Impôt sur plus-value - achat terrains puis vente en lots

[Lenovo123456]

Bonjour,

J'aurais souhaité faire appel à votre avis concernant les modalités de calcul des plus-values immobilières résultant de la vente de terrains.
Voici le détail de l'opération envisagée :

Acquisition d'un terrain de 2400m2 au prix de 450 000 euros, puis division de ce terrain en 3 lots (je prends des chiffres théoriques afin de faciliter l'exercice)

Terrain 1 - 800 m2 : revente du terrain : 225 000 euros
Terrain 2 - 800 m2 : revente du terrain : 225 000 euros
Terrain 3 - 800 m2 : terrain conservé par moi-même en tant que propriétaire en vue de constuire une maison

Facialement l'opération est neutre : prix payé de 450 000 euros vs revente de 2 lots pour un total de 450 000 euros
Néanmoins, faut-il également inclure la valeur du troisième terrain dans l'assiette de calcul ? Sous cette hypothèse, une plus-value de 225 00 euros serait réalisée.

A noter que, selon mes recherches, si une plus-value devait être calculée, l'opération bénéficierait d'un abattement de 70% (car terrain situé en zone tendue (Côte d'Azur)), cela n'est pas neutre dans le montage de mon opération.

Je vous remercie beaucoup.

Bien cordialement,

 

[ICF62]

Bonjour,
a voir aussi le risque de requalification de l'opération par les services fiscaux en opération de "marchand de biens"
pour le calcul de la plus value on se réfère au prix d'achat au M2 soit 150000 pour 800 M2
la plus value est donc de 150000 pour les deux terrains (75000 X 2 )

après il faut aussi que les acquéreurs construise pour une surface d'au moins 90 % du COS pour que vous ayez l'abattement de 70 %
si le COS est par exemple de 0,40 vous devrez avoir un acheteur qui construise un logement de (800 x 0.4) x .90 soit 288 M2 par parcelle

a voir donc avec la mairie pour éviter des surprises dans quelques années à la fin des constructions

bien cordialement