t-il lors des différentes échéances ? Si on reprend l'exemple précédent, combien paye-t-on d'intérêts et de capital à D1, D2, ... ? les paye-t-on sur la totalité de la somme ou uniquement sur la partie débloquée ?
Bonsoir,

Plutôt que de longues explications assez compliquées, ci-joint exemple de calcul de tableaux d'amortissements matérialisant les principes de cette technique.

Cordialement
 

Pièces jointes

diriba

Membre
Merci beaucoup, c'est bien clair désormais :)

Une dernière question. Il y aurait aussi la possibilité de payer le montant de la mensualité finale dès le début non ? Donc, à chaque nouveau déblocage, de recalculer le capital restant du, mais de rester à mensualité constante ?

C'est, ce qui me semble, qui fait le coût total du crédit le plus intéressant. Reste à voir si les banques peuvent accepter cela :confused:
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Dans l'absolu tout est en théorie possible.
Tout comme"payer le montant de la mensualité finale dès le début" vous pourriez tout aussi bien imaginerr de verser une somme que vous détermineriez vous même indépendemment de tout calcul d'échéance.

Cependant, à ma connaissance, cette pratique n'est pas utilisée; en tout cas je ne l'ai jamais vue.

Déjà assez peu d'Etablissements permettent l'amortissement ilmmédiat.
Parmi ceux qui le proposent très peu utilisent cette technique N° 3 = amortissemnts figés sur la base du montant initial.
Je pense donc que vous aurez beaucoup de mal à trouver une banque qui dispose d'une procédure informatique adaptée à la gestion d'un crédit débloqué par fractions répondant à votre souhait.

Codialement,
 

UnFuturVEFA

Contributeur
Bonjour,

que se passe t il si le premier déblocage est totalement amortit (payé) avant le deuxième déblocage?

exemples :
premier déblocage faible
délais important entre les deux déblocage

cdl
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,
Dans ce cas de figure théorique, les prélèvements d'échéances s'arrêtreraient.
La banque ne peut évidemment pas vous faire rembourser des fonds que vous n'avez pas encore perçus.

Le paiement des échéances reprendrait à la mise à disposition de fonds suivante.

Cordialement
 

ludo576

Contributeur régulier
Bonjour,

Le taux d'intérêt applicable durant la période d'anticipation est-il une mention obligatoire? J'ai signé un prêt PASS Foncier avec le GIC.

Sur cette période d'anticipation, le contrat dit :
" Cette période a pour objet de permettre une mise à disposition en une ou plusieurs fois des fonds à provenir du prêt. Elle commence le jour de l'acceptation de l'offre de prêt et se prolonge pendant une durée maximale de 9 mois. Pendant cette période, l'emprunteur acquitte les intérêts intercalaires et les cotisations d'assurance-groupe dont il est fait état aux conditions particulières."

Cependant, les conditions particulères ne font pas mention de la période d'anticipation. Elles n'en prévoient donc ni la durée ni le taux applicable.

Elles indiquent la phase de différé pour 96 mois au taux de 1,25% puis la phase d'amortissement du capital pour 120 mois au taux de 4,50% étant précisé qu'il n'est pas clairement indiqué "phase de différé" puis "phase d'amortissement".

Je suis perplexe....quel taux va m'être appliqué? Logiquement, ce devrait être le taux de 1,25%...Non?

Cordialement,
 
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