Impôts - Déduction des provisions pour charges de copropriété

[Max2312]

Bonjour,

Je suis en train d’effectuer ma déclaration d’impôt sur le revenu et c'est loin d'être évident concernant les charges de copro. J'ai effet quelques interrogation, notamment sur la régularisation.

J'ai reçu livraison de mon studio fin 2011 donc me spremiers revenus fonciers et charges de copro à payer en 2011.

Sur ma déclaration 2012 j’avais déclaré les provisions payées en 2011 soit 284.14€.
Sur ma déclaration 2013 j’envisage de déclarer les provisions payées en 2012 soit 511 .55€.
Mais je comprends qu’il me faut régulariser les provisions 2011 déduites en 2012.

Est-ce possible sachant que l’exercice comptable de ma copropriété n’est pas calqué sur l’année civile 01/01/2012 - 31/12/2012 mais il s'étale du 01/10/2011 au 30/09/2012 ?
Ou faut-il que je régularise mes provisions 2011 et 2012 (jusqu’au 30/09/2012) sur ma déclaration 2014 ?

Autre chose, quelles sont les charges non déductibles à prendre en compte pour la régularisation ?
Je comprends qu’il s'agit essentiellement des charges récupérables sur le locataire ainsi que de l'éventuel solde positif après régularisation faite par la copropriété. Est-ce bien cela?

Merci par avance de vos conseils.

Cordialement,

Max2312

 

[Turbo-057]

Ton syndic ne te fournit il pas des documents Propriétaire bailleur ?
Certain font le distinguo entre charge locative locataire et propriétaire avec même pour certain des recap permettant d'établir ta déclaration d'impots.
La plupart des copros ne sont pas calqués sur les années civiles malheureusement ce qui complique le report et les calculs
Sinon il faut que tu sortes les listings des impots avec les charges récupérables et celles déductibles et un bon tableur

 

[Max2312]

Non, mon syndic ne me donne pas tous les détails.
Mais surtout concernant le décalage d'exercice fiscal avec l'année civile, est-ce que je peux ne rien réintégrer cette année et l'an prochain réintégrer toutes les charges déductibles de la période 01/10/2011 - 30/09/2012? Est-ce que cela peut être toléré par le fisc?

Merci!

 

[ZRR_pigeon]

cette annee, pour votre declaration vous utilisez la regularisation issue de la cloture de l'exercice finissant le 30/09/2011.

 

[Max2312]

Impossible car l'exercice comptable 01/10/2011-30/09/2012 était le tout premier de la copropriété (programme neuf livré fin 2011).
C'est donc pour cela que je m'interroge.
Et donc pensez-vous que le fisc tolèrerar le fait de ne rien réintégrer cette année et de réintégrer l'an prochain toutes les charges déductibles de la période 01/10/2011 - 30/09/2012?

 

[moietmoi]

Impossible car l'exercice comptable 01/10/2011-30/09/2012 était le tout premier de la copropriété

lors de l assemblée les comptes 2011 ont bien été approuvés? donc le 284,14 que vous avez déclarer avoir eu comme charges en 2011 se décomposent en par exemple en déductibles:184,14 non déductible:50 récupérable:40 trop appelé:10 donc vous aurez ligne 230 a incrire: la somme des non déductible+récupérable+trop appelé=50+40+10=100

 

[Max2312]

Les 284.14€ correspondent à mes appels de fonds payés en 2011.
Lors de l'AG, les comptes de l'exercice 2011-2012 ont été approuvés (exercice allant du 01/10/2011 au 30/09/2012). Donc j'ai le détail et la décomposition des charges sur l'ensemble de la période et pas sur les seuls derniers mois de 2011. Il est là mon souci.
De ce que je comprends, idéalement il me faudrait prendre le détail de l'exercice 2011-2012 et faire un prorata temporis pour les seuls mois de 2011, mais cela veut dire des calculs d'apoticaires tous les ans... D'où mon idée de ne rien réintégrer cette année et de réintégrer l'an prochain toutes les charges non déductibles de l'exercice 2011-2012. Certes il y aurait un décalage de 3 mois mais cela me parait plus simple à gérer au fil des ans. Reste à savoir si c'est tolérable par le fisc.

 

[Turbo-057]

Attention tu ne peux déduire QUE les charges propriétaires impossible de déduire celles récupérables sur les locataires.
Meme dans les appels de fonds c'est pareil il faut donc que tu en fasses le distinguo.

 

[moietmoi]

Meme dans les appels de fonds c'est pareil il faut donc que tu en fasses le distinguo.

Bonjour,
même si ce n 'est pas la question de Max2312, je ne suis pas en accord avec cette remarque

(notice de la 2044):

229 Provisions pour charges de copropriété

Si vous êtes copropriétaires bailleurs, indiquez, ligne 229, le montant total des provisions pour charges de copropriété que vous avez versées en 20xx à votre syndic de copropriété.
Cette déduction globale est obligatoire même si vous connaissez la ventilation exacte de vos charges à la date de souscription de votre déclaration de revenus fonciers.

et c'est pourquoi, après ag lorsque l on connait la répartition rééelle entre deductible, récupérable et trop perçu, on remplit l'année suivante la ligne 230 qui "rectifie" le tir:

notice 2044

230 Régularisation des provisions pour charges déduites au titre de l'année 20xx

En vous aidant de l’arrêté des comptes qui vous a été présenté en assemblée générale, régularisez, ligne 230, les provisions pour charges de copropriété que vous avez déduites au titre de l’année 20xx-1 (voir paragraphe 229).
En effet, ces provisions pour charges de copropriété comprenaient indistinctement :

des charges déductibles des revenus fonciers (ex. : dépenses de réparation et d’entretien...);
des charges non déductibles des revenus fonciers (ex. : dépenses d’agrandissement...);
et des charges récupérables auprès des locataires (ex. : dépenses d’éclairage, de chauffage, d’entretien...).

Or, seules les charges effectivement déductibles, pour leur montant réel, et vous incombant de droit doivent être prises en compte pour la détermination de votre revenu foncier net taxable. Vous devez donc réintégrer à votre revenu imposable de l’année 20xx, la fraction des provisions déduites au titre de l’année 20xx-1 correspondant à:

des charges non déductibles;
des charges récupérables sur les locataires;
ainsi qu’à l’éventuel solde positif résultant de l’approbation des comptes de l’année 20xx-1. Ce solde positif correspond à la différence entre le montant total des provisions pour charges de copropriété déduit au titre de 20xx-1, et le montant total des dépenses déductibles, des dépenses non déductibles, et des dépenses récupérables indiqué sur l’arrêté des comptes de la copropriété au titre de l’année 20xx-1.
Exemple :
Au titre de l’année 20xx, vous avez versé des provisions pour charges de copropriété pour un montant de 1 200 €.
Vous avez déduit cette somme en ligne 228 de votre déclaration de revenus de l’année 20xx.
En 20xx+2, au titre de vos revenus 20xx+1, vous devez procéder à la régularisation de ces provisions pour charges de copropriété.

Suite à l’arrêté des comptes effectué par votre syndic, la ventilation des charges est la suivante:

dépenses déductibles : 800 €
dépenses non déductibles : 200 €
dépenses récupérables: 180€

Soit un solde positif de: (1200 – 800 – 200 – 180) = 20€.
La somme à réintégrer, en ligne 230, est donc égale à 400 € (200 + 180 + 20).

 

[Max2312]

Oui je suis plutôt d'accord avec moietmoi, même si ça nez répond toujours pas à ma question sur le décalage entre exercice fiscal et exercice comptable de ma copropriété! :=)