Intérêts d'emprunt dans le neuf en construction

[Gollum]

Bonjour,
Lors d'un achat en VEFA (état futur d'achèvement), on peut commencer à rembourser le capital dès le 1er déblocage de fonds (amortissement direct, selon capacité individuelle de l'emprunteur) ou à la livraison. J'ai lu que la première méthode est plus intéressante financièrement car elle génère moins d'intérêts d'emprunt, mais aujourd'hui j'ai une proposition de chaque avec des taux différents ce qui complique la comparaison. Pouvez-vous m'aider a savoir/comprendre quelle est la proposition la plus intéressante sur 10 ans?
-Proposition1 (ma banque): taux 0.95% (hors assurance), remboursement des capital+interets dès le 1er appel de fonds, au prorata des fonds débloqués)+assurance. Cout du crédit (frais offert) = 10200€ (remboursement du capital simulé: 30% à 6mois, 25% à 12mois, 25% à 18 mois, 20% à 24 mois).
-Proposition2: taux 0.77% (hors assurance), remboursement des intérêts (au prorata des fonds débloqués dès le 1er appel de fonds)+assurance pendant la phase de construction (estimée a 36 mois). Dans ce cas, le capital est remboursé à la remise des clé estimer après 36mois, donc remboursement du capital sur les 7 années restantes. Cout du crédit (+frais) = 8250€.
La 2nde proposition semble plus intéressante mais compte tenu que le capital est remboursé seulement a la livraison, que les retard de livraison est possible, je voudrais savoir s'il suffit de comparer 8250 / 10200 ou si d'autres paramètres sont a prendre en compte. Pouvez-vous m'aider?
A noter, que dans les 2 banques, les frais sont au minimum, délégation d'assurance plus intéressante de 300€ dans la proposition 2. Les frais de carte bancaire, tenue de compte etc sont comparables.

Merci d'avance pour votre aide!

 

[Aristide]

Bonjour,

-Proposition2

Dans ce cas, le capital est remboursé à la remise des clé estimer après 36mois, donc remboursement du capital sur les 7 années restantes.

Êtes vous bien certain de cette indication ?

C'est la technique du "différé interne" qui existe bien mais qui est rarement utilisée en VEFA.

Le plus souvent c'est le "différé externe" encore appelé "anticipation"et, dans ce cas la durée ne serait pas "10 ans dont 3 ans de différé interne et 7 ans d'amortissements" mais "13 ans dont 3 ans de différé externe/anticipation et 10 ans d'amortissements.

A savoir aussi c'est que dans la différé interne, le plus souvent, la durée du différé est figée (pas réductible) alors que le différé externe/anticipation s'arrête dès la déclaration d'achèvement des travaux.

Cdt

 

[Gollum]

Merci pour votre reponse. De ce que j'ai compris, la durée de 3 ans et le scenario pessimiste et donc pourra etre réduit selon les dates d'appel de fonds réels. Vu ce que vous me dite il faut que je m'en assure dans le contrat qui me sera remis. Par contre, je pense que c'est bien un différé que vous appelé externe basé sur 7 ans d'amortissement et donc un taux a 7 ans plutot qu'un taux a 10 ans, mais je n'en suis pas sur.
Au final, ce que je voudrais c'est m'assurer que la proposition 2 est meilleure que la P1 et que si des retard surviennent lors de la construction, je ne paye pas plus avec cette P2 qui me parait aujourd'hui la meilleure. En effet, il est trrès difficile d'avoir une simulation excate comme dans l'ancien car il est difficile de connaitre a l'avance les dates des appels de fonds....

 

[Aristide]

Je vous suggère de bien vous renseigner sur les durées et profils exacts d'amortissement dans l'une et l'autre banque.

Ensuite, à partir d'hypothèses d'appels de fonds et donc de mises à disposition que vous indiquerez, il sera sans doute possible de tenter des simulations de coûts.

Cdt

 

[moietmoi]

30% à 6mois, 25% à 12mois, 25% à 18 mois, 20% à 24 mois

Bonjour, je ne reconnais pas là , le rythme habituel des projets en VEFA en habitat collectif. peut être la banque a -t-elle ses propres statistiques d'appel de fonds sur des projets identiques?
Que dit votre réservation ou bien il s'agit peut être d'une maison individuelle?
en d'autres termes la réalité des appels de fonds ne sera sans doute pas celle là, d'où la difficulté de calculer à l'avance et de comparer les solutions;

la phase de construction (estimée a 36 mois)

La banque a pris ses précautions.. en général le différé/anticipation classique est de 24 mois; 36 vous met sans doute à l'abri d'éventuels retards... Ceci dépend aussi d'où en est actuellement le permis de construire et la GFA;

PS : d'une manière curieuse, apparaissent quasi le même jour 2 contributeurs qui ont la problèmatique de l'amortissement immédiat en VEFA, cas rare...mais présent:https://www.moneyvox.fr/forums/fil/pinel-en-vefa-quel-differe.35893/

 

[Gollum]

je ne reconnais pas là , le rythme habituel des projets en VEFA en habitat collectif

Il s'agit d'un appartement mais effectivement c'est une répartition que nous avons fais ensemble avec la banquière (à la louche) car il est possible de savoir les % débloqués mais impossible de connaitre les dates. Nous avons donc simplifiez en faisant 4 appels de fonds fictifs. Y a t il un moyen de faire plus précis?

La banque a pris ses précautions.. en général le différé/anticipation classique est de 24 mois; 36 vous met

Effectivement aussi les 36 mois sont la pour se mettre dans le pire des scenario en tout cas celui qui est le plus défavorable pour moi. Le montant du pret reflete donc le scenario l pire et ne devrait pas etre superieur si j'ai bien compris ce que l'on m'a expliqué.
Le permis de construction est obtenu et purgé. je crois que GFA obtenu mais je vais verifier.

d'une manière curieuse,

Oui , je vois qu'on ai pls a se poser pleins de questions de néophyte (en tt cas c'est mon cas, et je suis aussi dans un contexte de Pinel.

Au final, comment puis-je comparez les 2 propositions ci-dessus, sachant que les retard de travaux peuvent gonfler le cout des interets? Quels est la proposition qui réserve le moins de mauvaise surprise?
Cdlt